Stolpersteine auf dem Weg zum Glück
Seine Ordination ganz oder nur teilweise zu vermieten, kann die eigenen Kosten senken helfen. Es gibt jedoch eine Fülle an Vorschriften zu beachten. Einer der zentralen Punkte: Wie hoch darf die Miete sein?
Dr. Verena Maria Erian, Ärztesteuerberaterin Team Jünger OG
qMietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) zur Gänze ausgenommen. Wird eine Eigentumswohnung vermietet, ist man bei der Mietzinsbindung unter Umständen an die Höchstgrenzen im MRG gebunden. Wird eine Wohnung als Ordination vermietet, kann man verlangen, was man will. Mietverträge können unbefristet oder befristet (zum Beispiel für fünf Jahre) abgeschlossen werden. Bei befristeten Verträgen ist man für die Dauer der Befristung an den Vertrag gebunden. Ein gesetzliches vorzeitiges Kündigungsrecht gibt es nur in bestimmten Fällen und auch dann erst nach Ablauf eines Jahres zum Monatsletzten unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Es empfiehlt sich daher bei befristeten Mietverträgen in jedem Fall die Aufnahme einer sogenannten Ausstiegsklausel, etwa mit dem Wortlaut „… der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist schriftlich aufzukündigen“.
Option Untervermietung
Einen zentralen Teil des Vertrags sollte allerdings auch die vertragliche Regelung der Weitergabe des Bestandobjektes, unter anderem im Wege der „Untervermietung“, bilden. Auch wenn seitens der Rechtsprechung Vertragsklauseln betreffend das „Verbot der Untervermietung“ in der Regel dahingehend ausgelegt werden, dass damit sämtliche Formen der Weitergabe – auch die Abtretung der Bestandrechte an Dritte – ausgeschlossen sind (6 Ob 613, 614/88 MietSlg 40.151), ist es aus Sicht eines Vertragsverfassers dennoch empfehlenswert, im schriftlichen Mietvertrag den umfassenden Terminus „Weitergabe“ zu verwenden, allenfalls mit besonderem Hinweis auf eine „Untervermietung“. Eine klare Regelung im schriftlichen Mietvertrag hinsichtlich „Weitergabe“ ist schon deshalb geboten, weil bei Fehlen einer solchen, also nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen, eine Weitergabe nur dann ausgeschlossen wäre, wenn dies dem Bestandgeber zum Nachteil gereichen würde. Dies gilt auch analog für Untermietverhältnisse (2 Ob 553/76 MietSlg 28.147; 1 Ob 639/94 MietSlg 47.110).
Leicht anders präsentiert sich die Sachlage, wenn man selbst Mieter der Ordination ist und Teile davon im Wege einer Untervermietung weitergeben möchte. „Für die Weitergabe im Wege der Untervermietung ist im Vollanwendungsbereich des MRG die vertragliche Gestaltungsfreiheit durch § 11 MRG eingeschränkt. Danach sind vertragliche Untervermietungsverbote nur wirksam, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt“, so Rechtsanwalt Dr. Stephan R. Eberhardt, DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH. Dies ist nach der demonstrativen Aufzählung des § 11 Abs 1 MRG dann anzunehmen, wenn der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll (Z 1); wenn der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt (Z 2); wenn die Anzahl der Bewohner einer gemieteten Wohnung die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder nach der Aufnahme des Untermieters übersteigen würde (Z 3) oder wenn mit Grund zu besorgen ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird (Z 4).
„Auf jeden Fall sollten Sie von einer vertraglichen Einräumung allgemeiner Weitergaberechte Abstand nehmen“, so Eberhardt. „Dadurch würde der Bestandnehmer die Befugnis erhalten, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis auf einen – auch dem Bestandgeber vorher nicht bekannten – Dritten zu übertragen. Zudem wird durch die Vereinbarung eines Weitergaberechtes möglicherweise eine Mietzinsanhebung im MRG-Vollanwendungsbereich verhindert“, mahnt Eberhardt zu Vorsicht. „Eine klar(stellend)e schriftliche Regelung hinsichtlich Vertragszweck und Weitergabe ist jedenfalls zu empfehlen.“
Umsatz- und Vorsteuer
Bleibt eine Frage offen: Umsatzsteuer ja oder nein? Bei der Vermietung zu Wohnzwecken fällt grundsätzlich Umsatzsteuer in Höhe von 10 % an. Dr. Verena Maria Erian, Ärztesteuerberater Team Jünger OG: „Prinzipiell unterliegen Ihre Einnahmen als Vermieter von Wohnungen der Umsatzsteuer. Nur wenn Ihre Gesamtumsätze einschließlich jener aus ärztlicher Tätigkeit unter 30.000 Euro liegen, greift die sogenannte Kleinunternehmerregelung und Sie sind von der Umsatzsteuer befreit. In diesem Fall können Sie dann aber auch keine Vorsteuern zum Beispiel von den Rechnungen für Renovierungsarbeiten und Reparaturen lukrieren, was sich insgesamt nachteilig auswirken kann. Es besteht jedoch die Möglichkeit, auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung zu verzichten. Dies erfolgt mittels Antrags auf Regelbesteuerung, womit Sie dann auch wieder in den Genuss des Vorsteuerabzugs kommen.“
Bei Geschäftsräumlichkeiten ist es genau umgekehrt. Hier gilt grundsätzlich Umsatzsteuerfreiheit mit der Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Ausnahme: Ist der Mieter selbst mit seinen eigenen Umsätzen von der Umsatzsteuer befreit und vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen – wie zum Beispiel ein Arzt –, so gelten andere Spielregeln. „Vermieten Sie an einen Arzt, der seinerseits von der Umsatzsteuer befreit ist und die Räumlichkeiten als Ordination nutzt, haben Sie seit Herbst 2012 nicht mehr die Möglichkeit, die Option auszuüben und verlieren damit den Vorsteuerabzug“, betont Erian. Wobei die Regelung nur für jene Objekte gilt, bei welchen mit der Errichtung des Gebäudes nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde. Hat der Vermieter hingegen das Gebäude nicht selbst errichtet, sondern erworben, so gilt die Regelung für alle Mietverhältnisse, die nach dem 1. September 2012 begonnen haben. „Sollten Sie als Arzt neben den Räumlichkeiten auch andere Dienstleistungen, zum Beispiel im Rahmen einer Apparate- und Kostengemeinschaft, in Rechnung stellen, kommt die Umsatzsteuer dann wieder ins Spiel, wenn die Kosten mit einem Gewinnaufschlag verrechnet werden. Stellen Sie Ihrem Arztkollegen allerdings nur die reinen Kosten ohne Aufschlag in Rechnung, so ist das umsatzsteuerfrei.“ mn
