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Strenge Rechnung – gute Freunde

In den kommenden Wochen, spätestens bis 30. Juni, flattern sie allen Mietern ins Haus: die Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2015. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Denn so manche Hausverwaltung nimmt’s bei der Abrechnung nicht so genau.

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Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen müssen Hausverwaltungen bis spätestens 30. Juni die Betriebskosten für das zurückliegende Jahr abrechnen. Ist keine Hausverwaltung beauftragt, so trifft diese Pflicht den Vermieter, also den Eigentümer. Diese Betriebskostenabrechnung ist den Mietern verpflichtend offenzulegen. Den Bestimmungen zufolge sind darin alle Ausgaben für das vergangene Jahr in aufgeschlüsselten Positionen darzustellen. Aus der Abrechnung der getätigten Ausgaben und den von den Mietern bereits geleisteten, monatlich vorgeschriebenen Beiträgen ergibt sich ein Guthaben oder ein Saldo, das bzw. der mit dem übernächsten Mietzahlungstermin auszugleichen ist. Von einer Nachzahlung oder einem Guthaben betroffen ist daher nicht unbedingt der Mieter, der die Betriebskosten im Vorjahr verursacht hat, sondern jener Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung – das ist der übernächste Zinstermin nach Abrechnungslegung – tatsächlich Mieter ist.

Was sind Betriebskosten?

Doch welche Ausgaben fallen unter den Begriff „Betriebskosten“? In die Betriebskosten dürfen grundsätzlich nur ganz bestimmte, im Gesetz festgelegte Kosten eingerechnet werden, zum Beispiel Aus-gaben für Wasserversorgung, Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Müllabfuhr, Entrümpelungen, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung allgemeiner Teile des Hauses, Hausversicherungen oder Hausbesorger. In gleicher Weise besteht eine Kostenbeteiligung für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen, wie etwa eines Aufzugs oder einer Waschküche, wenn der Mieter aufgrund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung berechtigt ist, diese zu benützen. Ein freiwilliger Verzicht auf die Mitbenützung befreit allerdings nicht von der Zahlungspflicht. Maßgeblich ist jedoch, dass eine nach objektiven Kriterien zu beurteilende Benützungsmöglichkeit gegeben sein muss, um an den Gesamtkosten des Betriebes beteiligt zu werden.

„Hineingeschummelt“ werden zum Beispiel immer wieder Handwerkerrechnungen, die im Zusammenhang mit Reparaturen im Haus auftauchen. Wenn etwa ein Maler oder Installateur vom Vermieter beauftragt wird, dann sind das Kosten, die nichts in der Betriebskostenabrechnung zu suchen haben. Rechtsanwalts- oder Manipulationsgebühren (Zahlscheingebühren) dürfen auch nicht verrechnet werden. In einer Betriebskostenabrechnung haben auch Positionen wie Porti, Bankspesen, Telefongebühren und Zinsen genauso wenig verloren wie Reparaturkosten. So dürfen Kosten eines Vollwartungsvertrages für den Aufzug, der neben der reinen Wartung und dem Service auch Reparaturen und Erhaltungsarbeiten beinhaltet, nicht zu 100 Prozent in der Betriebskostenabrechnung aufscheinen, sondern es muss eine Kostenteilung vorgenommen werden. Ein reiner Grundwartungsvertrag ist um vieles günstiger als ein Vollwartungsvertrag.

Die Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Nutzfläche der jeweiligen Wohnungen und Geschäftsobjekte zur Gesamtnutzfläche des Hauses verrechnet. Der jeweilige Mieter beteiligt sich daher entsprechend seinem jeweiligen Nutzflächenanteil an den Betriebskosten des Hauses. Eine verbrauchsabhängige Aufteilung der Betriebskosten ist nur in Ausnahmefällen vorgesehen und erfordert die Zustimmung sämtlicher Mieter. Eine Durchbrechung dieses Aufteilungsgrundsatzes der Betriebskosten erfolgt von der Judikatur aus Billigkeitsgründen hingegen dann, wenn ein unverhältnismäßiger Mehrverbrauch eines gewerblichen Mieters, beispielsweise durch unverhältnismäßigen Wassermehrverbrauch oder Müllkosten, vorliegt.

Für Mietobjekte außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes, worunter kurzum Einfamilienhäuser oder ungeförderte Neubauten fallen, die nach 1953 errichtet wurden, gilt der Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes nicht. In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist auch der Verteilungsschlüssel frei vereinbar. Die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten im Wohnungseigentum erfolgt in aller Regel nicht nach dem Nutzflächenanteil, sondern nach grundbücherlich einverleibten Nutzwertanteilen. Die Vereinbarung eines anderen Aufteilungsschlüssels ist zwar möglich, erfordert jedoch die schriftliche Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz trennt nicht explizit zwischen Betriebskosten und Erhaltungskosten, da Wohnungseigentümer letztlich alle Aufwendungen für die Liegenschaft zu tragen haben.

Einleitung eines Schlichtungsstellenverfahrens

Wenn einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung nicht erklärbar sind oder Sie vermuten, dass diese überhaupt nicht zulässig oder überhöht sind und auch eine Einsicht in die Belege keine Klarheit schafft, kann die Jahresabrechnung inhaltlich von der Schlichtungsstelle bzw. vom Gericht mittels Antrag überprüft werden.     mn

Vorsicht bei Altbau und gefördertem Neubau

Den zwingenden Bestimmungen über die Verrechnung und Abrechnung von Betriebskosten nach dem MRG unterliegen nicht alle Mietverhältnisse. Der Anwendungsbereich ist auf folgende Bauten beschränkt:

  • Altbau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 1. Juli 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (auch Altbaueigentumswohnungen in Häusern, die bis zum 8. Mai 1945 errichtet wurden)
  • Geförderter Neubau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet worden sind, wenn die Errichtung des Gebäudes mit Wohnbauförderungsmitteln erfolgte (zum Beispiel Gemeindewohnungen und – mit geringen Änderungen – Mietwohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen, die sogenannten „Genossenschaftswohnungen“)

Zu den Betriebskosten zählen

nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)/Mietrechtsgesetz (MRG)

  • Wasser/Abwasser
  • Wasserdichtheitsprüfung
  • Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt
  • Kanalräumung
  • Müll
  • Entrümpelung von herrenlosem Gut
  • Schädlingsbekämpfung
  • Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
  • Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen
  • Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
  • Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der Mieter dieser Überwälzung zugestimmt hat
  • Verwaltungshonorar
  • Hausreinigung (darunter fallen bei alten Dienstverträgen mit „echten“ Hausbesorgern auch die Abfertigung bzw. bei Dienstnehmern die Kommunalsteuer) inklusive Schneeräumung
  • öffentliche Abgaben
  • laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.) wie zum Beispiel Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.
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