„Ohne Geld ka Musi“
Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste. Ein gut gefüllter Reparaturfonds lässt Streit erst gar nicht aufkommen.
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„Solange genug Geld im Reparaturfonds ist, reicht eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, um zu entscheiden, welche Reparatur- oder Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Ist nicht genug Geld vorhanden, ist Streit vorprogrammiert, vor allem dann, wenn die Wohnungseigentümer zuzahlen müssen. Denn die ausreichende Dotierung des Reparaturfonds ist Sache aller Eigentümer, auch jener, die gegen Reparaturmaßnahmen gestimmt haben. Bei schlichtem Miteigentum liegt es an der Miteigentümergemeinschaft, zu welchem Zeitpunkt die finanziellen Mittel für Reparaturen beschafft werden. Die Miteigentümer tragen das wirtschaftliche Risiko eines erforderlichen Kapitaleinsatzes für Reparaturen am Haus. Es bleibt den Miteigentümern selbst überlassen, ob sie einen Teil der Mietzinseinnahmen für diesen Zweck ansparen, um im Fall der Fälle gewappnet zu sein, oder nicht. Anders ist die Lage beim Wohnungseigentum. Hier herrscht das „Zwangsansparprinzip“. Jeder Wohnungseigentümer ist, ob er will oder nicht, verpflichtet, einen laufenden, angemessenen Beitrag zur sogenannten Instandhaltungsrücklage (Reparaturfonds) einzuzahlen. Daran führt kein Weg vorbei. Weigert sich ein Wohnungseigentümer seinen Beitrag zu bezahlen, können die übrigen Eigentümer gerichtlich gegen ihn vorgehen.
Stellt sich die Frage: Wie hoch muss die Rücklage sein? Diese hängt einerseits von der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen ab, andererseits ist auch auf laufende Aufwendungen oder wiederkehrende Instandhaltungsarbeiten Bedacht zu nehmen. Rücksicht ist auch auf in Zukunft beabsichtigte Verbesserungsarbeiten zu nehmen. Eine pauschale Obergrenze bezüglich der Höhe der Rücklage gibt es daher nicht. Eines sollte man allerdings beachten: Für die meisten ist es erheblich leichter, monatlich etwas höhere Betriebskosten zu bezahlen, als plötzlich mit einer Rechnung über 50.000 Euro oder mehr konfrontiert zu werden.
Steuerliche Verwertung
Steuerlich verwerten kann der Wohnungseigentümer die Beiträge zum Reparaturfonds nur dann, wenn er seine Wohnung vermietet oder diese zur Erzielung von Einkünften verwendet. Regelmäßige Zahlungen an den Reparaturfonds stellen beim Wohnungseigentümer allerdings noch keine Werbungskosten dar. Erst wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, das angesparte Geld des Reparaturfonds für Sanierungszwecke zu verwenden, liegen in Höhe der tatsächlich verwendeten Gelder steuerlich abzugsfähige Aufwendungen vor.
Werbungskosten in der Steuererklärung
Der jeweilige Wohnungseigentümer erhält aus seiner jährlichen Abrechnung auch eine Information über den Stand des Reparaturfonds und den Wert der im abgelaufenen Jahr tatsächlich für Sanierungszwecke verwendeten Gelder. Aus diesem Betrag hat er – entsprechend seinem Wohnungseigentumsanteil am Gebäude – seinen aliquoten Anteil herauszurechnen. Diesen Anteil kann er als Werbungskosten in seiner Steuererklärung ansetzen. Gleiches gilt für den Vorsteuerabzug. Auch dieser steht erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Verwendung des Reparaturfonds dem Wohnungseigentümer anteilig zu.
An Mieter weiterverrechnen
Der Wohnungseigentümer kann aber die Zahlungen, die er an den Reparaturfonds zu leisten hat, an seinen Mieter weiterverrechnen. Ertragsteuerlich stellt die Weiterverrechnung einen durchlaufenden Posten dar. Umsatzsteuerlich liegt in Höhe des weiterverrechneten Fondsbeitrages eine steuerpflichtige Nebenleistung zur Vermietung vor, für die jener Umsatzsteuersatz zu verrechnen ist, der auf dem Mietzins lastet.
Ein letzter Tipp
Reparaturfonds und Wohnung bilden bei der Wertermittlung eine Einheit. Ein nicht ausreichend ausgestatteter Reparaturfonds kann beim Verkauf einer Wohnung zu Problemen führen und den Preis mindern. Für den Käufer bedeutet ein nicht ausreichend dotierter Reparaturfonds, dass der Kauf einer auf den ersten Blick günstigen Eigentumswohnung teuer kommen kann, wenn gleich nach dem Kauf weitere finanzielle Mittel für eine umfassende Sanierung aufgebracht werden müssten. Ein Risiko, dass jeder Käufer abgegolten wissen will. mn
Grundlagen der laufenden Dotierung des Reparaturfonds
- der aktuelle Gebäudezustand
- dringend anstehender Erhaltungs- und Sanierungsbedarf
- künftig absehbarer Erhaltungs- und Sanierungsbedarf
- Wünsche und Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft
- der in der Vergangenheit bereits angesparte und vorrätige Reparaturfondsstand
