Urlaub in den eigenen vier Wänden

Die eigene Ferienwohnung in den heimischen Bergen oder an einem See garantiert Erholung. Neue Projekte punkten mit moderner Architektur, Service wie im Hotel und eignen sich außerdem zur Geldanlage.

Der Alpin Park Matrei in Osttirol von Jäger Bau wird im Dezember fertiggestellt. Derzeit noch frei sind Wohnungen zwischen 79 m² (290.000 Euro) und 148 m² (635.000 Euro).

Am Ufer des Millstätter Sees entstehen 19 exklusive Wohnungen mit 60 bis 185 m² Wohnfläche und Panoramablick über die See- und Berglandschaft.

Für alle, die es gerne richtig luxuriös haben, empfehlen sich die Residenzen Schloss Velden. Die modernen Neubauapartments neben dem historischen Schloss am Wörthersee zählen zu den teuersten Immobilien in Kärnten.

Fertig eingerichtete Wohnung der Residences edel:weiss am Katschberg. Auf Wunsch wird das Apartment an Touristen vermietet, wenn man es nicht gerade selbst nutzt. Damit lassen sich bis zu vier Prozent Rendite erzielen.

Ärzte arbeiten bis zu 80 Stunden pro Woche. Wohl kaum eine andere Berufsgruppe hat sich nach einer harten Arbeitswoche mehr Erholung verdient. Doch wo kann man nach solchen Belastungen am besten ausspannen? Im Urlaub oder in den eigenen vier Wänden? Am besten in einer Kombination aus beidem. Eine Ferienwohnung oder ein Zweitwohnsitz an einem österreichischen See oder in den Bergen verbindet Urlaubsgefühl mit Eigentum.
Das Angebot an Ferienimmobilien ist groß und reicht vom Neusiedlersee bis in die Vorarlberger Täler. Allerdings engt sich die Auswahl deutlich ein, wenn man auf der Suche nach hochwertigen Objekten in guten Lagen ist. Das muss nicht unbedingt das Haus in Kitzbühel oder in Lech am Arlberg sein. Als gute Lage bei Ferienimmobilien gelten jene, die im Sommer wie im Winter eine attraktive Nutzung zulassen und vom Wohnort gut erreichbar sind. Der Idealfall: Nah am Wasser, mitten im Wandergebiet und die Piste vor der Haustüre.

Ein Schloss am Wörthersee

Ganz so einfach wird man all diese Kriterien freilich nicht unter einen Hut bringen. Wer den Sommer als Urlaubssaison bevorzugt und kurze Anfahrtswege in die umliegenden Skigebiete in Kauf nimmt, wird an den Kärntner Seen fündig. Direkt am Wasser sind die Plätze zwar schon extrem rar, doch es werden nach wie vor neue Wohnungen angeboten. Für alle, die es gerne richtig luxuriös haben, empfehlen sich die Residenzen Schloss Velden. Die modernen Neubauten neben dem historischen Schloss am Wörthersee erfüllen höchste Ansprüche, samt Panoramafenstern mit Blick auf den See, Spa, Security, Concierge und eigenem Gärtner. Die Einheiten mit 125 bis 150 Quadratmetern sind aber auch entsprechend teuer. Quadratmeterpreise von bis zu 10.000 Euro werden kolportiert. Die prominenten Nachbarn gibt es dafür umsonst, etwa Paul McCartneys Ex-Frau Heather Mills.
Abseits von Schloss Velden sind Immobilien am bekanntesten heimischen See ebenfalls keine Schnäppchen. „Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen mit Seezugang liegen zwischen 6.500 und 12.000 Euro“, sagt Hans Hein, Geschäftsführer des Maklerbüros Engel & Völkers Wörthersee. Wer auf die hohe Promidichte am Wörthersee verzichten kann, sollte sich an den anderen Kärntner Seen umsehen, die dem großen Bruder landschaftlich um nichts nachstehen. Etwa am Millstätter See, wo Engel & Völkers derzeit ein exklusives Neubauprojekt mit direktem Seezugang anbietet. Die 19 Wohnungen zwischen 60 und 185 Quadratmeter sind ab 242.000 Euro zu haben. Stark im Kommen ist laut Hein der Ossiacher See. Derzeit kostet der Quadratmeter direkt am See bis zu 6.500 Euro. Auch am idyllischen Weissensee sieht er in Zukunft spannende Immobilienprojekte.
Etwas günstiger ist der kleine Faaker-See bei Villach: Im Projekt seeleben.at werden die wahrscheinlich letzten modernen Wohnungen direkt am Wasser mit eigenem Strand angeboten. Seit November sind die Apartments bezugsfertig. Die Quadratmeterpreise liegen bei rund 5.000 Euro. Für Skifahrer interessant: Das Skigebiet Gerlitzen liegt ums Eck, in das Kärntner Pisteneldorado Nassfeld braucht man etwa eine Stunde. Wer direkt an der Piste wohnen will, dem empfiehlt Hein den Skiort Bad Kleinkirchheim. Wohnungen in guten Lagen seien dort um 3.700 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter zu haben, sehr gute Lagen um 5.000 Euro.

Urlauben wie Sigmund Freud

Mindestens so begehrt wie die Liegenschaften an den Kärntner Seen sind Objekte im Salzkammergut. Für Wohnungen an Attersee oder Mondsee werden schon Preise über 10.000 Euro am Quadratmeter gezahlt. Dort ist auch die Käuferschicht internationaler. Etwas beschaulicher, wenn auch längst kein Geheimtipp mehr, geht es im steirischen Teil des Salzkammerguts zu, dem Ausseerland. So manche Immobilie befindet sich dort noch im Dornröschenschlaf. Die Villa Rebenburg am Ufer des Grundlsees wurde glücklicherweise wieder aufgeweckt. Zehn Jahre lang stand das historische Gebäude aus 1869 mit der glanzvollen Vergangenheit leer und war stark sanierungsbedürftig. In den 1930er-Jahren hatte dort noch Sigmund Freud seine Sommerfrische verbracht. 2007 kaufte der Investor Ferdinand Pacher-Theinburg die Villa und begann sie zu renovieren: „Wir haben die historische Fassade aus den 1930er-Jahren mit Holzterrassen und Balkonen wieder rekonstruiert und das Gebäude um moderne Anbauten aus Holz und Glas erweitert“, so Pacher-Theinburg. Neun Wohnungen mit Seeblick entstanden – vom 56 Quadratmeter großen Studio über die 187 Quadratmeter umfassende Gartenwohnung bis zum Loft im Dachgeschoß. Interessantes Detail: Jede Wohnung liegt zum Teil im Altbau wie im Neubau. Die Quadratmeterpreise betragen zwischen 5.800 und 6.500 Euro.

Zweitwohnsitz mit Hotelservice

Egal ob die Ferienwohnung am Grundlsee liegt oder in den Tiroler Bergen – ein zweiter Wohnsitz, und wird er auch nur für wenige Wochen im Jahr genutzt, ist meist mit etwas Arbeit verbunden. Und im Urlaub will man eigentlich keine Sonderschicht Hausarbeit einlegen. Um dieses Problem zu lösen, kombinieren immer mehr Anbieter ihre Ferienimmobilien mit Hotels, etwa die Residenzen Schloss Velden mit dem angrenzenden Schlosshotel. Der Vorteil: Der Eigentümer des Apartments genießt den Service des Hotels, der für eine reine Ferienwohnungsanlage, die in der Regel nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird, nicht finanzierbar wäre – vom Wellnessbereich über das Restaurant bis zur Reinigung und Kinderbetreuung.
Der Trend kommt aus den USA. Einer der Vorreiter in Österreich ist die Hotelgruppe Falkensteiner. Am Katschberg zwischen Salzburg und Kärnten hat der Südtiroler Stararchitekt Matteo Thun zwei futuristische Apartmentgebäude errichtet, die Residences edel:weiss, die direkt mit dem Falkensteiner Vier-Sterne-Hotel Cristallo verbunden sind. Von 64 Wohnungen sind noch 18 zu haben. „Der Quadratmeter kostet zwischen 3.500 bis 7.800 Euro. Die günstigsten Einheiten liegen bei 325.000 Euro inklusive Einrichtung, Garage und Kellerabteil. Bei den Größen kann zwischen 55, 90, 120 und 200 Quadratmeter gewählt werden“, sagt Robert Hermandinger, für den Verkauf verantwortlicher Manager. Dazu kommt noch eine jährliche Service-Pauschale für die Nutzung der Hoteleinrichtungen in Höhe von 1.100 bis 1.600 Euro.
Die Wohnungen, die eine offizielle Widmung als Zweitwohnsitz haben, werden im Sommer gerne für Wanderurlaube genutzt. Ihre Stärke spielen sie aber im Winter aus, da sie direkt an der Piste liegen. „Sie können vor der Haustüre mit den Skiern losfahren. Unsere Gäste wollen im Urlaub das Auto stehen lassen“, betont Hermandinger.

Geldanlage Ferienimmobilie – vier Prozent garantiert

Freilich spielt auch das Thema Geldanlage beim Kauf einer Ferienimmobilie eine immer wichtigere Rolle. Warum sollte man mit seiner Wohnung in einer attraktiven Urlaubsregion nicht auch noch Geld verdienen oder zumindest die laufenden Kosten decken? Das funktioniert über die Vermietung der eigenen Immobilie an Touristen, wenn man selbst gerade keine Zeit für die Nutzung hat. Was für Holländer, Engländer und Amerikaner ganz normal ist, ist für Österreicher zwar noch gewöhnungsbedürftig, aber hierzulande ebenfalls auf dem Vormarsch.
Falkensteiner ist mit seinem Projekt am Katschberg auch hier einer der Vorreiter. „Bei elf Wochen Vermietung werden alle laufenden Kosten gedeckt. Bei 13 bis 15 Wochen Vermietung erzielt man eine Rendite zwischen drei und vier Prozent“, rechnet Hermandinger. Um die Vermietung kümmert sich das Hotel. Der Eigentümer muss nur bekanntgeben, wann er sein Apartment selbst nutzen möchte. „Geldanlage in Immobilien ist in Zeiten wie diesen ein wichtiges Thema. Wir bieten daher spezielle Anlagemodelle an und garantieren dem Eigentümer eine Rendite von vier Prozent auf fünf Jahre“, so Hermandinger. Einzige Voraussetzung bei diesem Modell: Der Eigentümer beschränkt seinen Urlaub im eigenen Apartment auf drei bis vier Wochen in der Nebensaison. Wer das Apartment fünf Jahre gar nicht nutzt, sondern nur als reine Geldanlage zur Vermietung betrachtet, erhält eine garantierte Rendite von 4,5 Prozent. Laut Marktkennern handelt es sich dabei um einen realistischen Wert. Bei Projekten, die deutlich höhere Renditen versprechen, sollte man allerdings vorsichtig sein.
Steuerlich wirkt sich die professionelle Vermietung jedenfalls positiv auf den Kaufpreis aus. Wenn der Eigentümer sein Apartment vermietet, um damit einen Gewinn zu erzielen, darf er sich beim Kauf die Vorsteuer abziehen. Die Wohnung ist also – wie bei einer Vorsorgewohnung – um ca. 20 Prozent günstiger, als wenn man sie nur für sich selbst nutzen würde.

Das Problem mit der Widmung

Auf das Modell Ferienimmobilie und Vermietung setzt auch der Vorarlberger Bauträger Jäger Bau, der in ganz Westösterreich aktiv ist. Dabei trennt Jäger Bau in Projekte mit Zweitwohnsitzwidmung und jene mit touristischer Widmung. Das ist in Österreich ein wichtiger Punkt, den jeder Käufer von Ferienimmobilien unbedingt abklären sollte. Verfügt ein Objekt über eine Zweitwohnsitzwidmung, darf der Eigentümer sein Apartment so viel oder so wenig nutzen wie er will und muss theoretisch gar nicht vermieten. Allerdings sind diese Widmungen vor allem in Tirol, Vorarlberg, Salzburg und dem Salzkammergut sehr schwer zu bekommen. Die Gemeinden wollen nicht, dass ihre Orte zu Geisterstädten werden und die Wohnungen nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden. Wer eine Wohnung, die als Hauptwohnsitz gewidmet ist, inoffiziell als Zweitwohnsitz nutzt, muss mit Problemen durch die Behörde rechnen. Wer sich nicht daran hält, dem drohen Strafen bis hin zur Rückabwicklung des Kaufs. Die Lösung: Apartments mit touristischer Widmung. Der Eigentümer muss an Touristen vermieten. Die Dauer der privaten Nutzung ist dann oft auf wenige Wochen im Jahr beschränkt. Der Wohnungseigentümer ist de facto Gast in seiner eigenen Immobilie und zahlt dafür auch meist einen – wenn auch reduzierten – Zimmerpreis.
Im Dezember wird Jäger Bau den Alpinpark Matrei in Osttirol fertigstellen, der über eine Zweitwohnsitzwidmung verfügt. Derzeit noch frei sind Wohnungen zwischen 79 Quadratmeter (290.000 Euro) und 148 Quadratmeter (635.000 Euro).
Auf Wunsch wird über das benachbarte Vier-Sterne-Hotel vermietet, allerdings nur zu Zeiten, die der Eigentümer fix definiert hat. Anders verhält es sich bei den Projekten mit touristischer Widmung. Darunter fallen zum Beispiel ein geplantes Hotelresort in Maria Alm am Hochkönig und der bereits bezugsfertige Ferienpark im Vorarlberger Brandnertal. Die Eigennutzung beschränkt sich hier auf eine Woche in der Hauptsaison und zwei Wochen in der Nebensaison, die am Jahresanfang bekannt gegeben werden müssen. Der Fokus liegt klar auf der Rendite für den Eigentümer und die lässt sich eben nur erzielen, wenn man zur umsatzstarken Hauptsaison sein Apartment nicht wochenlang selbst belegt.

<- Zurück zu: ÄRZTE-EXKLUSIV