Wohnen in der Stadt bleibt der Renner
Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck – Wohnungen in Österreichs Ballungszentren gehen weg wie die warmen Semmeln. Mit welchen Einstiegspreisen Käufer rechnen müssen, welche Lagen im Kommen sind und in welche Top-Projekte Sie bald einziehen können, sagt Ihnen ÄrzteEXKLUSIV.
Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien
Gerhard Schuster, BUWOG
Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen in guten Lagen
Die schlechte Nachricht: Wohnen in den heimischen Großstädten wird auch 2013 nicht billiger. Die gute Nachricht: Die Preise explodieren nicht mehr, die Steigerung flacht langsam ab. Das ist zumindest die Erwartungshaltung unter Österreichs Immobilienexperten. „Das Interesse an Immobilien ist ungebrochen, aber der große Ansturm, wie wir ihn in den letzten Jahren erlebt haben, dürfte vorüber sein“, meint Magret Funk, Vorstand des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft.
Vor allem in Wien dürfte eine kleine Verschnaufpause guttun: „Die Preise für Eigentumswohnungen sind 2012 auf neue Rekordwerte gestiegen. Im Durchschnitt betrug der Anstieg zwischen zwei und zehn Prozent. Die Mieten zogen hingegen nicht so stark an wie die Kaufpreise“, so Sandra Bauernfeind, Expertin für Wohnimmobilien bei Makler EHL. An einen Einbruch nach dem Hoch glaubt aber auch sie nicht: „Der Wiener Wohnungsmarkt wird sein hohes Niveau problemlos halten. Sowohl die Preise für Eigentumswohnungen als auch für Mieten werden sich stabil nach oben entwickeln.“ Getrieben wurden die Preise in den letzten Jahren durch Anleger. Dabei wird aber oft übersehen, dass auch bei den Eigennutzern der Trend zum Eigentum geht. Dazu kommt, dass das Angebot mittelfristig knapp bleibt und der Zuzug von Wohnungssuchenden anhält. Eine Tatsache, die die Preise deutlich mehr beeinflusst als die Käufe der Anleger. Gleichzeitig steigt die Zahl der Singlehaushalte viel stärker als die Bevölkerung, die in den Ballungsräumen ebenfalls wächst. Allein in Wien wird die Zunahme der Einpersonenhaushalte bis 2050 auf fast 100.000 zusätzliche Wohnungen geschätzt. Insgesamt soll die Zahl aller Wiener Haushalte bis 2050 um fast ein Drittel wachsen.
Wien – Aufsteiger Transdanubien
Derzeit hinkt das Neubauvolumen in der Bundeshauptstadt dem Bedarf hinterher. Zwar werden im Luxus-Bereich und im gehobenen Segment und nach wie vor viele spannende Projekte verwirklicht, etwa die Revitalisierung der Jugendstilgebäude rund um die Invalidenhauskirche in Hietzing unter dem Namen „Park Living“. Auf die Gesamtzahl an Wohnungen haben einzelne freifinanzierte Projekte aber nur wenig Auswirkung. „Die Rahmenbedingungen sind nicht einfach. Es gibt weitaus weniger Möglichkeiten, geförderte Wohnungen zu errichten, die Banken sind bei der Finanzierung für nicht-geförderte Projekte sehr zurückhaltend und es sind weniger attraktive Liegenschaften auf dem Markt, als wir das gerne hätten“, kritisiert Gerhard Schuster, Geschäftsführer der BUWOG, die jährlich 700 Wohneinheiten errichtet und damit zu den aktivsten Bauträgern des Landes zählt. Aufgrund des Trends zum Eigentum ortet er bei Eigennutzern momentan eine verstärkte Nachfrage nach Drei- oder Vierzimmerwohnungen, die nicht nach wenigen Jahren wieder zu klein sind und einen Umzug erfordern. Kleinstwohnungen würden von Eigennutzern wieder weniger gekauft, meint Schuster. „Der Preisanstieg der vergangenen Jahre hat aber dazu geführt, dass die Käufer noch mehr darauf achten, dass wirklich jeder Quadratmeter perfekt nutzbar ist. Effizienz ist daher ein großes Thema. Tendenziell besteht die Bereitschaft, eher bei der Größe von Schlaf- und Kinderzimmern Abstriche zu machen und dafür möglichst große, offene Wohnbereiche zu schaffen.“
Auch bei den Lagen sind aufgrund gestiegener Preise viele Käufer zu Abstrichen bereit. Waren die Bezirke über der Donau für viele Wiener bis vor einigen Jahren noch keine Option, sieht Schuster hier einen Meinungsumschwung: „Transdanubien ist zwar immer noch für relativ wenige Wohnungssuchende die allererste Wahl, aber der Trend geht eindeutig nach oben. Mittlerweile ist die Anbindung an das Stadtzentrum mit U- und S-Bahnen wirklich sehr gut, der Freizeitwert mit Alter und Neuer Donau ist ein enormes Plus und der stetige Ausbau der Donaucity bringt auch zahlreiche hochwertige Arbeitsplätze. Der 21. und 22. Bezirk sind daher programmierte Aufsteiger der kommenden Jahre.“ Im Gesundheitsbereich erfährt vor allem der 21. Bezirk eine starke Aufwertung. In Floridsdorf wird derzeit das neue Krankenhaus Nord gebaut.
Wer sich mit Transdanubien noch immer nicht anfreunden kann, dem empfiehlt Schuster den fünften Bezirk: „Dieser weist innerstädtisch ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis auf. Teilweise trifft das auch auf die gürtelnahen Lagen des 6. und 7. Bezirks zu. Relativ zentrumsnahe und günstig sind auch einige Teile des zweiten und 20. Bezirks, etwa im Bereich des Entwicklungsgeländes Nordbahnhof.“
Graz – Neue Penthouses in der Altstadt
Dass einst weniger beliebte Bezirke zu trendigen Wohngegenden werden, beobachtet Roland Jagersbacher, Geschäftsführer von S Real Steiermark, auch in Graz. „Die Stadt war immer extrem stark in gute und schlechte Bezirke unterteilt. Heute wird aufgrund des starken Zuzugs von Nicht-Grazern nicht mehr so strikt abgegrenzt.“ Waren früher vor allem das zentrale und noble Geidorf und St. Leonhard die beliebtesten Wohngegenden, seien heute auch Teile von Eggenberg und Wetzelsdorf am Stadtrand sehr gefragt und dabei immer noch deutlich günstiger. „Dort geht es schon ab Quadratmeterpreisen von 2.500 bis 2.600 Euro los. In den Prestigelagen wie Geidorf muss man hingegen mit über 3.000 Euro rechnen“, so Jagersbacher. Innerstädtisch hält der Graz-Experte vor allem den Bezirk Jakomini für den Aufsteiger: „Hier gibt es noch ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, das deutlich besser als in Geidorf und St. Leonhard ist.“ Jagersbacher bricht auch eine Lanze für den nicht sonderlich gut beleumundeten Bezirk Gries: „Gerade dieses Viertel hat keinen so guten Ruf. Aber man braucht nur einmal über die Murbrücke zu gehen und schon steht man am Hauptplatz.“
Auch wenn die Preise in Graz weiter steigen, sieht der S-Real-Geschäftsführer die Schmerzgrenze bei den Käufern momentan bei 5.000 Euro am Quadratmeter erreicht, die immer wieder für Penthouse-Wohnungen gezahlt werden. Diese Preisgrenze könnte allerdings bald von einem außergewöhnlichen Projekt mitten in der historischen Altstadt gesprengt werden. Im Pfauengarten beim Karmeliterplatz entstehen drei Baukörper, die unter anderem 70 Wohnungen beherbergen sollen. Der Kaufpreis variiert dabei je nach Lage der Wohnung und reicht von 4.980 bis hin zu 9.600 Euro pro Quadratmeter für Penthouse-Wohnungen. Die ersten Wohnungen sollen bereits Ende 2014/Anfang 2015 an ihre neuen Eigentümer übergeben werden.
Linz – Bahnhofsviertel und Urfahr boomen
Linz hat sich in den letzten Jahren von der grauen Industriestadt immer mehr zur aufsteigenden Kulturmetropole entwickelt. Das wirkt sich auch auf den Wohnungsmarkt aus. Früher alles andere als nette Viertel werden umgestaltet und zu attraktiven Wohngegenden. Bestes Beispiel ist das Bahnhofsviertel mit dem kurz vor der Eröffnung stehenden Musiktheater, das anstelle des früheren Unfallkrankenhauses gebaut wurde. „Vor fünf Jahren war das noch keine besonders beliebte Wohngegend. Durch das Musiktheater und die vielen neuen Betriebe – hier ist ein richtiger Business District entstanden – entwickelt sich auch der Wohnungsmarkt extrem gut“, sagt Andreas Ortner, Geschäftsführer des Linzer Immobilienunternehmens Bau & Boden.
Aber auch in der Innenstadt gibt es vereinzelt Neubauprojekte, zum Beispiel die Marienpassage, die in der Marienstraße parallel zur Landstraße entsteht. Für Penthouse-Wohnungen in solchen Lagen muss man laut Ortner mit 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter rechnen, während man für herkömmliche Neubauwohnungen zwischen 3.000 und 3.500 Euro kalkulieren sollte. „Die Zielgruppe, die sich Penthouse-Wohnungen leisten kann, ist in der Regel zwischen 50 und 70. Meist sind das Menschen, die ihre Villen am Pöstlingberg oder Römerberg verkaufen und wieder in die Stadt ziehen.“ Das derzeit größte Projekt in der Innenstadt verwirklicht die Linzer ifa-AG. Nur 200 Meter vom Hauptplatz entfernt hat sie das ehemalige Hauptzollamt erworben. Nun wird das denkmalgeschützte Objekt aus 1850 renoviert. 84 Wohnungen sollen entstehen. Anleger können bereits jetzt über ein Beteiligungsmodell in die Immobilie investieren. Ein Einstieg ist ab 12.500 Euro möglich.
Das gegenüberliegende Donauufer ist bei Wohnungssuchenden ebenfalls gefragt: „Urfahr wird immer beliebter. Auch das Viertel um die Universität bietet tolle Wohnlagen. Allerdings gibt es dort kaum noch Grundstücke, da das Naherholungsgebiet und der Linzer Grüngürtel anschließen“, betont Ortner. Günstigere Lagen, etwa für junge Familien, sind laut Ortner im Speckgürtel zu finden, der sich teilweise noch innerhalb der Linzer Stadtgrenzen befindet, etwa in Ebelsberg. Eine beliebte Gegend für Reihenhausprojekte.
Salzburg – Spannende Projekte in Riedenburg
Wer in Salzburg auf Wohnungssuche ist, blickt neidisch auf das Linzer Preisniveau. „Die Nachfrage ist nach wie vor höher als das Angebot. Die Preise steigen weiter, wenn auch nicht mehr so explosiv“, beobachtet Elisabeth Rauscher, Eigentümerin des Salzburger Maklerbüros Finest Homes. Als Einstiegspreis bei guten Lagen in der Stadt muss man mit 4.000 Euro pro Quadratmeter aufwärts rechnen. „Dazu zählen etwa die Viertel Leopoldskron, Morzg, Aigen und Parsch, die im Grüngürtel liegen. Genauso gefragt ist alles, wo man zu Fuß in die Altstadt gehen kann, wie Nonntal und Riedenburg“, so Rauscher. In Riedenburg entsteht derzeit eines der exklusivsten Immobilienprojekte der Festspielstadt: Auf dem Areal der früheren Sternbrauerei werden von Immobilienentwickler UBM derzeit die letzten großen Freiflächen am Rande der Altstadt mit modernen Wohnungen bebaut. Nachdem der Ostteil bereits fertiggestellt wurde, wird am Westteil noch bis 2014 gearbeitet. Das von den New Yorker Stararchitektinnen Hariri und Hariri entworfene Ensemble beherbergt im Westteil 66 Wohnungen und Penthäuser zwischen 47 und 247 Quadratmeter. Die günstigste Wohnung kostet 197.000 Euro. Allerdings sind bereits über 60 Prozent der Einheiten verkauft. Doch UBM hat sich im begehrten Stadtteil bereits das nächste Bauland gesichert. Die Riedenburgkaserne, wo sich derzeit noch das Militärkommando Salzburg befindet, wurde von dem Entwickler gemeinsam mit gemeinnützigen Bauträgern gekauft. Hier will man 2014 mit dem Bau beginnen. Wer das Leben in der Stadt Salzburg schätzt, aber ein paar Hundert Euro weniger für den Quadratmeter zahlen mag, dem empfiehlt Rauscher die Stadtteile Maxglan und Gnigl. „Das sind aufstrebende Viertel, Hier liegen die Preise noch unter 4.000 Euro pro Quadratmeter, aber auch dort muss man mit 3.700, 3.800 Euro rechnen.“
Innsbruck – Platzprobleme
Viele Studenten, viele Käufer aus Südtirol und wenig Platz für neue Baugründe: Das sind die Zutaten, die Innsbruck preislich schon in Wiener und Salzburger Sphären getrieben haben. Besonders bei kleinen Wohnungen muss man in der Tiroler Landeshauptstadt schnell zugreifen. Eigennutzer haben hier starke Konkurrenz von Anlegern, die solche Wohnungen an Studenten vermieten. Der Bedarf ist da, schließlich wird Innsbruck von 30.000 Studenten, viele davon aus Italien und Deutschland, gestürmt. Neue Wohnungen in sehr guten Lagen sind nicht unter 4.000 Euro per Quadratmeter zu bekommen, in guten Lagen kosten sie immer noch deutlich über 3.000 Euro. Ein Einfamilienhaus in den Villengegenden der Stadt zu bauen, scheitert meist an verfügbaren Grundstücken. Ist doch mal eines frei, werden in Top-Vierteln wie Hötting schon bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Hausbauer weichen daher meist in das ebenfalls schon teure Umland aus. Schnäppchen sind allerdings im ganzen Inntal Mangelware. Günstiger wird es erst mit gehöriger Distanz zu Innsbruck oder in abgelegenen Seitentälern.
1. Wiener Immobilienmesse startet am 16. und 17. März
Wer auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist oder eine verkaufen möchte, sollte sie nicht verpassen: die 1. Wiener Immobilienmesse, die am 16. und 17. März 2013 ihre Premiere im Congress Center der Messe Wien feiert. Das neue Messeformat ist explizit auf Immobilien-Privatkunden ausgerichtet. Neben dem umfassenden Angebot an Wohnungen, Häusern und Grundstücken zur Miete oder zum Kauf in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland sind besonders Privatpersonen angesprochen, die bereits eine eigene Liegenschaft im Eigentum oder geerbt haben und diese verkaufen oder vermieten möchten. Vor Ort können sich jene Messebesucher zum Beispiel von Immobilienbewertern über den aktuellen Wert ihres Eigentums beraten lassen. Daneben bietet die Messe eine breite Auswahl an professionellen Maklerunternehmen, die beim Verkauf oder bei der Vermietung des Objektes behilflich sind. Die Österreichische Notariatskammer wiederum zeigt, was beim Erben oder Vererben einer Immobilie beachtet werden muss und bietet Hilfestellung bei der Abwicklung des gesamten Erbschaftsverfahrens. Auch Privatverkäufer und -vermieter können sich wertvolle Informationen holen. Immerhin sollten vor einem Vertragsabschluss Fragen zum Energieausweis, zur Käuferfinanzierung und zur Haftung geklärt werden. Um keine kostspieligen Fehler in dieser Phase zu machen, zeigen die Branchenprofis, worauf es ankommt und stehen mit Rat und Tat zur Seite.
Besonders praktisch: Die „Wiener Immobilienmesse“ findet gleichzeitig mit der beliebten Publikumsmesse „Wohnen & Interieur“ statt. Die Besucher können beide Veranstaltungen am Samstag, 16. und Sonntag, 17. März 2013 mit ein und demselben Ticket nutzen. Die Messehallen sind am Samstag von 10 bis 18 Uhr und am Sonntag von 10 bis 17 Uhr geöffnet. Mehr Informationen zur Erstausgabe der „Wiener Immobilienmesse“ finden Sie unter www.wiener-immobilienmesse.at. Dort können auch Onlinetagestickets um 8,50 Euro gekauft werden.
Kontrollieren Sie den Energieausweis!
Haben Sie sich schon gefragt, warum in Immobilienanzeigen seit einigen Monaten immer eine mysteriöse Buchtstaben-Zahlen-Kombination, zum Beispiel HWB 30, auftaucht? Dabei handelt es sich um den Heizwärmebedarf, der seit 1. Dezember 2012 verpflichtend angeben werden muss. So soll jeder Käufer oder Mieter auf einen Blick wissen, ob es sich beim Traumhaus um einen Energiefresser oder eine gut gedämmte Immobilie handelt. Der HWB wird in kWh/m²a angegeben, das heißt Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Zehn kWh/m2 entsprechen etwa dem Verbrauch von einem Liter Heizöl oder einem Kubikmeter Erdgas pro Jahr. Ein Niedrigenergiehaus, wie es heute im Neubau Standard ist, hat einen HWB von unter 50. Ein Passivhaus schafft sogar einen HWB unter zehn. Alte Gebäude verbrauchen hingegen über 150 kWh/m²a. Unsanierte Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren können aber noch wesentlich mehr Heizwärme beim Fenster hinausblasen. Selbst bei Häusern mit niedrigem HWB sollte man aber wissen, dass der Energieausweis nur ein rechnerisch ermittelter Normwert ist. Er gibt keine Garantie für einen bestimmten Energieverbrauch. Dieser hängt entscheidend vom Nutzerverhalten ab.
Experten gehen jedenfalls davon aus, dass sich das strenge Energieausweisgesetz auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Schlecht gedämmte Gebäude könnten in Zukunft Probleme bekommen und die Verkäufer müssten einen Preisabschlag in Kauf nehmen. Geben Vermieter oder Verkäufer den HWB nicht bekannt, drohen saftige Geldstrafen. Ausnahmen von der Ausweispflicht (zum Beispiel Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche, Abbruchhäuser) gibt es kaum mehr. Auch müssen Verkäufer oder Vermieter dem Käufer oder Mieter den Energieausweis immer übergeben. Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, auf den Ausweis zu verzichten, sind ungültig. Die Erstellung eines Energieausweises kostet für Einfamilienhäuser ca. 300 bis 500 Euro, für eine 70 Quadratmeter große Wohnung muss man mit rund 180 Euro rechnen. Der Ausweis gilt dann für zehn Jahre. Wer einen neuen Energieausweis benötigt, kann sich zum Beispiel an Architekten, Ziviltechniker oder Baumeistern wenden.
