Neue Räumlichkeiten für die eigene Praxis
Eine Praxisneugründung oder -übersiedelung ist mit viel Vorfreude verbunden. Vorsicht vor zu viel Euphorie ist aber trotzdem angebracht, denn Fallen lauern überall.
Eva Pöschl, Geschäftsführerin pöschlmed GmbH
Exakt nach Plan übersiedelten Dr. Nicole Györög und Dr. Christiane Kasper Anfang Juli dieses Jahres in ihre neuen Ordinationsräumlichkeiten in Stockerau. Innerhalb der letzten zehn Monate entstand hier eine ebenso moderne wie auch funktionelle Gemeinschaftspraxis für drei Kassenärzte. Dr. Györög und Dr. Kasper teilen sich einen Kassenvertrag für Allgemeinmedizin, auch Nicole Györögs Ehemann Dr. Manfred Györög ist als Facharzt für Innere Medizin in die G2K Praxisgemeinschaft Györög & Kasper (www.g2k-praxis.at) übersiedelt.
„An das Objekt sind wir letztes Jahr eher zufällig gekommen“, erzählt Dr. Györög. „Wo jetzt die Ordi ist, war früher eine alte Lagerhalle bzw. ein alter Heuboden. Wir hatten einfach Glück, weil der Vermieter selbst auch den Wunsch hatte, in dem Objekt ein Ärztezentrum einzumieten.“ Das sei natürlich eine ideale Ausgangsbasis gewesen und habe die Zusammenarbeit enorm erleichtert, weil beide Parteien ein und dasselbe Ziel verfolgt hätten.
Für Eva Pöschl, die mit ihrem Unternehmen pöschlmed GmbH niedergelassene Mediziner bei der Neuübernahme oder Sanierung ihrer Arztpraxis begleitet, ist eine solche Zielüberlappung nicht selbstverständlich. Ärzte als Käufer oder Mieter von Immobilien seien heute längst nicht mehr so gefragt wie früher, meint Pöschl. Verschärfend zum knappen Angebot und oft divergierenden Interessen von Käufern und Verkäufern bzw. Mietern und Vermietern kommen dann auch noch immer rigorosere behördliche Auflagen und gesetzliche Vorgaben: Immobilienwidmung, Mindestraumhöhen, Lichtverhältnisse, Beschattungen, Infrastruktur, Parkplätze, Barrierefreiheit etc. sind nur einige Beispiele dafür, was Ärzte zu beachten haben, wenn sie eine neue Praxis einrichten. Immer häufiger werde „das Finden, Verhandeln und Beziehen eines geeigneten Objekts“ für Ärzte zu einem „mühsamen Kampf mit Eigentümern, Behörden und Professionisten“, weiß Pöschl aus langjähriger Erfahrung.
Im konkreten Falle der neuen Gemeinschaftspraxis in Stockerau hatten die Ärzte also Glück, nicht nur das passende Objekt zu finden, sondern auch eine partnerschaftliche und vertrauensvolle Basis mit dem Vermieter. Es gab sehr rasch eine klare und verbindliche Vereinbarung, welche Investitionskosten vom Vermieter – etwa der Einbau eines barrierefreien Aufzuges – und welche von den Mietern zu erbringen wären. Das wiederum gab den Ärzten die notwendige Planungssicherheit und ermöglichte es ihnen, ein seriöses Investitionsbudget zu erstellen – ein Budget, das sich letztendlich auch als äußerst tragfähig erweisen sollte, wurde es doch exakt eingehalten, ebenso übrigens wie der zuvor erstellte Zeitplan.
Vorsichte Falle!
Das ist leider nicht immer so. „Wenn sich Ärzte für eine konkrete Immobilie interessieren, sollten sie sich unbedingt vergewissern und auch schriftlich bestätigen lassen, dass das Objekt auch als Ordination gewidmet ist“, rät Pöschl daher. Andernfalls müsse der Vermieter oder Verkäufer es entsprechend umwidmen lassen, bevor ein Vertrag unterschrieben wird. „Nur dann haftet er auch für die Einhaltung der entsprechenden Vorgaben und ist verpflichtet, die dafür notwendigen Adaptionen durchzuführen.“
Speziell bei Neubauten, wo Verträge oft nur auf vagen Architektenplänen beruhen, weil es noch kein fertiges Objekt zu besichtigen gibt, ist besondere Vorsicht geboten. Hier komme es immer wieder vor, erzählt Pöschl, dass Ärzte zwar glauben, eine Arztpraxis zu kaufen, die sich dann aber plötzlich als Geschäftslokal oder Privatwohnung herausstellt. Dann können die notwendigen Infrastruktur- und Adaptierungskosten für eine Praxis ganz schnell explodieren. „Die Mehrkosten können – je nach Objekt und Fachrichtung des Arztes – bis zu 100.000 Euro betragen“, weiß Pöschl – Kosten, die nicht selten am Mieter oder Käufer hängen bleiben. Daher sollten sich Ärzte, noch bevor sie irgendwelche Verträge oder auch nur Absichtserklärungen unterschreiben, unbedingt genau informieren, welcher Plan vom Architekten eingereicht wurde, welcher Plan den Kostenschätzungen zugrunde gelegt wurde und ob darin auch tatsächlich alle für eine Praxis vorgeschriebenen und benötigten Anschlüsse und Auflagen berücksichtigt wurden. Besonders an den Schnittstellen zwischen Bauträger, Architekten und Gewerken komme es andernfalls immer wieder zu nachträglichen Unklarheiten. Die einzig relevante Information für den Arzt müsse letztendlich lauten: Was kostet mich der Ausbau bis zur „schlüsselfertigen Praxis“ – „all inclusive“ sozusagen. Eine juristische Prüfung von Verträgen allein ist dabei oft keine Garantie, vor späteren bösen Überraschungen gefeit zu sein, weil Anwälte nicht immer über die speziellen Anforderungen von Arztpraxen Bescheid wissen.
Es bleibt noch genug zu tun
Auch Dr. Györög hatte sich bereits vor Vertragsunterzeichnung die Unterstützung von pöschlmed gesichert und den Profi auch gleich den vorliegenden Vertragsentwurf prüfen – und im konkreten Fall auch in einzelnen Punkten noch nachverhandeln – lassen.
„Wir haben von Anfang an gewusst, dass wir das Projekt ohne professionelle Hilfe nicht umsetzen können, schon gar nicht neben unserer täglichen Arbeit in unseren Ordinationen“, erzählt Dr. Györög im Interview mit ÄrzteEXKLUSIV. Auf das oberösterreichische Unternehmen sei man über einen befreundeten Kollegen gestoßen. Der hatte pöschlmed als einen Partner empfohlen, der sich sowohl im Medizinalltag auskennt als auch im Umgang mit Architekten, Bauherren und Gewerken.
„Für uns blieb auch so noch genug zu tun“, zeigt sich Dr. Györög dankbar für die professionelle Hilfe: „Pläne studieren, optimieren, permanent überdenken, ob das alles gescheit ist, was man sich ausgedacht hat – und vor allem: wahnsinnig viele Entscheidungen treffen. Das kann einem schließlich auch die professionellste Unterstützung nicht abnehmen. Aber zumindest um die baulichen Angelegenheiten haben wir uns nicht weiter kümmern müssen und konnten uns so auf die Belange konzentrieren, in denen wir als Mediziner auch wirklich unsere Kompetenz haben.“ vw
