Oberliga
Mit Objekten um rund eine Million Euro lassen sich individuelle Wohnträume erfüllen.
Das Wohnprojekt „Gentzgasse 25“ zeichnet sich durch seine urbane Lage nahe dem beliebten Kutschkermarkt in Wien 18 aus und bietet ein gehobenes Wohngefühl in einem ausgesprochen repräsentativen Zinshaus aus dem 19. Jahrhundert. Bei der Ausstattung wurde großer Wert auf höchste Qualität gelegt – einerseits bei der Wahl der Materialien, etwa bei den Fußbodenbelägen, andererseits auch bei der Wahl des anspruchsvollen Designs. Alle Wohnungen werden saniert und erhalten teilweise Balkone. Auch das Dachgeschoß lässt die Herzen höher schlagen! Dieses Top teilt sich auf ca. 151 Quadratmeter auf erster Ebene in vier getrennt begehbare Schlafzimmer, einen begehbaren Schrankraum, zwei Badezimmer, einen Abstellraum sowie eine kleine Terrasse auf. Auf der zweiten Ebene befindet sich der großzügige Wohn-Essbereich mit direktem Zugang zur Terrasse sowie einem kleinen Balkon mit Zugang zur großen Dachterrasse! Extras: Sicherheitstüre, Fußbodenheizung, neue Fenster mit Dreifachverglasung (Holz-Alu), hochwertige Ausstattung (Landhausdiele Eiche). Die Fertigstellung ist für Mai 2017 geplant, eine teilweise Mitgestaltung ist daher noch möglich. Foto: Schantl ITH Immobilientreuhand
Mag. Anna Steurer, Real-Treuhand Immobilien Vertriebs Gmb
Bernhard Reikersdorfer, REMAX-Chef. Foto: remax
Samir Agha-Schantl, Schantl ITH Immobilientreuhand. Foto: schantl ith immotreuhand
qDass für Wohnungen 8,78 Millionen Euro bzw. 7,05 Millionen Euro hingeblättert werden, ist nicht alltäglich. Beide Wohnungen (304 bzw. 363 Quadratmeter) gehören zum „Goldenen Quartier“, das von Immobilienentwickler René Benko und seiner Signa Holding in den vergangenen Jahren neu gestaltet wurde. Neben teuren Privatwohnungen sind auch zahlreiche Boutiquen von Edelmarken wie Louis Vuitton dort angesiedelt.
City oder Speckgürtel
„Für eine Million Euro bekommt man in der City – erster bis neunter Bezirk – in einer halbwegs guten Lage eine Dachgeschoßwohnung mit etwa 120 bis 170 Quadratmeter und Terrasse – im Speckgürtel bekommt man ein wesentlich größeres Haus mit großem Garten“, weiß Samir Agha-Schantl, Schantl ITH Immobilientreuhand, zu berichten. Die Ansprüche sind hoch: „Gute Mikrolage, sehr gute Infrastruktur und öffentliche Anbindung, Garagenplatz, repräsentatives Gebäude, keine unnutzbaren Flächen aufgrund von Dachschrägen, große Terrassen oder Balkone, kein direktes Gegenüber bzw. schöner Fernblick von der Terrasse“, werden bei Objekten um eine Million Euro vorausgesetzt. „Ganz spezielle Sonderwünsche wie Whirlpool auf der Terrasse, Speiselift auf die Dachterrasse, Luxusküche können erst bei Objekten in der Kategorie ab 1,5 Millionen Euro aufwärts erfüllt werden.“ Doch auch im Speckgürtel ziehen die Preise mittlerweile deutlich an. „Mit dem Ausbau der öffentlichen Verkehrsmittel an die Stadtgrenzen und ins Wiener Umland wird der Speckgürtel von Wien auch immer teurer.“ Zudem punkte die Stadt nach wie vor durch die bessere Infrastruktur. Auf keinen Fall dürfe man die Wertentwicklung der Immobilie außer Acht lassen. „Vor allem in Krisenzeiten spielt die Lage der Immobilie eine sehr wichtige Rolle. Der Wiederverkaufswert einer Stadtwohnung ist höher als der eines Hauses im Speckgürtel und wäre aus Investorensicht zu bevorzugen.“ Sein Geheimtipp: „Im südlichen und westlichen Speckgürtel von Wien sind die Preis schon sehr teuer, größere Steigerungen sind eher im Osten und Norden von Wien zu erwarten.“
„In Wien bekommt man um eine Million Euro eine großzügige 1A-Dachgeschoßwohnung bzw. ein Penthouse in den besten Bezirken, im Speckgürtel – Baden, Mödling, Klosterneuburg, Purkersdorf etc. – erhält man zu diesem Preis ein großzügiges, neuwertiges Einfamilienhaus mit Pool und Doppelgarage“, analysiert REMAX-Chef Bernhard Reikersdorfer den Markt. „Neben einer begehrten Wohnlage und einer qualitativ hochwertigen Ausführung sind bei einer Wohnung in dieser Preisklasse vor allem eine großzügige Dachterrasse mit einer guten Aussicht, eine Sauna und eigene Garagenplätze wesentliche Kaufargumente.“ Bei Einfamilienhäusern dürfen natürlich ein gepflegter Garten, der eigene Pool, ein Kachelofen und zumindest eine Doppelgarage nicht fehlen. „Ein Geheimtipp sind derzeit noch die an Wien angrenzenden Gemeinden der Bezirke Gänserndorf und Mistelbach“, so der Immobilienprofi.
Wichtige Infrastruktur
„Mit unserem Generalsanierungsprojekt ‚Am Kaiserforum‘ haben wir die Tradition des Wiener Salons und eleganter Stadtdomizile wieder neu aufleben lassen. Die großzügigen Wohnungen sind sehr gut am Markt angekommen“, so Mag. Anna Steurer, Leiterin des Immobilienbüros Wien Real-Treuhand Immobilien Vertriebs GmbH. „Die Käufer schätzen in diesem Fall ganz besonders, dass internationaler Standard mit Wiener Flair gepaart ist.“ Der anspruchsvolle Interessent sucht zwar Individualität, erwartet aber vom Bauträger die entsprechenden Rahmenbedingungen. „Herz und Verstand müssen sozusagen gleichermaßen bedient werden. Neben der guten Adresse ist die Infrastruktur besonders wichtig – erst dann wird auch gekauft“, betont Steurer. „Generell sehr gefragt sind generalsanierte Etagenwohnungen mit Flügeltüren und hohen Räumen.“ Vor allem aber: Bei Dachwohnungen muss die Terrasse auf der Wohnebene ruhig und diskret sein. In dieser Preislasse muss ein Parkplatz dabei sein. „Ein fehlender Garagenplatz ist das größte Kaufhindernis.“ „Der Speckgürtel um Wien wird weiterhin als attraktiver Wohnraum gesehen“, erläutert Wilhelm Fetscher, Geschäftsführer von RE/MAX DCI, der mit seinen Partnern Immobilien-Büros in Tulln, Korneuburg-Stockerau, Mödling und drei Büros in Wien betreibt. „Viele Interessenten sind bereit, ein paar Kilometer mehr zu fahren, um mehr Grün und mehr Grundfläche für oft deutlich weniger Geld zu bekommen.“ Wobei Fetscher anmerkt, dass die Objekte eine Spur länger am Markt bleiben als in den vergangenen Jahren. „Die Käufer sind über den Markt auch immer besser aufgeklärt“, so Fetscher, „und treffen Entscheidungen häufig später, weil sie hoffen, ein noch besseres Objekt zu finden.“ Für den durchschnittlichen Wohnungs- bzw. Hauskäufer ist es weiterhin eher schwierig, eigenen Wohnraum zu schaffen, weil die Banken bei der Kreditvergabe weiterhin sehr zurückhaltend agieren.
Ein Phänomen, das auch in Wien zu bemerken ist. Wer mit offenen Augen durch Wien geht, kann das eine oder andere Immobilienprojekt sehen, das nicht so recht vom Fleck kommt oder Luxus-Dachbodenausbauten, die schon seit Längerem einen Käufer suchen. Noch nie wurde im Luxussegment so viel gebaut. Doch die ersten Entwickler berichten im Vier-Augen-Gespräch bereits von Verwertungsproblemen zu den erhofften Preisen. Dank der niedrigen Finanzierungskosten können es sich die meisten noch leisten, auf einen Käufer zu warten. Doch nicht nur steigende Zinsen erhöhen den Druck deutlich. Was ist die Ursache dafür? „Die haben schlichtweg zu spät angefangen, sind zu spät auf den Zug aufgesprungen“, kommentierte ein Marktteilnehmer. Auch für Luxuswohnungen wachsen die Preise nicht in den Himmel, das müssen viele Entwickler schmerzlich zu Kenntnis nehmen. Viele haben nach wie vor überzogene Preisvorstellungen. Die reichen Russen, die alles kaufen, die gibt es nicht mehr.
Im Speckgürtel rund um Wien werden 2016 nach den Erwartungen der RE/MAX-Experten vor Ort die Immobiliennachfrage um 1,8 Prozent und das Angebot um 1,1 Prozent steigen. Das soll die generellen Immobilienpreise im Wiener Speckgürtel um 0,3 Prozent erhöhen. Einfamilienhäuser werden davon mit 1,9 Prozent profitieren, getrieben durch eine gesteigerte Nachfrage bei einem weitestgehend konstanten Angebot. Eigentumswohnungen im Speckgürtel sollen in besonders guten Lagen um 3,5 Prozent und am Stadtrand um 1,4 Prozent an Wert gewinnen, in schlechter erschlossenen Landgemeinden sollen die Preise um 2,4 Prozent nachgeben. Die Preiserwartungen für Mietwohnungen ähneln jenen der Eigentumswohnungen: In besonderen Lagen werden sie um 2,8 Prozent, am Stadtrand um 0,6 Prozent zulegen, am Land hingegen um 2,4 Prozent nachgeben. mn
