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… und es lohnt sich doch!

Trotz Steuerreform: Der Markt mit Vorsorgewohnungen läuft auf Hochtouren.


Vorsorgewohnungen brauchen eine gute Lage und beste Infrastruktur. foto: istockphoto

„In Donaustadt, Floridsdorf und Liesing wird kräftig gebaut.“ Dr. Roman Schwarzenecker, Standort + Markt. foto: zvg

„Der Immobilienmarkt in Österreich ist stabil. Es besteht keine Gefahr einer Immobilienblase.“ Dr. Patrick Schenner, Geschäftsführer von ImmobilienScout24 in Österreich. foto: immobilienscout24

„Wenn der Preisauftrieb so weitergeht, ist der Plafond bald erreicht.“ Mag. Markus Neurauter, Raiffeisen evolution. foto: raiffeisen evolution

„Das Interesse an Wiener Zinshäusern ist ungebrochen hoch.“ Markus Arnold, Geschäftsführer Arnold Immobilien. foto: arnold immobilien

„Die Verunsicherung ist weg. Es wird auch zunehmend wieder mit Fremdkapital gekauft.“ DI Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien. foto: ehl immobilien

Dass die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ungebrochen ist, bestätigt Premium-Prokuristin Nicole Wallmann: „Von den Anlegerwohnungen bei unserem jüngsten Projekt in Rudolfsheim-Fünfhaus sind nur noch 50 zu haben.“ Das Projekt „Goldschlagstraße 2“ erstreckt sich über einen gesamten Wohnblock: Anlegern werden Wohnungen in fünf Stilzinshäusern mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 3.700 Quadratmetern angeboten. Zusätzlich entsteht auf einem unbebauten Grundstück ein Neubau im Niedrigenergiehaus-Standard. Insgesamt errichtet die Premium 140 bestens ausgestattete Wohnungen mit einer Größe von 30 bis 100 Quadratmetern sowie vier Geschäftslokale. „Die Rendite beträgt im Schnitt an die 3,5 Prozent netto, was im aktuellen Niedrigzinsumfeld durchaus attraktiv ist, so Wallmann. Auch bei EHL schaut man positiv in die Zukunft, so DI Sandra Bauernfeind. „Die Verunsicherung ist weg. Es wird auch zunehmend wieder mit Fremdkapital gekauft.“ Bis vor einigen Monaten noch habe es viele Käufer gegeben, die zu 100 Prozent mit Eigenmitteln gekauft hätten. „Nach der Bankenkrise haben viele den Banken einfach nicht mehr getraut“, so die Immobilienexpertin. Die Steuerreform habe keine Auswirkungen. „Die Erhöhung der Immobilien­ertragsteuer beschäftigt die meisten Käufer nicht. Sie wollen ihre Wohnungen behalten und vermieten.“

Auch im Zinshausgeschäft sind keinerlei Auswirkungen der Steuer­reform zu bemerken. Allein das Angebot nimmt ab. „Das Interesse an Wiener Zinshäusern ist ungebrochen hoch“, erklärt Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Die niedrigen Renditen und die starke Nachfrage – bei gleichzeitig überschaubarem Angebot – am Wiener Zinshausmarkt veranlassen jedenfalls immer mehr Investoren dazu, ihren Blick über die Landesgrenzen ins nahe Ausland zu richten. Arnold Immobilien ist bereits seit einigen Jahren auch in Tschechien aktiv. In Städten wie Prag, Ostrau, Karlsbad und Brünn gebe es einen großen Bestand an klassischen Jahrhundertwendezinshäusern, so Arnold. „Der Großteil des Prager Bestands befindet sich in der Alt- und Neustadt und damit im ersten und zweiten Bezirk“, so Arnold. Abhängig vom Zustand der Liegenschaften sieht der Experte die Renditen dort zwischen 3,5 und 5 Prozent. Die Preise würden in den Prager Spitzenlagen bei 2.500 Euro pro Quadratmeter beginnen.

Keine Blasengefahr

„Eine Blase ist nicht in Sicht“, bestätigt auch Raiffeisen evolution Geschäftsführer Mag. Markus Neurauter. Auch die Steuerreform habe – mangels alternativer Anlagemöglichkeiten – keine Spuren hinterlassen. Die Preise werden wohl nicht mehr so schnell in die Höhe klettern wie in den vergangenen Jahren. „Die Suche nach geeigneten Grundstücken ist schwieriger geworden“, so Neurauter. Die Preise für bebaubare Gründe seien in Wien inzwischen so hoch, dass sich auch die Errichtung von frei finanzierten Wohnungen kaum noch lohne. Zwar könne man gegensteuern, indem man die Wohnungsflächen reduziere, aber man könne ja nicht nur 70-Quadratmeter-Wohnungen mit drei Zimmern errichten. „100 Quadratmeter unter 500.000 Euro anzubieten, wird in Wien zunehmend schwierig“, sagt Neurauter. „Wenn der Preisauftrieb aber so weitergeht, ist der Plafond bald erreicht.“ Die „klassischen“ Käufer bei Raiffeisen evolution gehören der gehobenen Mittelschicht an, wie Neurauter berichtet.

Dass sich aber ein Investment in Wohnungen auch in Zukunft rechnen wird, steht bei allen Marktteilnehmern außer Zweifel. Die Nachfrage nach (leistbaren) Mietwohnungen wird in den nächsten Jahren zunehmen, darin sind sich alle Marktteilnehmer einig. Das hohe Bevölkerungswachstum und die steigende Nachfrage nach Wohnraum stellen die Akteure vor allem auf dem Wiener Wohnungsmarkt vor große Herausforderungen. In ihrer gemeinsamen Marktstudie „Neubau-Projekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2015“ zählen Standort + Markt und bulwiengesa aktuell 18.272 Wohnungen in 350 Neubauprojekten im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment, wobei nur Bauvorhaben für Eigentumswohnungs- oder Vorsorgeprojekte ab zehn Wohneinheiten und nur mehr in der Phase 2014 bis 2019 in der Studie Berücksichtigung fanden.

Die höchste Bautätigkeit herrscht in den Bezirken Donaustadt, Floridsdorf und Liesing. „Die Gründe dafür sind die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise sowie die größeren Flächenreserven im Vergleich zur Innenstadt und innenstadtnahen Bereichen“, erläutert Roman Schwarzenecker, der bei Standort + Markt die Untersuchung leitet. Der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.555 Euro pro Quadratmeter. „Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den einkommensstarken Bezirken Innere Stadt, Josefstadt und Döbling ermittelt. Die Melange aus guter infrastruktureller Anbindung, einem hohen Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie einem hohen Freizeitwert machen diese Bezirke zu Topwohnlagen.“ Dagegen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den Gemeindebezirken Simmering, Favoriten und Liesing dokumentiert.

„Laut unseren Modellrechnungen werden in 15 Jahren wieder 2 Millionen Einwohner in Wien leben und dies stellt die Stadt Wien und viele Bauträger in Bezug auf Infrastrukturmaßnahmen und neuen Wohnraum vor große Herausforderungen“, erklärt bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp. Folglich steigt durch die Bevölkerungszunahme auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Wien. „Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die Deckungsquote lag in den vergangenen Jahren teilweise deutlich unter 50 Prozent“, konkretisiert Schwarzenecker. Für Kooperationspartner Voßkamp gibt es aufgrund des erwarteten Bevölkerungsanstiegs und der prognostizierten Zunahme der Haushalte nur eine Antwort: „In Wien muss aufgrund der dynamischen Einwohner- und Stadtentwicklung und um die hohe Nachfrage bedienen zu können, deutlich mehr gebaut und folglich mehr Wohnraum dem Markt zugeführt werden.“

Preistreiber und -drücker

Durch die hohe Nachfrage stellt sich aktuell die Frage, nach einer Blasenbildung nicht. In keiner österreichischen Stadt ist in den Jahren 2010 bis 2015 ein signifikanter Gap zwischen Miet- und Eigentumspreisen zu beobachten. Je stärker sich Eigentums- und Mietpreise annähern, desto geringer ist auch die Gefahr einer Immobilienblase. „Trotz hohen Preisniveaus in Städten wie Salzburg, Innsbruck und Wien entwickelt sich der Immobilienmarkt in Österreich stabil und es besteht keine Gefahr einer Immobilienblase“, erläutert Patrick Schenner, Geschäftsführer von Immobilien- Scout24 in Österreich.

Neben Wien sind in den vergangenen Jahren vor allem in den westlichen Landeshauptstädten Salzburg und Innsbruck die Preise für Eigentum rasant angestiegen. Immobilienkäufer mussten seit 2010 Preissteigerungen zwischen 30 und 40 Prozent in Kauf nehmen. Während in Salzburg und Innsbruck im Jahre 2015 im Vergleich zu 2014 leichte Preisrückgänge zu verzeichnen sind, steigen in Wien die Preise weiter und liegen durchschnittlich bei 3.991 Euro pro Quadratmeter (2014: 3.880 Euro pro Quadratmeter). Insgesamt befinden sich allerdings die westlichen Metropolen Salzburg mit 4.308 Euro pro Quadratmeter (2014: 4.331 Euro pro Quadratmeter) und Innsbruck mit 4.032 Euro pro Quadratmeter (2014: 4.191 Euro pro Quadratmeter) auf einem höheren Niveau als Wien und sind damit bei Eigentum die teuersten Städte in Österreich.  mn

Neue Regeln für Abschreibungen

Die Vermietung von Immobilien unterliegt grundsätzlich den Einkünften aus Vermietung & Verpachtung. Im Bereich der Einkünfteermittlung aus Vermietung & Verpachtung wurde Folgendes geändert: Die Absetzungen für nicht regelmäßig anfallende Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen konnte bisher auf zehn Jahre verteilt werden. Durch die Steuerreform wird dieser Zeitraum auf 15 Jahre verlängert. Bei der Ermittlung der Abschreibung der Immobilie ist der Anschaffungspreis auf Gebäude und Grundanteil aufzuteilen. Bis dato konnte der Grundanteil ohne Nachweis mit 20 Prozent angenommen werden, dies wurde auf 40 Prozent erhöht. Als Folge dieser Änderungen können im Vergleich zur geltenden Rechtslage 20 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie nicht abgeschrieben werden.


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