Wiener Immotrends

Die Klassiker unter den beliebtesten Wohngegenden in Wien & Wien-Umgebung bekommen Konkurrenz. Neben Hietzing, Gersthof und Mödling entwickeln sich auch andere Bezirke und Gemeinden zu begehrten Wohngebieten: Favoriten und Simmering holen auf und Hagenbrunn bei Wien ist mittlerweile weit mehr als nur ein netter Heurigenort.

Während die Preise in Mödling und Klosterneuburg unerschwinglich bleiben, schaut es in boomenden Ortschaften wie Gerasdorf oder Hagenbrunn noch besser aus.

Wien-Umgebung oder doch lieber „Speckgürtel“? Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder der Wirtschaftskammer mag beide Begriffe nicht sonderlich. Er spricht viel lieber von „Regions“. Dieser Begriff setze sich zusehends durch und bezeichne eine Stadt und ihr Umland – jedoch in einem viel umfassenderen Sinne als bisher gewohnt. Die „Vienna Region“ beispielsweise ist weit mehr als ein schmaler Gürtel rund um Wien: „Sie geht bis Neusiedl“, erklärt Malloth. Wie das? Liegt die Landeshauptstadt nicht im Zentrum des Burgenlands? „Sehr wohl, nur die Zeiten haben sich geändert. Heutzutage ist man mit dem Auto oder dem Zug ruck, zuck in Wien.“ Die Kilometeranzahl sei da eher irrelevant.
Auch nach Norden zu erstrecke sich diese sogenannte „Vienna Region“. Im Fachjargon würde man beispielsweise von einer „Achse Wien-Krems“ sprechen. Die in diesem Bereich liegenden Ortschaften werden am Immobilienmarkt immer attraktiver: „Stockerau oder Korneuburg beispielsweise haben enorm zugelegt“, erklärt Malloth. Verschiebe man diese Linie ein wenig nach Osten – beispielsweise Richtung Horn –, so sieht die Situation wieder völlig anders aus. Ein kleiner Schwenk macht’s also aus? Ja, meint der Fachverbandsobmann: Das liege in diesem Fall an der Nähe zur Donau: Je näher an der Donau, desto
teurer.

Keine großen Distanzen

Generell gilt für Wien-Umgebung, „dass dieses Gebiet als absolut inhomogen zu betrachten ist“, erklärt der zuständige Fachgruppenobmann Georg Edlauer. Denn während die Preise in den etablierten Umlandgemeinden Mödling und Klosterneuburg unerschwinglich bleiben, schaut es in boomenden Ortschaften wie Gerasdorf oder Langenzersdorf noch besser aus. So wie sein Kollege Thomas Mallot bestätigt auch er, dass letztendlich nicht die Entfernung von Wien für den Preis ausschlaggebend ist, sondern die Anbindung und die existierende Infrastruktur: „Wir denken hier nicht in konzentrischen Kreisen“, sagt Edlauer. Ein gutes Beispiel dafür sei die in vielerlei Hinsicht unterschätzte Stadt St. Pölten. Die jetzt schon gute Zug-Anbindung nach Wien von 43 Minuten verringert sich ab Eröffnung der Hochleistungsstrecke (noch heuer) um die Hälfte: „Das ist wirklich keine große Distanz“, meint der Immobilienfachmann.
Was den aktuellen Immobilienpreisspiegel für Niederösterreich anlange, so gibt es einen deutlichen Aufwärtstrend in fast allen Segmenten: Die Grundstückspreise sind etwa um 6,43 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – der Quadratmeterpreis beträgt derzeit rund 117 Euro. Im Gebiet Wien-Umgebung sind es sogar 10,5 Prozent. Diese Entwicklung ist insbesondere auf den Preisanstieg in den Umland-Gemeinden Korneuburg, Gänserndorf und Baden zurückzuführen.

Gebrauchtmarkt wächst

Interessant sind auch die Werte für Eigentumswohnungen im Erstbezug: Während für ganz Niederösterreich die Quadratmeterpreise geringfügig gesunken sind und zwar um 0,13 Prozent auf 1.719 Euro, sind sie im Bereich Wien-Umgebung gestiegen (plus 6, 8 Prozent).
Ein wirtschaftlich attraktiver Markt findet sich in Gemeinden wie Mödling, Klosterneuburg, Langenzersdorf, Korneuburg, aber auch in Baden und Tulln (plus 10,7 Prozent).
Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen – wie auch bei Baugründen – ist eine verstärkte Nachfrage von Kleinanlegern zu verzeichnen. Während die Preise in Niederösterreich für bestens ausgestattete Wohnungen in guter Lage nur leicht anziehen, sieht es auch da bei den Umlandgemeinden um Wien wie Korneuburg, Langenzersdorf und Klosterneuburg ein wenig anders aus (plus 9, 8 Prozent).
Das Einfamilienhaus ist nach wie vor die Wunschwohnart Nummer eins der Niederösterreicher. Ein klarer Trend besteht zu neuen, energieeffizienten Wohnhäusern. Sanierungsbedürftige Häuser mit erheblichem Reparaturrückstau können nur durch wirklich gute Lage überzeugen. In Wien-Umgebung sind die Preise um beinahe 10 Prozent gestiegen. Sehr hohe Werte verzeichneten beispielsweise die Gemeinden Mistelbach (plus 17,2 Prozent) sowie Hollabrunn (plus 14,2 Prozent).

Rechtzeitig sanieren

Was die Preisentwicklung von Immobilien in Wien anlange, so beurteilt Fachgruppenobmann Oliver Brichard diese als sehr stabil: „Echte Steigerungen werden meist durch Substanzverbesserung erzielt und nicht durch die Neuvermietung einer bereits gebrauchten Wohnung“, meint Brichard. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Immobilienbesitzer nicht mehr zeitgemäße Bäder sanieren und auf Topzustand bringen.
Neben den bekannten und hoch nachgefragten Lagen in Wien – Hietzing, Gersthof und Döbling – sticht besonders die Entwicklung im 5., 10., 11. und 20. Bezirk hervor. Diese bisherigen Nebenlagen können aufgrund des allgemeinen Nachfrageüberhangs nachziehen: Laut Immobilienpreisspiegel veränderten sich die Preise für gebrauchtes Eigentum in Simmering um beinahe 13 Prozent, in Hietzing hingegen lediglich um rund fünf Prozent.
Ungebrochen begehrter werden auch die Grätzel um den Karmeliter- und Brunnenmarkt. Derartige Booms würden sich in Wien aber sehr langsam entwickeln und halten auch – im Vergleich zu dynamischen Städten wie etwa New York – lange an, erklärt Brichard.

Preise steigen

Insgesamt könne für Wien gesagt werden, dass mehr Nachfrage an Wohnraum besteht, als angeboten wird. Leider werden seitens der Politik nur wenige Impulse gesetzt, um den Neubau anzukurbeln. Auch neue Stadtteile wie die Seestadt Aspern können den Immobilienmarkt nicht wirklich beleben: „Mit der Seestadt kann man sicher nicht die Wohnungsprobleme der nächsten zehn Jahre lösen“, sagt der Fachgruppenobmann.
Die Möglichkeiten für die Schaffung von neuem Wohnraum seien zudem ziemlich eingeschränkt. So sind ausgebaute Dachböden beispielsweise sehr beliebt, aber der Denkmalschutz komme so manchem Bauvorhaben in die Quere. Der zwei- oder dreistöckige Ausbau werde dann meist durch eine sogenannte „Dachboden light“-Version – ein Stockwerk plus Galerie – ersetzt.
Die starke Nachfrage nach Immobilien hat sich auch auf die Preise ausgewirkt: Laut dem aktuellen Immobilienpreisspiegel sind die Preise für Baugrundstücke in allen Bundesländern gestiegen, Spitzenreiter in diesem Segment ist nach wie vor Wien: Hier schlage der Quadratmeter mit 492,49 Euro (plus 4,67 Prozent) zu Buche. Bei Eigentumswohnungen ist eine ähnliche Tendenz bemerkbar: Sie haben sich als krisenresistent erwiesen und demnach eine starke Nachfrage hervorgerufen: Den größten Preisanstieg gab es auch in diesem Bereich in Wien (plus 6,9 Prozent). Hier wurde die 3.000 Euro-Marke geknackt – der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt nun bei 3.006 Euro.
Auch die gebrauchten Eigentumswohnungen haben bei den Preisen weiter zugelegt. Die höchste Steigerung gab es mit fast neun Prozent wieder in Wien – hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1.928 Euro.
Auch bei Einfamilienhäusern gab es deutliche Preissteigerungen: Wien liegt an zweiter Stelle, gleich nach dem Burgenland (plus 5 Prozent). Mit einem Quadratmeterpreis von 2.193 Euro liegt Wien aber nach wie vor hinter Salzburg. Marginal gestiegen sind auch die Mieten für Wohnungen (2,87 Prozent). ct

Checkliste: Wohnungskauf ohne Ärger

Die eigenen vier Wände sind in der Wunschliste der Österreicher nach wie vor ganz oben zu finden. Vor dem Kauf einer Wohnung sollten vor allem folgende Punkte gut durchdacht werden, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden:

Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch, sofern Ihr Immobilientreuhänder dies nicht schon für Sie erledigt hat. Nur so erfahren Sie, wem die Wohnung wirklich gehört, ob es Pfand- oder Mietrechte oder ein Veräußerungs- bzw. Belastungsverbot gibt.
Besichtigen Sie die Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen. Dies ist wichtig, denn möglicherweise sind die Lichtverhältnisse zum Großteil doch nicht so optimal, wie es bei der ersten Besichtigung den Anschein hatte.
Machen Sie sich ein Bild über den Allgemeinzustand der Wohnung sowie des Hauses. Ist die Elektrik in Ordnung, in welcher Verfassung sind Fenster und Therme? Vergessen Sie auch nicht, den Zustand des Hauses zu berücksichtigen: Als Wohnungseigentümer sind Sie verpflichtet, an Sanierungsmaßnahmen des Hauses mitzuzahlen.
Prüfen Sie den Kaufvertrag genau. Im Kaufvertrag müssen die Namen der Vertragspartner und die genaue Bezeichnung der Liegenschaft sowie allfällige Rechte angeführt sein. Wird vom Verkäufer ein bestimmter Zustand der Wohnung versprochen, sollte auch diese Zusicherung im Kaufvertrag stehen. Legen Sie gegebenenfalls eine Inventarliste bei. Nützt der Verkäufer die Wohnung noch selbst, legen Sie einen Termin für den Auszug fest. Für den Fall, dass der Termin nicht eingehalten wird, ist es ratsam, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren. Legen Sie fest, ob die Liegenschaft mit eingetragenen Pfandrechten oder lastenfrei erworben wird. Klären Sie frühzeitig ab, ob Sie zum Beispiel geförderte Darlehen übernehmen können (Erfüllung der Förderungskriterien). Angeführt werden müssen übrigens auch andere Lasten und Verbindlichkeiten, die der Käufer übernehmen soll.
Lassen Sie Ihre Immobilie von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen bewerten. So sehen Sie, ob der im Inserat veranschlagte Kaufpreis angemessen ist. Immobilienbewertungen werden auch vom Fachbereich Stadt- und Regionalforschung der TU Wien angeboten. Mithilfe eines relativ detaillierten Fragebogens, der online auszufüllen ist, wird unter Berücksichtigung sämtlicher bekannter Parameter (Adresse, Baujahr, Zustand, genaue Lage, Zahl der Räume, Heizungsart etc.) eine Einschätzung über den Wert des Objekts gegeben.

Nähere Infos unter:
sekretariat (at) srf.tuwien.ac.at