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Keine Blase in Sicht

Hat der kolportierte Ärztemangel eine Auswirkung auf die Immobilienpreise in Orten und Städten mit großer Spitalsdichte? Gänzlich eindeutig können wohl selbst Experten nicht beantworten, wie sich der Markt entwickeln wird.

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Der Fach- und Turnusärzte-Mangel führt in Österreich zu einem regelrechten Wettbewerb zwischen den Krankenhäusern. Manche Spitäler in Österreich locken Jungärzte mit Gratis-Zusatzausbildungen, billigeren Wohnungen und höheren Gehältern. Die Auswirkungen des Ärztemangels sind in Landgemeinden schon schmerzlich spürbar, jetzt machen sie sich auch in den großen Spitälern und Krankenhäusern immer stärker bemerkbar. Doch wie sieht es mit den Immobilienpreisen an Standorten mit großen bzw. vielen Krankenanstalten aus? Vor allem aber: Wie ist das mit der Immobilienblase? Kommt sie oder kommt sie nicht.

Noch keine Bläschen

Die Antwort der Experten ist ein vorsichtiges „Nein“. Damit Immobilienblasen entstehen können, bedarf es unterschiedlicher Voraussetzungen: zum einen eines konjunkturellen „Hochs“, darüber hinaus einer Eigentumspreisentwicklung, die stark nach oben geht und sich dabei auffällig von der Mietpreisentwicklung abkoppelt, dazu einer parallel sinkenden Nachfrage. Zudem entstehen Blasen in Märkten, wo der Eigenmittelanteil bei der Immo-Finanzierung relativ gering ist. Eine solche Kreditblase ist aber in Österreich aktuell nicht in Sicht. Vielmehr nutzen viele Käufer die aktuelle Niedrigzinsphase für hohe Tilgungsraten – mit dem Motiv der möglichst langfristigen Absicherung ihres Vermögens in Sachwerten. Regional können sich in Teilmärkten Bläschen bilden.
Ist der Gap zwischen Miet- und Eigentumspreisen signifikant, dann kann man von einer Blase sprechen: „Wenn der Unterschied mehr als zehn Prozentpunkte beträgt, dann wird die Gefahr einer Blase größer, da die Rendite unattraktiv wird. In Wien und Salzburg gibt es eine starke Verschiebung zum gehobenen Segment – Neubau, tolle Ausstattung – und vermehrt Investoren und ausländische Käufer. Diese Faktoren erklären den Preisanstieg zum größten Teil. Deshalb kann man derzeit noch von keiner Blase sprechen“, so ImmobilienScout24-Geschäftsführer Dr. Patrick Schenner. „Für die Bildung einer Blase bedarf es unterschiedlicher Voraussetzungen, nicht alle dafür sind aber in Österreich gegenwärtig gegeben. Vor allem die Eigenkapitalquote ist in hier im Vergleich zu anderen Ländern immer noch sehr hoch.“ Grundsätzlich treten Blasen immer regional oder lokal auf. „Sinkende Preise in einzelnen ländlichen Regionen sind kein Indikator“, so Schenner.

Regionale Entwicklungen

In Wien etwa lässt sich bis 2009 annähernd eine Parallelentwicklung beobachten, aber seither klafft die „Schere“ mit derzeit 68 Prozentpunkten zwischen Eigentum und Miete immer stärker auseinander. Auch wenn aktuell eine gewisse Beruhigung eingetreten ist, beträgt der Index-Abstand im 1. Bezirk derzeit beeindruckende 100 Prozentpunkte. „Diese 100 Indexpunkte lassen eigentlich bereits die rote Lampe aufleuchten, aber wir wissen, wie stark der Trend zum Luxussegment in der Wiener Innenstadt ist. Die Nachfrage ist jedoch wie in jeder europäischen Toplage ungebrochen stark – das verhindert eine Blase“, versichert Schenner. Zusätzlich ist der soziale Wohnbau in Wien am stärksten und die Mietpreise sind in der Bundeshauptstadt seit 2006 mit 24 Indexpunkten vergleichsweise moderat angestiegen.
Klarer Ausreißer ist auch Salzburg: Hier ist die Schere zwischen Eigentums- und Mietpreisen vor allem seit 2009 aufgegangen. Der Umstand, dass der Index-Abstand zwischen Miet- und Eigentumspreisen bei 55 Punkten liegt, gibt auf alle Fälle Anlass, hellhörig zu werden. Sorgen müsse man sich aber keine machen: „Salzburg ist einerseits als Festspielstadt und andererseits durch seine Grenznähe zu Deutschland durchaus differenziert zu betrachten. In der Mozartstadt werden verhältnismäßig viele Immobilien als Zweitwohnsitz erworben. Da die Nachfrage stabil und es nach wie vor ein attraktiver Investitionsstandort ist, sprechen wir noch von einer Preisüberhitzung, nicht von einer Blase.“
Auch in einigen anderen Landeshauptstädten lässt sich eine Tendenz erkennen, dass sich die Eigentumspreise von den Mietpreisen abkoppeln. In Graz, Linz und Bregenz ist ein stärkeres Auseinanderdriften seit Anfang 2013 zu beobachten. In Klagenfurt gehen die Preise bereits seit 2011 auseinander, hier aber vorwiegend aufgrund fallender Mietpreise.
„In nächster Zukunft ist in und rund um St. Pölten mit steigenden Preisen zu rechnen“, ist Mag. Thilo Börner von der Börner Ihr Hausmakler GmbH überzeugt. „Die Hochleistungsbahnstrecke hat St. Pölten deutlich näher an Wien herangerückt. Es gibt eine starke Nachfrage aus dem Wiener Raum. Wirklich exklusive Objekte sind jedoch rar – das lässt die Preise in diesem Segment natürlich steigen. Es fehlen die absoluten Top-Lagen. In der Innenstadt schreckt der Parkplatzmangel ab, in der unmittelbaren Umgebung des Landesklinikums Sankt Pölten liegt der Bahnhof. Wagram oder Eisberg am westlichen Stadtrand sind bevorzugte Wohngebiete. Wer in oder rund um St. Pölten nicht fündig wird, geht gleich nach Krems. Das sind auch nur knapp 20 Minuten Fahrzeit nach St. Pölten.“

Höhenflüge in Salzburg und Linz

In Salzburg zeigt für Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner das Immobilien-Trendbarometer nach oben. „Bei Neubauwohnungen wie auch bei Bestandswohnungen war ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen“, zieht Maislinger Bilanz. Absoluter Spitzenwert war ein Wohnungsverkauf im Stadtteil Nonntal mit 11.550 Euro pro Quadratmeter – eine Entwicklung, die auch Salzburgs Fachgruppenobmann Gerald Hubner bestätigt. „Die Preise haben weiter angezogen, wobei sich der prozentuelle Preisanstieg verflachte. Dabei darf aber nicht vergessen werden, dass der Verkaufspreisdurchschnitt bei sehr gutem Wohnwert in der Stadt Salzburg bereits bei durchschnittlich mehr als 6.700 Euro Quadratmeter liegt“, so Hubner. „Wer in der Stadt Salzburg ein Einfamilienhaus sucht, hat sich eine echte Aufgabe gestellt. Das Angebot ist sehr schmal und die Preise sind weiter signifikant gestiegen. Auch im Bundesland sind wenige Objekte am Markt, die Preise damit stabil hoch.“ Hubner: „Bei Mietwohnungen zeigte sich, dass qualitativ hochwertiger Wohnraum auch in Miete gutes Geld kostet, wie die bereits hohen Mietzinse zeigen. Es zeigt sich hier besonders signifikant, dass der ,Speckgürtel‘ der Stadt Salzburg praktisch das Preisniveau der Stadt erreicht hat.“ Eine ähnliche Entwicklung ortet auch die Linzer Immobilienmaklerin und Fachgruppenobfrau, Michaela Nimmervoll. „Der Zuzug von ehemaligen Pendlern in die Stadt ist fühlbar.“
Eines der aktuellsten Projekte in Salzburg ist The View2. Es umfasst qualitativ hochwertige, aber dennoch leistbare Eigentumswohnungen für Singles, Paare und Familien sowie Zweitwohnsitze. Das am Fuße des Gaisbergs gelegene und 17.000 Quadratmeter große Areal ist das einzige im Salzburger Zentralraum, das für Zweitwohnsitze gewidmet ist. An dem geladenen Architektenwettbewerb nahmen zehn österreichische Architekten teil, der Zuschlag ging an das Salzburger Büro „kofler architects“. Der erste Bauabschnitt besteht aus 53 Wohneinheiten, welche durch großzügige Freiflächen ergänzt werden. Bei der Planung und Errichtung der villenartigen Häuser sollen die individuellen Wünsche der zukünftigen Bewohner im Vordergrund stehen. Geplant sind Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit Größen von 45 bis 120 Quadratmeter, die über Gärten, großzügige Terrassen oder Balkone verfügen. „Ich freue mich über dieses tolle Projekt. Das Wohnungsangebot und die Preisgestaltung sind nicht nur maßgeschneidert für in- und ausländische Kunden, die exklusive Zweitwohnsitze suchen, sondern auch für Einheimische, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen wollen“, erklärt Immobilienexperte Leo Hohla. Die unterschiedlichen Höhen der Baukörper und der Hanglage ermöglichen aus allen Ebenen einen freien Blick auf die Stadt Salzburg im Westen und den Gaisberg im Süden. Die gesamte Anlage wird oberirdisch verkehrsfrei sein und damit eine hohe Wohn- und Lebensqualität bieten.
In Linz und Linz-Land stiegen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 5 und 6 Prozent auf 2.000 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter. Im Norden der oberösterreichischen Landeshauptstadt, in Urfahr-Umgebung, konnten die Preise sogar um über 10 Prozent auf mehr als 2.000 Euro zulegen. Andrea Victoria Zitta, Geschäftsführerin BOSS Immobilien: „Wer ein Schnäppchen sucht, kann im Süden von Linz fündig werden, der Norden und Nordwesten sind deutlich teurer. Einen generellen Trend gibt es allerdings nicht. In Wirklichkeit entscheidet die Mikrolage der Immobilie.“ Da kommt es dann auf einer paar Kilometer an, ob man 80 oder 200 Euro pro Quadratmeter für ein Grundstück bezahlt. Wie in Salzburg dürfte aber im Linzer Umland die Preistreiberei vorbei sein. Was aber nicht heißen soll, dass sich die Preise nach unten bewegen werden. „Die Preise werden auf diesem aktuellen Niveau bleiben. Kleinere Preiskorrekturen nicht ausgeschlossen.“
Ein Preisbeispiel gefällig? Am Pöstlingberg in Linz errichtet die Norikum Wohnungsbaugesellschaft mbH ein Wohnprojekt mit drei Villen mit jeweils drei Wohnungen zwischen 80 bis 130 Quadratmetern. Eigengärten, sonnige Dachterrassen und Balkone schenken viel Freiraum zur persönlichen Entfaltung. Das große Plus: Ein traumhafter Ausblick über Linz. Eine Wohnung mit 98 Quadratmeter Wohnfläche, 31 Quadratmeter Terrasse, 28 Quadratmeter Hobbykeller, 317 Quadratmeter Eigengarten sowie zwei Stellplätzen in der Tiefgarage kommen auf 474.774 Euro.

Angebote in Graz und Wien

„Im ersten Halbjahr 2014 hat sich die Lage am Grazer Immobilienmarkt etwas stabilisiert, wie auch 2013 waren die ersten beiden Quartale 2014 von einer Normalisierung der Nachfrage charakterisiert“, sagt Ing. Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann Steiermark. Die Bevölkerung wächst, es wird zu wenig – gefördert – gebaut. „Frei finanzierte Wohnungen gibt es genug am Markt.“ Die Nachfrage habe sich leicht abgeschwächt, von einem Einbruch will Gollenz aber nicht sprechen. „Gab es bei Luxusimmobilien zehn Interessenten, so sind es heute nur mehr fünf.“ Zu den beliebtesten Wohngegenden zählen St. Leonhard, St. Peter, Eggenberg und Lend.
Aktuell im Angebot bei Dipl.-Ing. Martin Skreiner: Eine Villa im Landhausstil in exklusiver Wohnlage in Graz/Ruckerlberg mit einer Wohnfläche von rund 300 Quadratmeter, Grundstücksgröße 1.500 Quadratmeter, Swimmingpool, Gartenhaus, Weinkeller, Garage, Carport, Gästewohnung; Kaufpreis: 1.300.000 Euro. Wer die Innenstadt liebt, den könnte eine 144 Quadratmeter große Penthouse-Maisonette direkt am Grazer Stadtpark interessieren. Kostenpunkt inklusive 14 Quadratmeter Terrasse: 780.000 Euro.
„Wien wächst weiter, das spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider“, sagt Wiens Fachgruppenobmann KR Michael Pisecky. Ungefähr 80.000 Personen würden jährlich nach Wien kommen, zwischen 50.000 und 60.000 verlassen die Stadt dann auch wieder – das führt zu einem Wachstum der Wiener Bevölkerung von 20.000 bis 25.000 Menschen pro Jahr. „Nun wissen wir, dass die Anzahl der Haushalte aufgrund der geringeren Anzahl an Personen in einem Haushalt noch stärker wächst, was zu einer erforderlichen Neubauquote von 8.500 bis 10.000 Einheiten pro Jahr führt, die in den letzten Jahren nicht erreicht wurde“, sagt Pisecky. Dieses Wachstum führe auch zu einer gewissen Verknappung, die sich in weiter steigenden Preisen der Wohnimmobilien zeige. „Bei den Erstbezugswohnungen ist jedoch schon eine Beruhigung der Preisentwicklung eingetreten, da die Nachfrager mittlerweile sehr preissensibel geworden sind“, so Pisecky. Gebrauchte Wohnungen sind nach wie vor extrem rar und daher sei auch die weitere Preissteigerung nachvollziehbar.
Ein Projekt in Wien ist für Ärzte besonders interessant: Im ehemaligen, unter Denkmalschutz stehenden Bezirksamt in der Währinger Straße entstehen bis April 2015 hochwertige Eigentumswohnungen im Altbau und im neu ausgebauten Dachgeschoß, im Erdgeschoß werden Ordinationen bzw. Büros eingerichtet. Die Planung für das „Palais Aurora“ sieht derzeit 18 Eigentumswohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen ca. 77 und 170 Quadratmeter im Altbau und ca. 99 bis 164 Quadratmeter im Dachgeschoß sowie vier Ordinationen bzw. Büros mit 85 bis 190 Quadratmetern vor, wobei zum jetzigen Zeitpunkt noch Zusammenlegungen möglich sind und die Flächen flexibel gestaltet werden können. Die Ausstattung ist entsprechend hochwertig, die Dachgeschoßwohnungen und Ordinationen werden klimatisiert.
Doch wie werden sich die Preise im zweiten Halbjahr entwickeln? RE/MAX Austria-Chef Bernhard Reikersdorfer: „Wir erwarten, dass die aktuelle Marktsituation dazu führt, dass die Immobilienpreiskurve in Österreich weiter abflachen wird und in vielen Regionen sogar mit leichten Rückgängen zu rechnen ist. „Die immer wieder zitierte Immobilienblase in Österreich sehe ich nicht“, so der Immobilienprofi.
Der Immobilienmarkt wendet sich in den nächsten zwölf Monaten wahrscheinlich weiter zugunsten der Immobilien-Käufer und Mieter: Die Nachfrage nach Häusern, Wohnungen, Grundstücken etc. sinkt in Österreich um 1,6 Prozent, das Angebot an Immobilien steigt um 2,6 Prozent und der Preis generell soll um 3,0 Prozent sinken. Das ist das verdichtete Umfrageergebnis unter den rund 500 RE/MAX-Immobilien-Experten für das zweite Halbjahr 2014 und den Beginn von 2015. „Damit wird sich der Trend der letzten Monate weiter fortsetzen: Wenn das Immobilien-Angebot zahlenmäßig eher steigt und die Nachfrage nach Immobilien eher sinken wird, so ist generell mit eher fallenden als steigenden Immobilien-Preisen zu rechnen“, sagtReikersdorfer.                                                          mn

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