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Reale Werte fürs Portfolio

Immofinanz und CA Immo fusionieren zu einem gewichtigen Marktführer. Auch sonst haben die Aktien heimischer Immobilien-AGs mit erklecklichen Dividenden und guten Chancen auf Kursgewinne einiges zu bieten.

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Wenn mit dem Sparbuch null Prozent Zinsen zu verdienen sind und Anleihen bonitätsstarker Emittenten sogar Verluste bescheren, sind Alternativen gefragt, die selbst in einem vermutlich länger anhaltenden Umfeld niedriger Zinsen Chancen auf realen Wertzuwachs bieten. Die Veranlagung in Immobilien hat sich als solche Alternative in den vergangenen Jahren bewährt: Zwischen 2010 und 2015 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Österreich laut Re/Max Immobilienspiegel im Schnitt um 35 Prozent, in Wien gar um 48 Prozent. Das sind beachtliche 6,2 beziehungsweise 8,2 Prozent pro Jahr.
Doch mit den rasanten Zuwächsen der Vorjahre dürfte es vorerst vorbei sein. Das Tempo des Preisanstiegs hat sich zuletzt zunehmend verflacht. Die Renditen sind jedoch immer noch attraktiv. Wer nicht gerade eine Wohnung kaufen oder in ein Zinshaus investieren will, indirekt aber doch an den Ertragssteigerungen von Immobilien partizipieren will, ist in Aktien der heimischen Immobilien-AGs gut aufgehoben: Sie werfen Dividendenrenditen von drei Prozent und mehr ab. Dazu winkt die Chance auf weitere Kursgewinne von bis zu 20 Prozent, zumal die Aktien allesamt mitunter weit unter ihrem inneren Wert gehandelt werden.

Die an der Wiener Börse notierten Immobilien-AGs profitieren von den boomenden Märkten im Westen und neuerdings auch wieder im Osten sowie von den günstigen Finanzierungskosten für Fremdkapital aufgrund der niedrigen Zinsen. Dazu kommen nunmehr auch saftige Aufwertungsgewinne, die den Anstieg der Preise für Immobilien reflektieren. Doch kaum eine der heimischen Immo-AGs gleicht der anderen, denn sie verfolgen zumeist völlig unterschiedliche Strategien punkto Regionen und Geschäftsfelder – konkret: Buwog und conwert fokussieren auf Wohnimmobilien, CA Immo auf Büroimmobilien, Immofinanz auf Büroimmobilien und Einzelhandel. Letztere zwei wollen sich nunmehr zu einem gemeinsamen Immobilienriesen zusammenschließen. s Immo ist als einzige Immo-AG über mehrere Gattungen gestreut, nämlich Wohn-, Büro-, Geschäftsflächen und Hotels. Alle diese Gesellschaften erwirtschaften ihre Erträge in erster Linie aus der Bewirtschaftung, also Vermietung, aber auch aus Verkäufen und zu einem überschaubaren Anteil aus der Immobilienentwicklung. Ihre Einkommensströme sind somit relativ verlässlich einschätzbar. Im Gegensatz dazu hat sich die UBM Development zur Gänze der Entwicklung, Planung, dem Bau und der Vermarktung von Immobilien verschrieben. Dieses Geschäft ist grundsätzlich riskanter, bringt aber in der Regel höhere Erträge.

Schwerpunkt Wohnen

Die vor zwei Jahren von der Immofinanz abgespaltene Buwog steht für das vergleichsweise risikoarme Geschäftsmodell der Vermietung von Wohnimmobilien. Sie hält mehr als 51.000 Bestandseinheiten im Gesamtwert von 3,7 Milliarden Euro in ihrem Portfolio – je rund zur Hälfte in Österreich und Deutschland, zumeist in den Bundes-, Landeshaupt- und Großstädten, wo die Nachfrage anhaltend robust ist. Derzeit steht vor allem die Erweiterung der Development-Pipeline im Vordergrund: Buwog hat sie in den letzten Monaten um über 40 Prozent auf rund 1,9 Milliarden Euro beziehungsweise rund 6.500 Einheiten ausgebaut. „Damit sichern wir uns zusätzliche Ertragspotenziale für die Zukunft in einer Marktphase, in der das Preisniveau den Portfolioausbau durch Bestandskäufe in größerem Stil zumindest deutlich erschwert hat“, erklärt CEO Daniel Riedl. „Auf diese Weise verbinden wir weiteres Wachstum mit einer unverminderten Solidität unseres operativen Kerngeschäfts.“ Für das Gesamtgeschäftsjahr 2015/16 per Ende April hat Riedl seine Prognose für den operativen Gewinn FFO (= funds from operation) von 98 bis 100 Millionen Euro zuletzt bestätigt.
Auch conwert fokussiert auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Das Immobilienvermögen von 29.000 Einheiten im Wert von 2,7 Milliarden Euro entfällt zu drei Viertel auf Deutschland und einem Viertel auf Österreich. Nach einer jahrelangen Phase von Eigentümer- und Managementwechseln befindet sich der Konzern noch in einer Umbauphase. In den nächsten zwei bis drei Jahren sollen Nicht-Kernimmobilien, vor allem die noch verbliebenen Gewerbeimmobilien, verkauft und die frei werdenden Mittel für den Schuldenabbau und Zukäufe in den Kernregionen eingesetzt werden.

Fokus Gewerbeimmobilien

CA Immo fokussiert mit ihrem Immobilienvermögen von 3,7 Milliarden Euro auf Büroimmobilien, wobei je etwa 40 Prozent auf Deutschland und Österreich und 20 Prozent auf Osteuropa entfallen. Für 2015 präsentierte der neue CEO Frank Nickel ein Rekordergebnis, das maßgeblich auf die hohe Vermietungsquote, die Akquisition des EBRD-Minderheitsanteils in Osteuropa, Projektfertigstellungen in Deutschland und profitable Verkäufe von nicht-strategischen Immobilien zurückzuführen ist. Per saldo wurden die Immobilien um mehr als 200 Millionen Euro aufgewertet und die Finanzierungskosten von 4,1 auf 2,9 Prozent gesenkt.
Im Gegensatz zur CA Immo kämpft die Immofinanz gleich an mehreren Fronten. Nach der Abspaltung der Wohnaktivitäten über die Buwog und dem Verkauf des Logistikportfolios konzentriert sich der Konzern nur noch auf die beiden Assetklassen Einzelhandel und Büro. Drei Viertel des 5,8 Milliarden Euro schweren Immobilienvermögens entfallen auf Osteuropa. Russland macht mit einem Viertel des Gesamtportfolios den größten Anteil aus. Doch die einstige Cash Cow hat sich mittlerweile zum Mühlstein gewandelt: Aufgrund der Rezession im Putin-Reich wurden die an einen Dollarindex gebundenen Mieten in den fünf Shopping Centern in Moskau temporär um 30 Prozent reduziert. Inzwischen erfolgte auch eine Abwertung der Immobilien im Ausmaß von 400 Millionen Euro auf 1,2 Milliarden. Im Neunmonatsergebnis per Ende Jänner resultierte daher ein Konzernverlust von 146 Millionen Euro. Mitte April erfolgte schließlich der Knalleffekt: Immofinanz erwirbt 26 Prozent an der CA Immo von den bisherigen Aktionären O1 Group und Terim Limited. Rund ein Jahr nach Beginn der gegenseitigen Bieterschlacht wird damit der erste Schritt zum geplanten vollständigen Zusammenschluss der beiden Unternehmen durch Verschmelzung gesetzt. Vor diesem Zusammenschluss will Immofinanz-CEO Oliver Schumy jedoch noch das verlustreiche Russlandportfolio abspalten oder verkaufen. Beim neuen Immo-Riesen werden dann zwei Drittel des Portfolios von rund sechs Milliarden Euro auf Büroimmobilien und ein Drittel auf Einzelhandel entfallen.

Entwickler und Allrounder

Der Immobilienentwickler UBM, der sich im Vorjahr neu strukturiert hat und dessen Aktien nun zu 52 Prozent im Streubesitz notieren, baut vor allem Bürogebäude, Hotels und Wohnprojekte schwerpunktmäßig in Österreich, Deutschland und Polen, die nach Fertigstellung nicht im Bestand gehalten, sondern verkauft werden. Derzeit läuft das Geschäft wie geschmiert: „Aufgrund der starken Nachfrage können wir unsere Objekte noch in der Planungsphase ohne Abschlag verkaufen“, freut sich CEO Karl Bier. Die Aktien stehen jedoch eher im Abseits, obwohl sie sehr günstig bewertet sind, gute Kurschancen und eine hohe Dividendenrendite bieten.
Im Gegensatz zu allen anderen Immo-AGs ist die s Immo, die im Bereich Wohn-immobilien, Büros, Hotels und Shopping Center in Österreich, Deutschland sowie in Zentral- und Osteuropa tätig ist, der einzige echte Allrounder. Vorstandsvorsitzender Ernst Vejdovszky erklärt, warum er diese breite Diversifikation für wichtig hält: „Wir wollen damit die verschiedenen Zyklen geschickt nützen, um unser Gesamtergebnis zu optimieren.“ Mit diesem bewährten Geschäftsmodell erzielte s Immo 2015 ein neues Rekordergebnis. Der Jahresüberschuss wurde auf 77 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Dazu haben auch hohe Aufwertungsgewinne, insbesondere in Deutschland, beitragen. Die Dividende wird neuerlich erhöht. Ziel sei, so Vejdovsky, „eine nachhaltige, nicht stark schwankende Dividende auszuschütten“. Für 2016 kündigt er dank geringerem Finanzierungsaufwand, höherer Neubewertungen der Immobilien und Investitionen in neue Bestandsimmobilien eine weitere Ergebnisverbesserung an. „Österreich ist ein stabiler Markt mit hohem Preisniveau. Hier konzentrieren wir uns auf Opportunitäten. In Deutschland wird der Boom noch zwei bis drei Jahre anhalten. Hier fokussieren wir auf Gewerbeimmobilien in Berlin und Städten nahe der Hauptstadt.“ In Ost- und Südosteuropa gehe der Trend jedenfalls wieder nach oben. „Rumänien zeigt deutliche Erholungstendenzen, Bulgarien bleibt weiterhin schwierig.“
Fazit: Konservative Anleger sind in Aktien der Buwog und s Immo am besten aufgehoben, wer etwas mehr Pep sucht, in Immofinanz, CA Immo oder UBM. emb

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