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My home is my castle

Gründerzeithäuser: Je enger der Markt in Wien wird, desto mehr verlagert sich das Interesse auch auf die anderen Bundesländer.

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Nach dem Motto ,Substanz schlägt Rendite’ nehmen viele Anleger auch geringere Erträge in Kauf“, berichtet Mag. Richard Buxbaum, Zinshausexperte bei Otto Immobilien. Teils deutlich zugelegt haben seit dem ersten Halbjahr 2016 laut Otto Immobilien die Preise außerhalb des Gürtels – allerdings mit Ausnahme des 13., 18. und 19. Bezirks. Bei den Preisen in den Innergürtelbezirken sieht man eher Seitwärtsbewegungen bzw. einen Rückgang bei den Mindestpreisen. Der höchste Zuwachs bei den Maximalpreisen konnte im 10. und 11. Bezirk mit plus 28 Prozent verzeichnet werden. „Starke Zuwächse gab es im 20. Bezirk mit 21 Prozent und im 15. Bezirk mit 19 Prozent“, so Mag. Alexander Bosak, Leiter der Research-Abteilung. Den größten Anstieg bei den Mindestpreisen registriert Otto Immobilien im 21. und 22. Bezirk mit rund 33 Prozent. Im 10., 11. und 15. Bezirk erhöhten sich die Mindestpreise um jeweils 25 Prozent. „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird üblicherweise kein Zinshaus mehr unter 1.000 Euro pro Quadratmeter veräußert“, so Buxbaum. Wesentlich für diese Entwicklung war natürlich die wirtschaftliche Lage in Europa und die bisher noch nie dagewesene Situation bei den Zinsen: Null Prozent bzw. Negativzinsen verunsichern die Investoren und treiben sie zu substanziellen Werten.

Grätzel schlägt Bezirk

Ein Zinshaus in der Hütteldorfer Straße oder Felber Straße in Wien-Fünfhaus oder Straßenzüge rund um den Yppenmarkt? Vor zehn Jahren für Investoren „absolute No-Go-Zonen“ – heute aufstrebende Trendviertel mit Fantasie. Markus Steinböck, der kürzlich von Otto Immobilien zum Familienunternehmen 3SI Immogroup wechselte, wo er seit Anfang August 2016 den Bereich „Ankauf Immobilien“ leitet: „Alte Vorurteile von sogenannten guten oder schlechten Bezirken lösen sich sukzessive auf, immer wichtiger wird das einzelne Grätzel und dabei auch die öffentliche Verkehrsanbindung.“
Eine Einschätzung, die Markus Arnold von Arnold Immobilien mit seinem Branchenkollegen teilt: „Aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB ist die Nachfrage nach Investmentliegenschaften ungebrochen hoch und wird unserer Einschätzung nach auch in den nächsten drei Jahren so bleiben. Da viel Liquidität am Markt ist – Geld, das angelegt beziehungsweise von risikoreichen Anlageformen umgeschichtet werden soll –, sind Immobilieninvestments ungebrochen attraktiv.“ Damit werden auch die finanziellen Einstiegshürden größer: „Unter zwei Millionen Euro ist der Markt sehr dünn“, so der Immobilienprofi.
Und wie sieht es in den Bundesländern aus? Je enger der Markt in Wien wird, desto mehr verlagert sich das Interesse auch auf die anderen Bundesländer. Das heißt aber: Steigen die Preise, sinken die Renditen. Dennoch: In Graz kann man in zentralen Lagen bei Quadratmeterpreisen von rund 3.000 bis 3.500 Euro mit 3,5 bis 4 Prozent Rendite rechnen, außerhalb der Innenstadt mit 4 bis 6 Prozent. Für Salzburg rechnen die Experten hingegen mit Renditen zwischen 2,5 und 3 Prozent. So mancher Wiener Investor hat zuletzt auch am Grazer Zinshausmarkt zugeschlagen – wenngleich dort lokale Player eindeutig den Ton angeben. Wie auch in Wien ist das Angebot knapp, die Preise sind aber deutlich niedriger. Trotzdem: In Toplagen werden für den Quadratmeter rund 3.000 bis 3.500 Euro verlangt. Im Vergleich zur Bundeshauptstadt darf dabei aber durchaus von „einem Schnäppchen“ gesprochen werden.

Ordi statt Wohnung

Stellt sich die Frage, ob man die persönliche Rendite durch Eigennutzung einer Wohnung als Ordination bei gleichzeitiger Aufgabe einer gemieteten Ordination erhöhen kann. Man kann. Einige Dinge sollte man dabei aber bedenken. „Sollten Sie ein Zinshaus in der Absicht kaufen, ihre Ordination in diesem Haus zu eröffnen, sind Sie auf jeden Fall mit der Widmungsfrage konfrontiert“, so Rechtsanwalt Dr. Stephan Eberhardt. „In einer Wohnung ist grundsätzlich, das heißt von der Raumordnung her, die Gründung einer Ordination möglich. Die Änderung des Verwendungszwecks des Gebäudes oder auch eines Gebäudeteils muss bei der Baubehörde beantragt werden. Zudem ist die Zumutbarkeit von Adaptierungsmaßnahmen nach dem Behindertengleichstellungsgesetz zu prüfen.“
„Ist das Zinshaus voll vermietet und steht unter dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, was bei Gründerzeit-Zinshäusern in der Regel der Fall ist, dann wird es mehr als schwierig bis fast unmöglich, eine Wohnung für die Ordination freizubekommen“, bringt es Rechtsanwalt Dr. Stephan R. Eberhardt auf den Punkt. Denn der Vermieter könne nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. „Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse, als dem Mieter aus der Kündigung. Oder wenn der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird“, fasst Eberhardt die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen zusammen.
„Ersatzbeistellung heißt: Dem Mieter müssen zwei gleichwertige – auch nach der Mietzinshöhe – Wohnungen angeboten werden. Praktisch oft sehr schwierig. Der Mieter wählt eine der beiden Wohnungen, kann möglicherweise auch im Einzelfall eine Abstandszahlung vereinbaren. Dann stehen die Chancen ganz gut, dass der Kündigungsgrund greifen kann“, so der Rechtsanwalt.
Bei der Eigenbedarfskündigung ohne Ersatzbeistellung ist es problematischer. „Die Rechtsprechung ist in diesen Fällen sehr streng. Das Gesetz bestimmt eindeutig, dass dringender Eigenbedarf des Vermieters an WOHNRAUM bestehen muss, dieser Eigenbedarf darf auch nicht selbst verschuldet sein. Eine Eigenbedarfskündigung ohne Ersatzbeistellung, um Raum für eine Ordination freizumachen, wird daher nicht von Erfolg gekrönt sein“, sagt Eberhardt.
Ein Ausweg wäre die Verlegung der Ordination in das Erdgeschoß. In vielen Zinshäusern stehen aber die sogenannten Sockelzonen leer, die leicht in barrierefrei zu erreichende Ordinationen umgebaut werden könnten. Steinböck kommentiert pointiert: „… oder kennen Sie einen Veterinär, der in einer Beletage ordiniert?“ mn

Preise und Renditen

Durchschnittspreise in Euro/m²

• 3.850–9.000 Euro/m²: 1010
• 1.800–4.500 Euro/m²: 1190
• 1.400–3.900 Euro/m²: 1030, 1040, 1060, 1070, 1080, 1090, 1180
• 1.200–2.800 Euro/m²: 1020, 1130
• 900–1.500 Euro/m²: 1100, 1110, 1120, 1140, 1150, 1160, 1170, 1180, 1200, 1210, 1220, 1230

Durchschnittsrenditen in Prozent

• 1,5 –2,9%: 1010
• 2,4–3,9 %: 1040, 1060, 1070, 1080, 1090
• 2,7–4,2 %: 1020, 1030, 1050, 1130, 1180, 1190
• 3,7–5,2 %: 1100, 1110, 1112, 1140, 1150, 1160, 1170, 1200, 1210, 1220, 1230

Quelle: EHL Immobilien

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