Vorsorgewohnungen als Liebhaberei?
Wenn die Zinsen niedrig sind, werden Immobilien gerne zur Geldanlage oder Vorsorge erworben. Nach dem erfolgreichen Eigentumserwerb erfolgt meist die Vermietung der Immobilie. Bei solchen Investitionen sollte das Thema der steuerlichen „Liebhaberei“ immer im Auge behalten werden.
Mag. Wolfgang Schmid
Als Liebhaberei werden unternehmerische Tätigkeiten bezeichnet, mit denen sich kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt. Entsteht bei bestimmten Vermietungen ein Verlust, so ist grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen. Bei Vorsorgewohnungen und Zinshäusern ist zwischen der „kleinen“ und „großen“ Vermietung zu unterscheiden. „Kleine“ Vermietungen umfassen folgende Objekte: Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten – das sind jene, die dazu geeignet sind, persönlichen Wohnbedürfnissen zu dienen –, einzelne Appartements und im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer.
Als Einkunftsquelle kann die Vermietung angesehen werden, wenn über einen absehbaren Zeitraum ein Gesamtgewinn bzw. ein Überschuss erzielt werden kann. Als absehbarer Zeitraum wird grundsätzlich ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung gesehen, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Für das Finanzamt ist üblicherweise anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren, dass bei einer Bewirtschaftung eine Einkunftsquelle vorliegt. Damit kann eine angenommene Liebhabereivermutung widerlegt werden. Ist ein Gesamtüberschuss nicht zu erwarten, bleibt die Annahme von Liebhaberei so lange bestehen, als keine Änderung der Bewirtschaftung vorliegt. Eine ertragsteuerliche Liebhaberei gilt auch für die Umsatzsteuer, die den Verlust des Vorsteuerabzuges zur Folge hat. Bei der „großen“ Vermietung handelt es sich um die Überlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten. Ein Beispiel dafür ist die Vermietung von Zinshäusern. Hier beträgt der Beobachtungszeitraum 25 Jahre ab Beginn der Vermietung, maximal 28 Jahre ab dem ersten Erwachsen von Aufwendungen. Lässt die Prognoserechnung keinen Gesamtüberschuss erwarten, ist ertragsteuerlich von Beginn an Liebhaberei anzunehmen. Umsatzsteuerlich gibt es bei der „großen“ Vermietung keine Liebhaberei.
Ertragsteuerliche Folgen?
Wird bei einer Vermietung Liebhaberei vermutet bzw. kann diese nicht widerlegt werden, so wird keine Einkunftsquelle angenommen und Verluste können nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Dies gilt auch für in der Vergangenheit bereits abgezogene Verluste. Allerdings nur bis zur Verjährungsfrist. Sollte sich aus der Liebhaberei-Tätigkeit unerwartet doch in einem Jahr ein Gewinn ergeben, ist dieser umgekehrt nicht steuerpflichtig.
Liebhabereiberechnung und Veräußerung
Die Veräußerung von Vorsorgewohnungen durch den Anleger ist im Rahmen der Liebhabereiprognose grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Es sei denn, es handelt sich um ein Projekt, im Rahmen dessen ein Verkauf der Immobilie von vornherein geplant/vorgesehen/absehbar ist.
Autor:
Mag. Wolfgang Schmid
Partner, Steuerberater, ARTUS Steuerberatung GmbH & Co KG,
www.artus.at
Immobilienbesteuerung NEU
Beabsichtigen Sie, eine bestehende Vorsorgewohnung, die vor dem 1.4.2002 angeschafft (Altvermögen) wurde, zu verkaufen, greift die Immobilienertragsteuer iHv 3,5% des Veräußerungserlöses. Wurde die Immobilie nach dem 1.4.2002 angeschafft (Neuvermögen), erfolgt die Besteuerung der Einkünfte (Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten) unter Berücksichtigung eines Inflationsabschlages mit 25%.
