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Wer hoch hinaus will, muss zahlen

Dachgeschoßausbauten gehören zu den teuersten Einheiten in einem Wohnhaus. Doch auch darunter gibt es mitunter deutliche Preisunterschiede. Von Etage zu Etage variieren die Preise manchmal spürbar.


Martin Müller, Geschäftsführer JP Immobilien

Mag. Thilo Börner von der Ihr Hausmakler GmbH

qWer in der Gründerzeit etwas auf sich hielt, wer im gesellschaftlichen Leben Wiens ein Rolle spielte, der wohnte in der Beletage, und die befand sich im Hochparterre, also ziemlich weit unten. Wer wollte damals schon Stiegen steigen und unter Dach, je nach Jahreszeit, schwitzen oder frieren? Im Dachgeschoß zu wohnen, war einst alles andere als ein Vergnügen. Hier wurde die Dienerschaft untergebracht. Die Hausherren residierten in der „Beletage“ im ersten Stock. Der Dachboden war das Reich des „armen Poeten“ Spitzwegs oder Franz Molnárs Praterstrizzis Liliom.
„Die innere Geografie der Häuser hat sich auf den Kopf gestellt. Das sieht man ganz deutlich an den Preisen“, so Martin Müller, JP Immobilien. „Das Leben unter dem Dach ist einfacher und komfortabler geworden.“
Es gibt Aufzüge, die das mühselige Treppensteigen ersparen, und Dämmstoffe, die für ein angenehmes Klima sorgen. Dachausbauten gehören heute zu den Filetstücken vieler Zinshäuser. Wer so ein Filetstück sein Eigen nennen mag, muss tief in die Tasche greifen. Penthouse-Wohnungen auf dem Dach zählen zu den begehrtesten und teuersten Wohnadressen.
„Eine Dachwohnung ist der Traum vom Einfamilienhaus mitten in der Stadt“, liegt für Mag. Thilo Börner, Ihr Hausmakler GmbH, der Grund für die hohe Nachfrage auf der Hand. „Von oben hat man den freien Blick über die Dächer. Weg vom Trubel – eine kurze Liftfahrt und man ist mitten im Leben der Stadt.“
Doch nicht jede Terrassenwohnung erzielt auch Höchstpreise. In Wien setzte der Ausbau der Dachlandschaft in den siebziger Jahren ein. „Diese Ausbauten sind wirklich günstig zu haben. In der Regel wurde bei diesen Ausbauten das Dach nicht geöffnet. Man hat einfach in den Dachboden eine Wohnung hineingebaut. Ein bisschen Dämmung, ein paar Gipswände und Fenster ins Dach geschnitten – fertig war der Ausbau. Diese Wohnungen sind vom heutigen Standard weit entfernt. Das schlägt sich auch in den Preisen nieder und macht diese heute oft schwerer verkäuflich“, analysiert Müller. „Bei diesen Objekten sind – sofern vorhanden – die Terrassen nur über die Schlafzimmer zu erreichen“, erklärt Börner von der Ihr Hausmakler GmbH. „Der Grund dafür ist leicht erklärt: Zu Beginn der Ausbauwelle ist vielfach noch nach dem alten Konzept der unten liegenden Wohn- und im oberen Stockwerk angesiedelten Schlafräume ausgebaut worden. Dadurch sind bei diesen Objekten die Terrassen nur über die Schlafräume zu erreichen und die schlechte Dämmung sorgte dafür, dass man wegen der großen Hitze im Sommer nachts kaum Schlaf fand.“
Unkompliziert ist teuer
„Terrasse ist eben nicht Terrasse“, weiß Börner aus der Praxis zu berichten. Mit welchem Preisaufschlag ist also zu rechnen? „Im Vergleich zu einem Regelgeschoß muss man selbst bei Dachwohnungen mit weniger attraktiven Varianten mit einem Aufpreis von fünf bis zehn Prozent rechnen.“ Den geringsten Aufpreis bringe die berühmte „Silvesterterrasse“, die nur über eine steile Wendeltreppe zu erklimmen ist. „Dasselbe gelte für nur über Stiegen und Treppen zu erreichende Flachdächer. „Je unkomplizierter die Nutzung, desto höher der Preis“, ergänzt Müller.
Daher sind auch Ausbauten mit großzügigen Lösungen auf gleicher Ebene am begehrtesten – und damit auch am teuersten. „Da kann der Aufpreis zum Regelgeschoß schon einmal 15 bis 20 Prozent betragen. Bei Einzelobjekten können es auch schon mal 25 Prozent sein“, rechnet  Müller vor. „Es macht halt einen Unterschied, ob ich die Tür zu meiner Terrasse öffnen und den Außenbereich zu meiner Wohnfläche dazuzählen kann.“ Ein zusätzliches Plus gibt es für uneinsichtige Terrassen. „Da kann die Terrasse auch 50 Quadratmeter groß sein, wenn alle Nachbarn darauf blicken können, ist die Nutzbarkeit eingeschränkt. Da ist eine nicht einsehbare 30 Quadratmeter große Terrasse deutlich wertsteigernder.“
Für die Beletage werden längst nicht mehr die Top-Preise erzielt. Müller: „Die Wohnräume im ersten Stock blicken alle auf die Straßen. Das war beim Bau dieser Häuser kein Problem. Da gab es auch kaum Autoverkehr. Das ist heute anders.“ Im ersten Stock zu wohnen, bedeute heute unter anderem, Lärm, Staub und Abgasen ausgesetzt zu sein. „Da ist unter Umständen die Lebensqualität ein, zwei Stockwerke darüber deutlich besser“ – ein Umstand, der sich auch im Preis niederschlägt. „Pro Stockwerk können 10 bis 15 Prozent dazu kommen“, warnt Müller. Einen merklichen Preisschub gibt es, wenn der Ausblick besser wird. „Bei einem parifizierten Althaus, das wir im Vorjahr verkauft haben, gab es ab dem dritten Stock eine phantastische Aussicht über Wien. Das hat sich im Preis deutlich bemerkbar gemacht“, erinnert sich Müller. Das seien aber auch wirkliche Raritäten.
Auch bei den modernen Hochhäusern heißt es: Je höher desto teurer: In Wien sind derzeit einige Wohntürme in Bau bzw. Projektierung. Zwei davon – Leopoldtower und Citygate – liegen dicht nebeneinander. Im Citygate gibt es im unteren Bereich 332 geförderte Wohnungen.
Ab dem 27. Stockwerk wird es teuer. Die meisten der 74 Eigentumswohnungen in den obersten Stockwerken sind schon verkauft, vor allem Zwei-Zimmer-Wohnungen sind kaum mehr zu haben. Wer nun aber gerade ganz dringend eine standesgemäße Wohnung ganz oben sucht, muss nicht warten. Das höchste Haus Österreichs, der 250 Meter hohe DC Tower, ist eigentlich ein Büro-und Hotelturm. Auf Wunsch werden die derzeit leer stehenden obersten Etagen jedoch zu zweistöckigen Wohnungen mit 300 Quadratmeter Fläche ausgebaut. Kaufen kann man die höchsten Wohnungen des Landes allerdings nicht, sondern nur mieten. Dafür entschädigt der Blick über Wien – wenn man es sich leisten will. mn