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Sichere Werte

Wer eine Vorsorgewohnung kauft, kann derzeit kaum etwas falsch machen – vorausgesetzt er beherzigt einige Spielregeln. Wien wird weiter wachsen: eine Chance, die man ergreifen sollte.


Mag. Michael Ehlmaier, EHL Immobilien. Foto: EHL

Ing. Mag. Erwin Hübl, Hübl & Partner. Foto: Hübl & Partner

Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank. Foto: wiener privatbank

Mag. Robert Fotter, Wohninvest GmbH. Foto: wohninvest Gmbh

DI Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien. Foto: EHL

qIng. Mag. Erwin Hübl, Hübl & Partner blickt frohen Mutes in die Zukunft: „Aufgrund des weiteren Zuzugs in Wien und der Verknappung von Bauland im urbanen Gebiet werden die Preise für Wohnungen weiterhin, wenn auch nicht im Ausmaß der letzten Jahre, steigen.“ Das aktuell niedrige Zinsniveau biete einen zusätzlichen Investitionsanreiz. „Vor allem in Anbetracht des starken Kaufkraftverlusts in den letzten Jahren haben sich unsere Immobilien als besonders wertbeständig erwiesen.“ Jetzt sei mit Sicherheit die beste Zeit, in eine Immobilie als Wertanlage zu investieren, denn „die Aktien- und Rentenmärkte sind zunehmend überhitzt, somit sollten einem Investment-Portfolio gerade jetzt auch Immobilien beigemischt werden.“ Eine Einschätzung, die er mit DI Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnen von EHL Immobilien, teilt: „Vorsorgewohnungen sind weiter eine sehr beliebte Veranlagungsmöglichkeit für investitionsbereite Privatkunden. Die Wertentwicklung ist stabil.“ Eine positive Entwicklung sei auch, dass nach einigen Jahren, in denen Vorsorgewohnungen fast ausschließlich eigenkapitalfinanziert gekauft wurden, nun auch wieder ein moderater Fremdkapitalanteil eingesetzt werde. „Die derzeit üblichen Kreditfinanzierungen im Ausmaß von etwa 30 Prozent sind keineswegs spekulativ, sondern eine sinnvolle Möglichkeit zur Optimierung der Rendite über Steuervorteile und den Leverage-Effekt“, so die Immobilienexpertin.

Preise bleiben hoch
Dass die Preise in nächster Zeit signifikant fallen könnten, daran glaubt niemand. Für Bauernfeind ist das durch die Preissteigerungen der vergangenen Jahre erreichte Preisniveau durch die anhaltend starke Nachfrage bestens abgesichert. „Wien zählt zu den am stärksten wachsenden Großstädten Europas – bei einem Bevölkerungswachstum von ca. 15.000 bis 20.000 Personen pro Jahr“, so BUWOG-CEO Daniel Riedl. Spürbare Auswirkungen auf das Marktgeschehen hat hingegen die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Schwache Konjunktur und nur leicht steigende Einkommen führen dazu, dass die Nachfrage nach den kostengünstigeren Marktsegmenten überdurchschnittlich stark steigt. „In Wien gibt es aktuell und auf absehbare Zeit einen klassischen Verkäufermarkt: Es werden so viele Wohnungen wie selten zuvor bereits während der Bauzeit verkauft. Ein wesentlicher Teil unserer Projekte ist bei Fertigstellung schon restlos ausverkauft. Wir haben eine Pipeline von 3.500 Wohnungen in Wien und würden gerne mehr bauen, kämpfen aber mit Bürgerinitiativen, diskutieren mit der lokalen Politik etc., bis wir zu entsprechenden Genehmigungen kommen.“ Das sind eindeutig Argumente, die für Investitionen in Vorsorgewohnungen oder Zinshäuser sprechen.

Periphere Lagen
Enttäuschungen erlebten derzeit nur Entwickler, die mit überzogenen Preisen in den Markt gingen, erklärt EHL-Geschäftsführer Mag. Michael Ehlmaier. Insbesondere bei Projekten in guten peripheren Lagen scheine manchmal der Realismus der Anbieter auf der Strecke zu bleiben. Die zum Beispiel innerhalb des Gürtels stark steigenden Grundstückspreise lassen das notwendige Investitionsvolumen für Vorsorgewohnungen in die Höhe schnellen. „Die Steigerung bei den Grundstückspreisen hat dazu geführt, dass sich die typischen Vorsorgeprojekte in andere Bezirke verlagert haben. In den früheren ,gelernten‘ Vorsorgelagen innerhalb des Gürtels bzw. den Bezirken 13, 18 und 19 sind aufgrund der gestiegenen Kaufpreise die Renditen bei der Vermietung stark gesunken. Daher sind die Projektentwickler in die Bezirke außerhalb des Gürtels ausgewichen, was keinesfalls als Nachteil gesehen werden darf, da hier in vielen Gegenden die Verkehrsanbindung ebenfalls ausgezeichnet ist und diese Lagen in der Vermietung keinerlei Nachteile mit sich bringen“, so Ehlmaier. Wie andere Entwickler und Anbieter setzt auch Hübl & Partner vermehrt auf periphere Lagen. Erst im März 2014 fanden die Übergaben der Wohnungen an die Eigentümer in 1140 Wien, Spallartgasse 16, und 1150 Wien, Turnergasse 26, statt. „Über 95 Prozent der Wohneinheiten sind bereits verkauft, jene im 15. Bezirk überhaupt zur Gänze“, freut sich Hübl. „Die Vermietung ist ebenfalls schon erfolgreich gestartet.“

Kleiner Trend zum Downsizing
„Aufgrund der hohen Mieten bemerken wir einen kleinen Trend zum Downsizing.“ War früher eine Vier-Zimmer-Wohnung rund 110 Quadratmeter groß, muss sich das heute auf 75 bis 80 Quadratmetern ausgehen. Die höheren Mieten sind den höheren Grundstückspreisen geschuldet. „Die schlagen natürlich auf die Gestehungskosten voll durch“, gibt Hübl zu bedenken. „Die Nachfrage ist nach wie vor hoch“, erklärt Mag. Walter Wittmann, Vorstand des Vorsorgewohnungsanbieters Premium Immobilien. Er verspüre wie seine Kollegen auch keine Verunsicherung am Markt. „Anleger, die sich heute für eine Investition in Wohnimmobilien entscheiden, haben nicht vor, diese rasch wieder zu verkaufen. Vielmehr sehen sie ihre Immobilie als wertbeständiges Eigentum an, das nicht mehr veräußert wird.“ Im Vordergrund stehen das regelmäßige Erzielen von Mieterträgen und die Erwirtschaftung eines stabilen Zusatzeinkommens. Einen Trend, dass Investoren beim Kauf von Vorsorgewohnungen verstärkt auch eine spätere Eigennutzung in Betracht ziehen und daher andere Anforderungen an die Wohnung stellen, sieht Wittmann nicht. „Die meisten Investoren haben ihre eigene persönliche Wohnsituation bereits gelöst.“ Einen Trend aber sieht er: „Am besten verkaufen sich Objekte in U-Bahn-Nähe. Nach wir vor gilt Lage, Lage, Lage, realistische Miethöhe, begehrte Wohnungsgröße, moderne Ausstattung.“ Erfülle die Wohnung alle diese Kriterien, ist das Leerstandsrisiko schon einmal minimiert. Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, kann sich nach einem Mietenpool oder einer Vermietungsgarantie erkundigen. Dabei werden die Mieteinnahmen aller Wohnungen in einen Topf geworfen und anteilig auf die Wohnungseigentümer verteilt. Sollte die eigene Wohnung einmal ein paar Monate leer stehen, lukriert man dennoch Mieteinnahmen. Doch wo Licht ist, ist auch Schatten. Hat man eine sehr attraktive Wohnung, die immer gut vermietet ist, sponsert man jene Eigentümer, deren Wohnungen oft leer stehen.

Gute Bauplätze werden rar
„Gute Bauplätze für den Neubau von Vorsorgewohnungen innerhalb des Gürtels werden immer rarer. Die Preise steigen. Die Renditen sinken. Wer dort zuschlägt, sollte genau nachrechnen, ob sich das Vorhaben überhaupt rentiert“, mahnt Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank. Doch das heißt nicht, dass man auf seine Vorsorgewohnung zum Beispiel in der Josefstadt verzichten muss. Die Wiener Privatbank bietet Altbauwohnungen in einem parifizierten Althaus als Vorsorgewohnungen an. Sie kommen günstiger. „Im Schnitt liegen wir bei einem Preis von 1. 600 Euro pro Quadratmeter. Exklusive Innenstadtlagen kommen dementsprechend teurer – bringen jedoch auch weniger Ertrag, da sie meist vom Mieter mit einem unbefristeten Vertrag bewohnt werden“, betont Aichelburg-Rumerskirch. Die Besonderheit: Alt-Wiener Vorsorgewohnungen sind zum Kaufzeitpunkt unbefristet vermietet. Bei Eintritt in den bestehenden Mietvertrag durch einen Berechtigten erfolgt eine entsprechende Anpassung des Mietzinses. Bei Bestandsfreiwerdung und Wiedervermietung zum angemessenen Mietzins entsteht ein erheblicher Mehrertrag. Der typische Käufer ist zwischen 35 und 55 Jahre alt. „Das Investment in eine Alt-Wiener Vorsorgewohnung ist eine attraktive wertbeständige Geldanlage mit geringem Risiko und hohem Wertsteigerungspotenzial. Bereits mit einem Eigenmitteleinsatz von rund 25.000 Euro kann man eine Wohnung in bester urbaner Lage in einem klassischen Wiener Wohnhaus erwerben. Das Wohnungseigentum ist im Grundbuch eingetragen und somit gesichert“, betont Aichelburg-Rumerskirch. „Wer überlegt, in ein Zinshaus zu investieren, für den ist jetzt ein guter Moment. Ein Dachbodenausbau wird sich aber langfristig in Wien immer lohnen“, meint Zinshausspezialist Gerhard Hudej, geschäftsführender Gesellschafter der Hudej Zinshausmakler GmbH, wobei er gleichzeitig zu bedenken gibt: „Der professionelle Ausbau eines Dachbodens ist immer mit hohen Kosten verbunden. Private Anleger müssen sich dieser Kosten bewusst sein.“ In den vergangenen Jahren waren Dachausbauten bedingt durch strenge Regelungen hinsichtlich der Erdbebensicherheit mehr als schwierig zu realisieren. Dies soll nun anders werden. Wird die Wiener Bauordnung wie vorgesehen novelliert, gelten Dachgeschoßausbauten für Wohnzwecke nicht mehr als Zubau, sondern als „Änderung von Bauwerken“. Voraussetzung: Die Wohnraumbeschaffung darf lediglich durch „Aufklappung“ des bestehenden Dachs um 45 Grad erfolgen. Dachgeschoße auszubauen wird jetzt einfacher („Dachausbau leicht“) und auch rentabler, da durch den steileren Winkel mehr Wohnraum geschaffen werden kann und die Flächen somit aufgewertet werden – was sich wiederum in der besseren Vermietbarkeit zu Buche schlägt. „Die Möglichkeit der Renditesteigerung wird die Nachfrage nach Gründerzeit-Zinshäusern sicher stimulieren“, so Hudej. Für Mag. Robert Fotter, Geschäftsführer der Wohninvest GmbH ist dies ein „Schritt in die richtige Richtung, zusätzlichen hochwertigen Wohnraum zu schaffen“.

Vorsorge oder Bauherr
Egal, ob Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell. Generell gilt: Je höher das Einkommen, desto eher rentiert sich eine Investition. Grund sind die steuerlichen Vorteile: Zum einen kann man die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen. Vom Einkommensteuervorteil profitieren primär Topverdiener. Wer eine Vorsorgewohnung ankauft und vermietet, kann die Verluste, die in den ersten Jahren durch Kreditzinsen und Abschreibung anfallen, vom restlichen Einkommen abziehen. Eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit wie beim Bauherrenmodell hingegen ist nicht möglich, diese erstreckt sich somit regulär auf 67 Jahre. Man zahlt also insgesamt weniger Steuern. Der Vorteil des Einzeleigentums besteht ganz klar in der persönlichen Grundbucheintragung. Der Käufer einer klassischen Vorsorgewohnung ist alleiniger Käufer und Eigentümer einer Wohnung – und hat volle Verfügbarkeit. Eine Vorsorgewohnung kann im Notfall jederzeit verkauft werden.
Bei einem Bauherrenmodell hingegen profitiert der Investor zusätzlich von der begünstigten Abschreibungsdauer. „In den ersten Jahren ergeben sich hohe Anfangsverluste aufgrund der begünstigten Abschreibungsdauer“, hebt Wohninvest GmbH Geschäftsführer Mag. Robert Fotter hervor. So können bestimmte Herstellungsaufwendungen über 15 Jahre anstatt der sonst üblichen 67 Jahre abgeschrieben werden, Instandsetzungsaufwendungen sogar über zehn Jahre. Zusätzlich kann der große Bauherr Nebenkosten des Grundstückserwerbs – zum Beispiel Ausarbeitung der Grundkonzeption, Steuerberatungs-, Treuhänder-, Vermittlungskosten – steuerlich sofort geltend machen, während diese Kosten beim kleinen Bauherrn zu verteilen sind. Die so entstandenen Anlaufverluste können mit anderen Einkünften, etwa aus selbstständiger oder unselbstständiger Arbeit, verrechnet werden und führen damit zu einer Steuerersparnis. Steuerlich eignet sich das Bauherrenmodell speziell für Einnahmen-Ausgaben-Rechner in der 50-prozentigen Steuerprogression, da durch das Investment hohe steuerliche Abschreibungen generiert werden. Bei den von Fotter betreuten Projekten liegt die Einstiegshürde bei rund 100.000 Euro Eigenkapital, das in den ersten drei Jahren aufzubringen ist. Jeder Investor muss mindestens fünf Prozent der Anteile an einem Projekt übernehmen.“ Dafür winken Renditen zwischen 3 und 3,5 Prozent.
Bei der Finanzierung – egal ob Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell – sollte darauf geachtet werden, dass der Eigenkapitalanteil mindestens 30 Prozent beträgt. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto unabhängiger ist man gegenüber Erhöhungen der Zinssätze für Fremdkapital. Je geringer dieser Anteil ist, desto höher ist die Absetzbarkeit der Fremdkapitalzinsen. Mit den Mieteinnahmen sollten Rücklagen gebildet werden, die die Instandhaltungskosten und die Rückzahlungsverpflichtungen abdecken. Steigen die Kosten und Zinsen stärker an, wird der Überschuss aus den Mieteinnahmen immer geringer und die Nettomietrendite sinkt.
Welche Rendite unter dem Strich tatsächlich stehenbleibt, hängt nicht unwesentlich vom Zinsniveau ab. Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem – man ist versucht zu sagen historischen – Tief. Dies wird sich aber, und darin sind sich alle Experten einig, ändern. Daher rät Mag. Gregor Deix, Leiter Firmenkunden Erste Bank, die Zinsen im Auge zu behalten: „Wie lange aber die Europäische Zentralbank das niedrige Zinsniveau beibehalten wird, steht in den Sternen. Im Gegensatz zu den Geldmarktzinsen ist bei den Kapitalmarktzinsen 2014 eher mit einem Anziehen zu rechnen.“ Es sei abzusehen, dass die Zinsen mittelfristig in die Höhe gehen werden. Seine Empfehlung: „Beizeiten das niedrige Zinsniveau absichern – zum Beispiel mit einem Zinscap.“ Mit einem Cap besteht die Möglichkeit, bei sinkenden Zinsen die Finanzierungskosten zu reduzieren; gleichzeitig unterliegen sie ab der Zinsobergrenze keinem Zinsänderungsrisiko, wenn die Zinsen unerwartet stark steigen sollten. Ein Cap ist also die vertragliche Vereinbarung einer Zinsobergrenze, der ein nomineller Kapitalbetrag zugrunde liegt. Gratis ist dieser Zinscap natürlich auch nicht. Daher heißt es auf jeden Fall rechnen.              mn


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