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Saat und Ernte

Die Verantwortlichen der heimischen Immobilien AGs haben dank ihres Know-hows in den vergangenen Jahren Weitblick bewiesen. Das ist gut für die Anleger.

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Es ist ein herausfordernder Markt für Immobiliengesellschaften und wer sich einige offene deutsche Fonds ansieht, merkt erst, was alles falsch zu machen ist und in welcher Form. Umso beeindruckender sind die heimischen Immobilien AGs, die sich nicht nur in einem schwierigen markttechnischen Umfeld behaupten konnten, sondern auch die richtigen Zukunftsstrategien umgesetzt haben. Die Kennzahlen der heimischen AGs bilden den Ist-Zustand ab, da aber bei einer Veranlagung in Immobilien nicht das kurzfristige Geschäft im Vordergrund steht, sondern die langfristige Kapitalabsicherung, ist ein Blick in die Strategien und die Ausrichtungen der einzelnen Unternehmen entscheidend. Was die IMMOFINANZ, die CA Immo AG und die S IMMO AG aber gemeinsam haben, ist, dass sie in den vergangenen Jahren sehr umsichtig agiert und einen kühlen Kopf bewahrt haben. Jetzt wird geerntet, was gesät wurde.

Konzentration und Abspaltung

Da sich Immobilien nicht so rasch „drehen“, wie es im Fachjargon heißt, sind daher die Verkaufserfolge der IMMOFINANZ Group nicht hoch genug zu bewerten. IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehetner: „In den ersten drei Quartalen 2013/14 haben wir Immobilien im Gesamtwert von 863,1 Millionen Euro verkauft. Damit wurde – wie erwartet – das mit Beginn des Geschäftsjahres 2010/11 gestartete Fünfjahres-Verkaufsprogramm, das ein Volumen von 2,5 Milliarden Euro aufgewiesen hat, vorzeitig erfüllt.“ Die Verkäufe dienten vor allem der Konzentration des Portfolios auf die Kernmärkte. Mit Teilen der Einnahmen wurde die BUWOG, eine 100%-Tochter der IMMOFINANZ Group, „aufgestockt“ und wird ein eigenständiges Unternehmen. Mit dem Kauf eines Wohnportfolios mit rund 18.000 Wohnungen und Schwerpunkt in den deutschen Bundesländern Niedersachsen und Schleswig-Holstein hat die BUWOG im Februar den bisher wichtigsten Schritt ihrer Expansion auf dem deutschen Markt umgesetzt. Das Unternehmen ist damit in Deutschland mit insgesamt 26.500 Wohneinheiten etwa vergleichbar stark vertreten wie auf dem Heimmarkt Österreich mit 27.000. „Wir sind in Deutschland jetzt sehr gut aufgestellt“, meint BUWOG-Vorstandsvorsitzender Daniel Riedl: „Zu einem guten Teil verdanken wir das der Tatsache, dass wir der Versuchung widerstanden haben, möglichst rasch möglichst viel zu kaufen, sondern dass wir uns strikt an klaren Kriterien orientieren und bei unseren Zukäufen keine Kompromisse eingegangen sind.“ Der Aufbau des Portfolios hat so zwar seine Zeit gedauert, dafür ist man jetzt vor allem in überdurchschnittlich dynamischen Märkten präsent und die Anleger profitieren davon. In einer außerordentlichen Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG wurde einer Abspaltung der BUWOG zugestimmt und die Aktionäre der IMMOFINANZ AG erhalten für je 20 IMMOFINANZ-Aktien zusätzlich eine Aktie der BUWOG – die Anzahl der von jedem Aktionär gehaltenen IMMOFINANZ-Aktien bleibt durch die Abspaltung unverändert. Der erste Handelstag war am 28. April 2014 in Frankfurt und Wien sowie am 29. April 2014 in Warschau. Die BUWOG steht damit für den sicheren Hafen, während sich die IMMOFINANZ auf Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien in Österreich, Deutschland, Russland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien konzentriert.

Zentraler Markt und Blick nach Osten

Die Trennung zwischen „Ost und West“ ist auch eines der Erfolgsgeheimnisse der S IMMO AG, wie CEO Ernst Vejdovszky meint: „Der deutsche Markt wird in den nächsten Jahren weiter eine zentrale Rolle in unserem Immobilienportfolio spielen – gleichzeitig werden wir aber auch unsere anderen Märkte Österreich, Zentral- und Südosteuropa kontinuierlich auf Opportunitäten und günstige Gelegenheiten prüfen.“ Der Blick nach CEE/SEE hat gute Gründe. Bei den internationalen Investmentaktivitäten in Zentral- und Osteuropa ist ein Aufwärtstrend erkennbar. Das internationale Investmentvolumen 2013 steigerte sich im Vergleich zu 2012 um 31 Prozent – von 7,67 Milliarden Euro im Jahr 2012 auf 10,02 Milliarden im Jahr 2013. Zwar entfielen 80 Prozent auf Russland und Polen, aber auch in Tschechien wurden 2013 um ca. 1,02 Milliarden Euro Immobilien gekauft. Aus den in Rumänien und Ungarn investierten Volumina von 229 Millionen bzw. 225 Millionen Euro ist ebenfalls ein Aufwärtstrend abzulesen. Dazu Friedrich Wachernig, CEO der S IMMO AG: „Wir sehen eine zunehmende Erholung in unseren Märkten – Optimismus ist wieder erlaubt. Unsere langjährige Kompetenz und Expertise ermöglichen es uns, Immobilienzyklen strategisch zu nutzen und von den unterschiedlichen Entwicklungen auch künftig zu profitieren.“ So auch in Deutschland, wo das Unternehmen bereits seit 2006 aktiv ist. Der deutsche Markt soll in den nächsten Jahren weiter eine zentrale Rolle im Immobilienportfolio spielen. Vejdovszky: „Auf Basis unserer Strategie werden wir auch in den nächsten Monaten die eine oder andere gewinnbringende Verkaufsgelegenheit am deutschen Markt ergreifen. Parallel dazu sind auch einzelne neue Investitionen geplant. Wie zum Beispiel in Berlin. Hier sollen Eigentumswohnungen auf bestehenden Grundstücken entstehen. Aktuell ist man im Besitz von vier Liegenschaften, die sich für diese Pläne gut eignen. Allesamt befinden sie sich in guter Lage und verfügen über eine attraktive Infrastruktur. Darüber hinaus besteht natürlich auch die Möglichkeit, zusätzliche Grundstücke zu erwerben und auf diesen weitere Wohnungen zu errichten. Dass der Weg in der Vergangenheit sinnvoll war, beweist die Tatsache, dass sich das Ergebnis je Aktie um über 13 Prozent auf 0,41 Euro erhöht hat (2012: 0,36). Vejdovszky kommentiert: „Dieses vorläufige Ergebnis zeigt, dass die Erfolge der letzten Jahre nachhaltig sind. Wir haben unsere Kennzahlen seit 2010 kontinuierlich gesteigert und haben die feste Absicht, diesen Trend weiter fortzusetzen. Unser Geschäftsmodell bewährt sich und lässt uns optimistisch in die Zukunft blicken.“

Stadtquartiere als Renditenbringer

Auch die CA Immo AG hat ihr Portfolio zwischen CEE/SEE/GUS und Österreich/Deutschland in etwa 50:50 aufgeteilt. Im spannenden deutschen Markt werden in den Großstädten München, Frankfurt und Berlin ganze Stadtteile entwickelt. 2006 erwarb das Unternehmen in einem aufsehenerregenden Deal die VIVICO, die Immobiliengesellschaft der deutschen Bahn. „Wir wussten, wenn wir in Deutschland tätig sein wollen, dann müssen wir als Marktteilnehmer eine gewisse Größenordnung haben“, so Vorstand Bruno Ettenauer. Selbst das „verfahrene“ Europaviertel in Frankfurt wurde von der CA Immo flottgemacht und Ettenauer meint heute: „Es gab große Zweifel, ob wir in Frankfurt Erfolg haben werden, aber wir haben es bewiesen und innerhalb von sieben Jahren ist dort ein ganzes Stadtquartier entstanden.“ Mittlerweile hat man mit den Stadtteilentwicklungen nicht nur die Sicherheit des deutschen Marktes, sondern schafft damit auch ansehnliche Renditen. So wie bei der IMMOFINANZ und der S IMMO AG lagen die Immobilienverkäufe 2013 deutlich über dem Buchwert.
Damit das auch in Zukunft so bleibt, haben sich alle drei Gesellschaften schon seit Längerem der Nachhaltigkeit verschrieben und ein Großteil ihrer Entwicklungsprojekte ist mit Nachhaltigkeitszertifikaten ausgezeichnet – ein Punkt, der sich in einem schwierigen Marktumfeld noch als großer Vorteil herauskristallisieren wird. Nachhaltig gedacht und gebaut  – auch diese Saat wird aufgehen.          ws

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