Wohnimmobilien, aber bitte in Top-Lage

Privatinvestoren sind konservativer geworden, legen ihr Geld wieder verstärkt in Wohnimmobilien an. Sie suchen nach mehr Stabilität, verzichten zugunsten der Risikominimierung auf mögliche höhere Renditen. Die Finanzkrise hat das Streben nach Langfristigkeit und Nachhaltigkeit durchaus begünstigt. Verdienen lässt sich mit Immobilien trotzdem noch gut.

Die Park Apartments Ogugasse – ein Beispiel für Vorsorgewohnungen als interessante Kapitalanlage mit Top-Ausstattung in einem aufstrebenden Stadtteil Wiens in unmittelbarerer Nähe von U1, UNO-City, internationalen Schulen und Technologiepark.

Seit der Begriff „Immobilienblase“ zum Unwort verkommen ist, sind private Anleger bei Investments in Immobilienobjekte wieder vorsichtiger geworden. Der lange Zeit als langweilig gebrandmarkte Aspekt der „Wertbeständigkeit“ hat gegenüber vormals trendigen Begriffen wie „Gewinnmaximierung“ oder „Turbokapitalismus“ inzwischen klar die Oberhand gewonnen.

Während sich institutionelle Anleger noch auf den lukrativeren Gewerbesektor wagen, bevorzugen private Investoren längst den deutlich stabileren Wohnsektor. Wer es sich leisten kann, setzt dabei gerne auf Werte zum Anfassen, je nach Preisklasse auf Zinshäuser, Bauherrenmodelle oder Vorsorgehäuser. Immobilienaktien und Fonds sind für all jene eine interessante Alternative, die mit etwas kleineren Beträgen hantieren müssen oder sich um ihre Anlage nicht täglich kümmern wollen.
Insgesamt sind Immobilien als Investitionsobjekte wieder stark im Kommen, von Krise weit und breit keine Spur mehr. Ganz im Gegenteil: Immobilienfonds und -aktien können längst wieder mit durchaus interessanten Erträgen werben, die oft den Kapitalmarktschnitt übertreffen. Und für Top-Immobilien in exklusiven Lagen scheinen die Preise und die Nachfrage derzeit ohnehin zu explodieren, sowohl vonseiten der Privatanleger als auch durch die Nachfrage von Immobilienfonds.

Standortwahl entscheidet

Im Mittelpunkt der Nachfrage steht dabei europaweit klar das Premiumsegment. Nahezu das gesamte Investitionsvolumen fließt in Top-Immobilien an ausgewählten Standorten. „In weniger attraktiven Regionen dürfte sich der Preisverfall eher fortsetzen“, fasst Wolfgang Vejdovsky von PwC Österreich die Ergebnisse der Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2011“ zusammen.
Ausgenommen einige exklusive Regionen in Salzburg oder Graz konzentriert sich demgemäß der heimische Immobilienmarkt fast ausschließlich auf Wien. Die Ressourcen in den besten Bezirken sind inzwischen allerdings äußerst knapp geworden, analysiert Ing. Mag. Erwin Hübl, Geschäftsführer der Hübl & Partner Gruppe, der sich seit langer Zeit mit dem Wiener Wohnmarkt auseinandersetzt: „Die Grundstückspreise sind in Wien in den vergangenen drei Jahren exorbitant gestiegen, in manchen Gegenden haben sie sich sogar verdoppelt. Mögliche Investitionsobjekte werden immer knapper, die Preise werden in der Folge noch weiter anziehen.“

Direktinvestments: Wertsteigerung und Ertrag

Die Hübl´sche Analyse gilt für Eigentumswohnungen und Zinshäuser gleichermaßen. Wiener Zinshäuser sind seit vielen Jahren bevorzugte Objekte der Begierde für wohlhabende Privatpersonen und Stiftungen. Und auch, wenn es kaum noch passende Häuser zu finden gibt, ein Ende dieses Trends ist nicht zu bemerken.
Dabei zählen Zinshäuser keinesfalls zu den ertragreichsten Anlageformen. Dafür, was sie jährlich an laufenden Erträgen abwerfen, sind sie sehr teuer. Zwei bis vier Prozent Rendite gelten als durchaus akzeptabler Wert, in der Innenstadt ist mancher Besitzer auch schon mit einem Prozent zufrieden. Er setzt aber auch eher auf die erhoffte Wertsteigerung seines Besitzes im Laufe der Jahre. Und die ist ihm so gut wie sicher, darin sind sich alle Immobilienexperten einig. Für diese Gewissheit müssen Investoren eben tief in die Tasche greifen. Ein vollständig saniertes und vollvermietetes Eckzinshaus kostet 15 bis 20 Millionen Euro, in Top-Lage auch einmal das Doppelte. Eine Eigenkapitalquote von 50 Prozent ist für ein solches Investment mindestens erforderlich, üblicherweise ist es aber deutlich darüber, liegt oft sogar bei 70 oder 80 Prozent.

Vorsorgewohnungen

Vorsorgewohnungen werfen durchschnittlich eine höhere Rendite ab als Zinshäuser, rechnet Erwin Hübl vor: „Betrachtet man in diesem Sektor die Entwicklung in Wien innerhalb der letzten dreißig Jahre – und Immobilien sollte man immer langfristig bewerten – dann errechnet sich daraus eine durchschnittliche Wertsteigerungsrendite zwischen 5 und 6,5 Prozent. Rechnet man dazu auch noch die permanenten Einnahmen aus den Mieten, kommt man auf durchaus lukrative Erträge.“ Ein weiterer Vorteil für Privatinvestoren ist die niedrigere Einstiegshürde: Die notwendige Investitionssumme liegt deutlich unterhalb des Kapitalbedarfs, der für ein Engagement in Zinshäuser notwendig ist. Und wer will, kann seine laufenden Einnahmen zusätzlich absichern, indem er sich vor möglichen Mietausfällen schützt. Dafür werden so genannte Mietenpools angeboten. Dabei kommen alle Mieterträge eines Objekts in einen gemeinsamen Topf und alle Eigentümer werden anteilig daraus bezahlt. So erhält man auch dann Geld, wenn die eigene Wohnung leer steht. Dafür zahlt man auf der anderen Seite dann aber auch für Leerstände anderer Eigentümer mit.
Alternative Anlagemodelle wie etwa das „Bauherrenmodell“ oder „geschlossene Immobilienfonds“ werden noch eher selten vom Markt nachgefragt. Allerdings können diese ob ihrer steuerlichen Vorteile gerade bei Top-Verdienern unter den Freiberuflern durchaus interessant sein. Bei Bauherrenmodellen beteiligen sich Investoren an einem konkreten Sanierungsprojekt. Geschlossene Immobilienfonds wiederum sind technisch gesehen eigentlich keine Fonds, sondern langjährige Beteiligungen an einer Gesellschaft, die eine oder mehrere konkrete Immobilienobjekte entwickelt. Beide Modelle werfen in der Regel höhere Erträge ab als Vorsorgewohnungen, sind aber deutlich riskanter und unflexibler und verlangen viel Fachwissen und persönliches Engagement.

Immobilienmanagement

Apropos Wissen und Engagement: Das grundsätzliche Problem bei Direktinvestitionen, das von Anlegern gerne übersehen oder jedenfalls oft nicht genügend beachtet wird, ist die Tatsache, dass es mit dem Kauf einer Immobilie längst noch nicht getan ist. Um nachhaltig Ertrag zu erzielen, ist ein professionelles Immobilienmanagement unabdingbar.
„Das Thema Immobilien ist eine komplexe, diffizile Geschichte. Standorte müssen ausgewählt, Objekte nachfragekonform gebaut, vermarket, vermietet und verwaltet werden“, plädiert der Profi Hübl für die Einbeziehung ausgewiesener Experten in den Investitionsprozess: „Wir haben ein 20-jähriges technisches Know-how im Hausbau, aber genau so auch im Verwaltungs-, Sanierungs- oder etwa Mängelmanagement. Wir können Investoren ein Full-Service anbieten, damit sie sich um nichts zu kümmern brauchen. Sie bekommen dann nur mehr die jährliche Abrechnung für ihre Steuererklärungen.“

Immo-Aktien und Fonds

Will man sich nicht mit Mietern herumschlagen oder hat man keine Zeit sich täglich mit seinen Objekten zu beschäftigen, bietet sich darüber hinaus aber auch ein indirektes Investment in Immobilien in Form von Aktien oder Fonds-Beteiligungen an.
Auch professionelle, konservativ agierende Immobilienunternehmen nehmen dabei auf die Vorlieben ihrer Privatinvestoren Rücksicht und engagieren sich verstärkt bei Wohnimmobilien. Dazu zählt auch die conwert Immobilien Invest SE, die in Deutschland gerade ihren zweiten reinen Wohnungsfonds im Wert von 150 Millionen Euro auf den Markt gebracht hat und derzeit auch für Österreich Pläne in diese Richtung erarbeitet. „Noch vor zwei Jahren galten Wohnimmobilien als langweilig, Gewerbeimmobilien waren der große Renner“, erinnert sich Jürgen F. Kelber, geschäftsführender Direktor von conwert: „Jetzt erleben Wohnimmobilien als Wertanlage eine große Renaissance. Die Leute wollen das, worin sie investieren, auch verstehen. Das hat was mit Sicherheit zu tun. Und zum Thema Wohnen hat schließlich jeder seinen ganz persönlichen Zugang.“
Ähnlich wie Hübl sieht auch Kelber in Wohnimmobilien nur dann ein gewinnbringendes und sicheres Investitionsobjekt, wenn der Erwerb mit einem entsprechend professionellen Management einhergeht: „Wohnimmobilien sind arbeitsintensiv und erfordern viel Know-how und Erfahrung.“
Warum viele wohlhabende Privatinvestoren trotzdem oft Direkt-Investments bevorzugen, begründet sich für Kelber in einem sehr emotionalen Aspekt: „Die Besitzer wollen einfach im Grundbuch stehen. Sie wollen ganz konkret herzeigen können: Schaut, das gehört mir.“ Dabei würden sie eben mitunter vergessen, wie viel Arbeit dahintersteckt. „In diesem Sinne sind Fonds eine gute Alternative. Da hat der Privatinvestor einen Asset-Manager zur Seite, den er sich so gar nicht leisten könnte und der sich tagtäglich um den Wert des Besitzes kümmert und permanent nach Möglichkeiten sucht, wie dessen Ertrag noch erhöht werden könnte.“
Einen, wie er meint, nicht unwesentlichen Vorteil von Immo-Fonds gegenüber Aktien sieht Peter Karl, Geschäftsführer der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H., darin, dass sich der Wert eines Fonds ausschließlich aus den ihm zugrundeliegenden Immobilienwerten zusammensetzt und so gegenüber den unberechenbaren Launen des Finanzmarktes weitgehend immun ist: „Der Wert unseres Fonds wird tagesaktuell durch rein sachliches Zählen und Messen bestimmt. Jede einzelne Immobilie in unserem Portfolio wird mindestens zweimal pro Jahr von unabhängigen Sachverständigen geprüft und neu bewertet, alle laufenden Erträge fließen unmittelbar in die tägliche Berechnung ein. Der Gesamtwert des Fonds ist also die exakte Abbildung fundamentaler Werte der darin befindlichen Immobilien.“ Das sei im Übrigen der Hauptgrund, warum Immo-Fonds auch über die Finanzkrise hinweg relativ stabil performt haben.
Überhaupt hatte die Krise aus Sichtweise eher konservativ – oder nennen wir es lieber vorsichtig oder auch seriös – agierender Anlegergesellschaften auch ihre guten Seiten, sagt Karl: „Was für manche Anleger eine schmerzhafte Erfahrung darstellte, war für uns positiv, weil wir zeigen konnten, dass unser System auch in der Krise funktioniert. Wir haben immer offen gesagt: Wer bei uns außergewöhnlich hohe Erträge erwartet, ist hier fehl am Platz. Was wir liefern können, sind Stabilität und solide Renditen irgendwo zwischen drei und in guten Jahren vielleicht auch einmal fünf Prozent.“
Denn am Ende gilt für Immobilien dasselbe Prinzip wie für alle anderen Kapitalanlagen auch: Die eierlegende Wollmilchsau gibt es nicht. Je höher der Ertrag später sein soll, desto mehr Risiko muss der Investor eingehen. Hier die persönliche Balance zu finden, ist die große Kunst jeder erfolgreichen Kapitalanlage..