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Wohnen wie Kaiser und Könige

Im exklusiven Ambiente oder vom Dach mit Blick auf die Stadt – das ist freilich nicht für jeden zugänglich. Und es geht in der Regel auch nicht ohne professionelle Unterstützung. Ein Team von Planern, Architekten und manchmal auch Kunsthistorikern ist gefragt!

Foto: fotolia

„Die grundlegende Frage ist jene der Werte“, so Markus Zechner, Geschäftsführer von Zechner Denkmal Consulting. Die Werte, über die sich die Bauherrn zu Beginn eines Bauvorhabens im historischen Ambiente klar werden müssen, entscheiden die weitere Vorgehensweise. „Wenn für jemanden Erinnerungswerte, historische Werte im Vordergrund stehen, dann ist es sinnvoll, in Projekte mit historischer Bausubstanz zu investieren. Wenn für jemanden aber Energieeffizienz und bautechnische Perfektion die wichtigsten Werte sind, dann zerstört so etwas manchmal das Wohnen im historischen Ambiente“, führt der Experte weiter aus. Es ist also nicht möglich, an ein altehrwürdiges Gebäude die gleichen Anforderungen wie an einen Neubau zu stellen – beispielsweise in Sachen Energieeffizienz. „Ich vergleiche das gerne mit Oldtimerfahren. Treibstoffverbrauch ist hier nicht das vorrangige Thema. Es geht dabei auch um das Gefühl des Fahrens und den bewussten Umgang mit historischen Werten. Das Gleiche gilt etwa für den Betrieb von bestehenden Kachelöfen statt einer neuen Solarheizung, die dann so manches alte Dach verunstaltet“, so Zechner. Beim repräsentativen Wohnen im historischen Ambiente geht es daher um die Frage des vernünftigen Abwägens, die im Vorfeld des Umbaus passieren muss: „Eine Erhebung der historischen Bausubstanz erweist sich als besonders wichtig, wenn durch geplante Eingriffe ein unkontrollierbarer Verlust von kulturhistorischen Substanzwerten zu befürchten ist. Oder wenn die Chance besteht, durch frühzeitige Objektkenntnis Risiken für den weiteren Bauablauf zu minimieren“, so der Planer.

Unerwartete Entdeckungen

In der Regel erkennen sogar Laien den historischen Wert von Gebäuden. Beispielsweise scheint auch dem unbedarften Beobachter klar zu sein, dass eine schmiedeeiserne Türe einen Wert hat. Die Aufgabe des Planers sei es nunmehr, dieses Objekt so einzubeziehen, dass es stimmig und repräsentativ wirkt. Zechner nennt ein Beispiel: „Es ist wie immer eine Einstellungssache. Wenn ich sage, dass eine Säule mitten im Raum etwas Tolles ist, dann stehe ich zum Umbau. Wenn sie mir im Weg ist, dann macht das nicht viel Sinn, dort zu investieren.“
Manchmal werden die historischen Werte erst im Laufe der Bauforschung erkannt. Das gilt beispielsweise für Wandmalereien. „Das ist bei einem Einkaufszentrum in Leoben der Fall gewesen. Der mittelalterliche Kreuzgang dieses Zentrums ist heute geradezu das Wahrzeichen von Leoben geworden“, so Zechner, der ausführt, dass es solche Erlebnisse auch im privaten Umfeld gibt. Etwa bei einem seiner aktuellen Projekte, in dem ein 500 Jahre altes Gebäude wieder zum Familienwohnsitz erklärt wird.

Ohne Geld kein Ergebnis

Da im historischen Bauumfeld nichts ohne Netzwerken geht, ist mit einem erhöhten finanziellen Aufwand zu rechnen. Neben Architekten gehören oft Kunsthistoriker, aber auch Spezialisten für Holzforschung oder Statiker dem Team an. Zu den Kosten meint Zechner: „Aufwendungen für Bauforschungsleistungen sind je nach Untersuchungsdichte variierend und können zwischen 0,5 und 5 Prozent der Bausumme betragen. Diese Untersuchungen sind förderungsfähig und tragen dazu bei, die Ausführungsqualität und Kosteneffizienz von Projekten zu steigern.“ Ob jemand diesen Aufwand tätigen will, sei natürlich die Sache jedes einzelnen Bauherrn, aber Zechner meint: „Beim Neubau steigen die Kosten ständig an. Der Unterschied ist bald nicht mehr so hoch und durch eine gute Projektenwicklung ist auch bei Sanierungsobjekten viel einzusparen.

Beispiel: Das Hamerling

Ein ganz besonderes Beispiel exklusiven Wohnens – im historischen Ambiente und noch dazu zum Teil als Dachgeschoß – entsteht derzeit im 8. Wiener Gemeindebezirk. „Das Hamerling“ mit 77 Wohnungen. Die Pläne für die Revitalisierung und Neugestaltung wurden im Juli bei den Behörden eingereicht, die Bauverhandlung startet demnächst. Nach Ausstellung des Baubescheides werden die Bauarbeiten voraussichtlich im Februar 2013 begonnen.  
Sowohl die Wohnungen im Bestandsbauwerk als auch die Dachgeschoß-Appartements sollen dabei höchste Qualitätsanforderungen erfüllen. „Gerade in den Dachgeschoßen sorgen Raumhöhen von 2,70 m, ohne störende Dachschrägen in Zusammenhang mit raumhohen Terrassentüren für ein großartiges Raumgefühl. Große umlaufende, mit dem Wohnraum niveaugleiche Terrassen für jede dieser Dachgeschoßwohnungen bieten exklusive Freiräume mit Fernblick über die Stadt und die Wiener Hausberge“, so Erwin Soravia, Vorstand der Soravia Group, die gemeinsam mit der BIG E&V und der Schweizer MHH Development AG die Nutzung der Immobilie, die bis 2014 saniert werden soll, erarbeitet hat.

Service bis unters Dach

Dass in diesem Fall die Revitalisierung eines historischen Gebäudes als Spagat zwischen Tradition und Moderne gelungen ist, dazu hat auch das Schweizer Architekturbüro Marazzi + Paul beigetragen. Dieses hat beim Hamerling-Projekt die historisch wertvolle Bausubstanz mit moderner Ästhetik und innovativer Technik in Einklang gebracht. Das Ergebnis: elegantes Wohnen zentral in der Stadt inklusive großzügig begrüntem Innenhof, luxuriöser Lobby mit Durchgang zum privaten Garten, hauseigener Tiefgarage, Restaurant und exklusivem Concierge-Service, der alle Wünsche von der Kartenreservierung bis zum Auffüllen des Kühlschrankes übernimmt.
Darüber hinaus wird auf rund 6.000 m² im Hamerling eine Seniorenresidenz mit Seniorenwohnungen errichtet, deren Leistungen – wie etwa ärztliche Dienstleitungen, Pflege, Catering durch das Restaurant – für sämtliche Wohnungen des Hamerling in Anspruch genommen werden können. „Immobilien zählen derzeit aufgrund der Wirtschaftslage zu den begehrtesten Wertanlagen. Die Lage dieser Liegenschaft in einem der sichersten und aufstrebendsten Immobilienmärkte in ganz Europa ist geradezu ideal“, bestätigt Soravia. Das Gebäude stand seit 2007 leer. Eine Umnutzung in ein Wohngebäude macht gerade zum jetzigen Zeitpunkt sehr viel Sinn – besonders deshalb, weil das Wohnangebot sehr breit ist. „Auf Wohnflächen zwischen 70 und 170 Quadratmetern mit einer Raumhöhe von 3,70 Metern finden Singles und Familien alle Annehmlichkeiten, die sie brauchen, bis hin zum Blick über die Dächer Wiens. Gleichzeitig wird dem älteren Publikum in der luxuriös ausgerichteten Wohnanlage jeder Komfort für ihre Unabhängigkeit geboten. Und alle profitieren gleichermaßen von den Serviceleistungen und höchsten Sicherheitsstandards der gesamten Anlage“, so Hans-Peter Weiss von der BIG.  

Mehr Freiräume schaffen

Wer es nicht ins Hamerling schafft, für den gibt es noch genügend Möglichkeiten, um an eine besondere Dachgeschoßwohnung zu kommen, insbesondere in Wien. „Ich schätze, dass knapp zwei Drittel der Häuser noch nicht ausgebaut sind“, so Architekt Matthias Schiefer vom Atelier 72.14. Diese große Zahl begründet er damit, dass Dachgeschoße lange Zeit als etwas galten, wo eher die Armen, die Künstler, die Studenten wohnten und keineswegs als exklusive, repräsentative Lage begehrt waren. „Vor allem technische Entwicklungen haben zum Aufstreben bei Dachgeschoßwohnungen geführt. Beispielsweise war früher Überhitzung ein Thema für das Wohnen unter dem Dach“, so der Architekt weiter.
Heute hat sich das völlig geändert. In Neubauten sind Dachgeschoße in der Regel vorhanden und ausgebaut werden daher vor allem Altbauten, hier wiederum in erster Linie Häuser der Gründerzeit. Dabei kann der vorhandene Altbestand den statischen Anforderungen für einen Dachgeschoßausbau genügen oder er muss saniert werden, was der Regelfall ist. Allerdings wurde laut Schiefer die Bauordnung in den letzten Jahren so verschärft, dass Bewilligungsverfahren länger dauern. „Der Trend ist daher, halbfertige Dachböden, die bereits bewilligt sind, auf ein exklusives Ambiente aus- und umzubauen“, so der Architekt, der weiter ausführt: „Dabei geht es vor allem darum, Freiräume zu schaffen. Bei einem durchschnittlichen Dachausbau liegt der Anteil von Terrassen etwa bei einem Drittel der gesamten Wohnfläche.“
Dieser hohe Anteil an Außenhaut trägt auch zu den höheren Kosten im Dachgeschoßausbau bei, welche sich aber in der Gesamtschau relativieren, wie Schiefer resümiert: „Gerade in Wien macht der Dachgeschoßausbau Sinn, vor allem aus ökologischer Sicht. Das Gebäude ist vorhanden, die Infrastruktur ebenso. Wenn ich
Neubauten auf der grünen Wiese schaffe, muss ich das alles dazu planen und das mit höheren Kosten als einem oftmals erforderlichen Lift vom Kellergeschoß bis auf die neu geschaffenen Dachgeschoß­ebenen.“     jm

Auf einen Blick: Was es bei exklusiven Dachgeschoßen zu beachten gilt

Nach Erwin Soravia, Vorstand der Soravia Group.

  • Können Räume mit entsprechenden Raumhöhen realisiert werden? Erst ab einer Raumhöhe ab ca. 2,70 m werden großzügige Raumwirkungen erzielt.
  • Wie groß ist die Dachterrasse und in welche Himmelsrichtung ist sie orientiert? Bei exklusiven DG-Wohnungen sind die Terrassen vom Wohn-Essraum schwellenlos zu begehen.
  • Sind Wohnungen auf einer Ebene möglich oder muss eine interne Stiege zur Erschließung überwunden werden?
  • Liegen die Terrassenflächen auf der Wohn-Ess-Ebene oder auf der Ebene der Schlafzimmer?
  • Großflächige Fenster und Terrassentüren sind für lichtdurchflutete Räume erforderlich.
  • Besonderes Qualitätsmerkmal ist die Errichtung von DG-Ausbauten ohne Dachschrägen.
  • Für eine ausreichende Zahl an PKW-Abstellplätzen innerhalb des Gebäudes ist zu sorgen.

Die DG-Alternative: Elementbauweise von Obenauf

Peter Krabbe, Geschäftsführender Gesellschafter von Obenauf: „Wir haben mit unserem Dachraum-System ein technisch ausgereiftes Element-Bausystem entwickelt, das die besonderen ökologischen, baubiologischen und statischen Qualitäten des Baustoffes Holz ideal zum Einsatz bringt und auf die speziellen konstruktiven und ästhetischen Anforderungen abgestimmt ist, die der Gründerzeitgebäudetypus an einen Dachaufbau stellt. Die Innovation basiert darauf, dass immer wieder grundlegend gleiche, im Werk bereits perfekt verarbeitete, vorgefertigte Bauteile zum Einsatz kommen. Durch die systematisierte Elementbauweise verkürzt sich die Bauzeit um bis zur Hälfte der Bauzeit konventioneller Ausbaumethoden.“

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