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Keine Auswirkungen der Steuerreform

Das Geschäft mit Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodellen brummt. Betongold hat – auch wenn es durch die Steuerreform zu kleinen Einbußen kommen wird – nach wie vor nichts an Attraktivität eingebüßt.


Foto: fotolia

Mag. Manfred Kunisch, Steuerberater bei TPA Horwath und Experte im Bereich Immobilienbesteuerung

Marian Haager, M. Haager Gesellschaft mbH

DI Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien. foto: C&P Immobilien AG

„Einer aktuellen Umfrage der GfK-Marktforschung zufolge halten 33 Prozent der Österreicher eine Eigentumswohnung oder ein Haus für eine interessante Anlageform. Die Verkaufszahlen der C&P Immobilien AG bestätigen diesen Trend. In den ersten drei Quartalen des heurigen Geschäftsjahres wurde bereits ein Verkaufsvolumen von 52 Millionen Euro erzielt – das bedeutet schon jetzt ein Rekordergebnis. Ein im September in Graz auf den Markt gebrachtes Projekt mit 39 Anlegerwohnungen in der Theodor-Körner-Straße war zwei Wochen nach Vertriebsstart ausverkauft.

Ungebrochener Boom

Investmentpunk und vielfacher Wohnungseigentümer Gerald Hörhan ist nach wie vor vom Immobilieninvestment überzeugt: „Wenn man Immobilien besitzt, kann man davon profitieren.“ Er betont aber, dass eine sehr selektive Vorgehensweise noch mehr an Bedeutung gewinnen wird. Eine zentrale Aussage des Investmentpunks ist es, dass Anlegerwohnungen, die eher klein sind, dafür aber zentral liegen, mehr Geld bringen als große, teure Luxusobjekte. Mag. Manfred Kunisch, Experte im Bereich Immobilienbesteuerung und Steuerberater bei TPA Horwath: „Obwohl die AfA – Absetzung für Abnutzung – neu berechnet und insgesamt erhöht wird, kann dieser Maßnahme mittels Gutachten entgegengewirkt werden“, so der Steuerexperte. Auch wenn die Verordnung noch auf sich warten lässt: „Es ist derzeit unklar, wie der Verkehrswert festgestellt werden soll. Wir warten ab.“
Das Geschäft boomt nach wie vor. Die Nachfrage ist ungebrochen. Egal mit wem man in der Immobilienbranche spricht, die Ampeln sind auf Grün gestellt. Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P Consulting AG: „2014 war unser bestes Jahr seit Bestehen. 2015 werden wir die Ergebnisse des Vorjahres toppen. Bereits im September haben wir den Umsatz des Vorjahres erreicht gehabt – und das obwohl wir das starke Schlussquartal noch vor uns haben.“ Ganz ähnlich auch DI Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien: „Die Steuerreform ist vielen Anlegern egal – die Nachfrage ist ungebrochen.“ Wahrscheinich auch mangels alternativer Investitionschancen. „Es geht um die persönliche Absicherung“, so Ritter.
In den letzten Jahren wurden viele Wohnungen mit 100 Prozent Eigenkapital gekauft. „Jetzt überlegen viele Kunden, ob sie die Finanzierung nicht mit Fremdkapital mischen. Dies wäre ja Sinn und Zweck einer Vorsorgewohnung und bringt natürlich auch steuerliche Vorteil“, so Bauernfeind. Verstärkte Nachfragen betreffen allerdings die ab 2016 geltende neue Abschreibung. Während bisher in der Regel der Kaufpreis samt Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Beglaubigungs- und Vertragserrichtungskosten (sog. Anschaffungskosten) mit einem Anteil von 80 Prozent abgeschrieben werden konnte, verringert sich nun dieser Gebäudeanteil auf 60 Prozent. Durch die Kürzung der Bemessungsgrundlage geht ein Teil des Absetzpostens verloren. „Der Nachweis eines abweichenden Grundanteiles mittels Gutachten ist möglich. Leider ist noch nichtklar, welche Kriterien man für diesen Nachweis geltend machen kann.“

Knappes Angebot

„Das Angebot wird knapp“, berichtet Zinshausexperte Marian Haager. „Innerhalb des Gürtels wird es immer schwieriger, Zinshäuser zu finden, die auch eine entsprechende Rendite abwerfen könnten.“ Wenn man aber generationsübergreifend denke, bieten sich derzeit gute Chancen, im zum Beispiel 20. Bezirk in Wien. „Dieser Bezirk wird gerade wachgeküsst und kommt immer mehr in den Blick der Investoren.“ Man brauche aber einen langen Atem. Der „schnelle Euro“ sei hier nicht zu machen. Haager erinnert die aktuelle Situation an jene vor 20 Jahren im Bereich Karmelitermarkt in Wien 2 oder Brunnenmarkt in Wien 16. „Auch hier hat es zwei Jahrzehnte gebraucht, bis der Aufschwung da war. Heute sind das zwei stark nachgefragte Top-Lagen.“

Neubauherrenmodell

Auch die Anbieter von Bauherrenmodellen spüren keine negativen Auswirkungen der Steuerreform. Das Bauherrenmodell, bei dem sich mehrere Anleger an der Entwicklung einer Wohnimmobilie beteiligen und von einer auf 15 Jahre verkürzten steuerlichen Abschreibung profitieren, wird derzeit nur für Sanierungen bzw. (in Wien und der Steiermark) für Abbruch/Neubau-Projekte angewandt. Für Neubauten von Mietwohnhäusern auf der „grünen Wiese“, also ohne vorhergehenden Abbruch eines Altbaus, gibt es den Steuervorteil nicht. „Die aktuelle Steuerreform hat die wesentlichen Steuerbegünstigungen der Bauherrenmodelle unverändert gelassen“, heißt es dazu unisono bei den Marktteilnehmern“, so DDI Mag. Christian Czurda: „Eine mögliche Deutung dieses Umstandes liegt im politischen Willen zur Errichtung von leistbarem Wohnraum begründet. Die meist leeren Kassen der öffentlichen Hand erfordern vernünftige Modelle zur Schaffung von günstigen Wohnungen unter Beteiligung von Privaten – und ein Neubauherrenmodell erfüllt genau diesen Zweck.“ Der besondere Vorteil des Neubauherrenmodells liegt in der begünstigten Abschreibung der Baukosten auf 15 Jahre (6,7 Prozent p.a.) – im Vergleich dazu beträgt der jährliche Abschreibungsprozentsatz einer Vorsorgewohnung nur 1,5 Prozent.
Die Einkünfte werden der „großen Vermietung“ zugerechnet, das heißt, es handelt sich um eine entgeltliche Überlassung von gesamten Gebäuden, was zur Folge hat, dass der Zeitraum bis zum Erreichen des Totalgewinns mit 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung – höchstens 28 Jahre ab Anfallen der ersten Aufwendungen – festgelegt wird. Man beachte den kürzeren Zeitraum mit 20 Jahren – höchstens 23 Jahre ab Anfallen der ersten Aufwendungen – bei Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnungen) oder Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten im Zuge der „kleinen Vermietung“. Dieser längere Zeitraum für die Erreichung des Totalgewinns spricht in Zusammenhang mit dem Mietenpool für eine wesentliche Reduktion des steuerlichen Risikos im Vergleich zu einer Investition in eine Vorsorgewohnung.
„Lediglich im Bereich Verkauf und Schenkung haben sich Änderungen ergeben, die aber auf das steuerliche Gesamtkonzept des Bauherrenmodells keinen Einfluss haben. Daher sind sie weiterhin attraktiv“, so ifa Vorstand DI Michael Baert. Aktuell bietet die ifa drei Bauherrenmodelle an. Zwei NEUBauherrenmodelle in 1100 Wien, Laxenburger Straße 52/Buchengasse 85 und 1220 Wien, Varnhagengasse 1-3/Stadlauer Straße 46. Darüber hinaus gibt es noch für einige Investoren die Möglichkeit, sich an dem einzigartigen Bauherrenmodell in 1010 Wien, Fleischmarkt 19 zu beteiligen. „Neben dem Hauptargument ‚Lage, Lage, Lage‘ bietet dieses Modell eine kurze Projektphase – noch heuer wird mit dem Bau begonnen – eine gesicherte Vollvermietung für die nächsten 20 Jahre und ein Baujuwel als Immobilie. Ab 10.500 Euro Eigenkapital in 2015 und 2016 können Investoren ein Stück Kulturgeschichte erwerben und gleichzeitig 3,5 Prozent Mietertrag erzielen“, so Baert.
„Im besten Fall befindet sich der Investor mit seinem laufenden Einkommen in der 50-prozentigen Steuerprogression – zumindest in der Investitionsphase von drei bis vier Jahren – und kann die anfänglichen Verluste steuerlich entsprechend verwerten“, so Baert. Der Investor sollte zudem einen langfristigen Anlagehorizont und keinen Exit-Druck haben, da ein Verkauf von Miteigentumsanteilen vor dem Erreichen eines Totalgewinnüberschusses steuerlich schädlich sein kann. mn

Beispiel für die Berechnung der Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstück

Die Anschaffungskosten eines Anfang 2006 angeschafften, bebauten Grundstückes betragen 360.000, wobei diese zu 80 Prozent dem Gebäude (288.000 Euro) und zu 20 Prozent dem Grund und Boden (72.000 Euro) zugeordnet wurden. Für das Gebäude wurde bis Anfang 2016 eine Absetzung für Abnutzung (AfA) von 43.200 Euro geltend gemacht (1,5 Prozent von 288.000 Euro = 4.320 x 10 Jahre). Am Ende des Jahres 2015 betragen die fortgeschriebenen Anschaffungskosten (=„Buchwert“) des Gebäudes daher 244.800 Euro. Nach dem ab 2016 geltenden Aufteilungsverhältnis 60/40 beträgt die Absetzung für Abnutzung ohne Nachweis nur noch 1,5 Prozent von 216.000 Euro, somit ab 2016 jährlich 3.240 (bisher 4.320 Euro). Somit sind die bis 2015 fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes von 224.800 Euro zum 1.1.2016 zu einem Viertel (60 Prozent sind ¾ von 80 Prozent) den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzuschlagen. Die neuen Anschaffungskosten des Grund und Bodens betragen daher 133.200 Euro (72.000 Euro + 61.200 Euro). Die neuen fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes zum 1.1.2016 betragen 183.600 Euro (244.800 Euro – 61.200 Euro). Davon ist ab 2016 die AfA in Höhe von 3.240 Euro abzuziehen.
       
Grundlagen der Abschreibung, Regelungen ab 2016 (Angaben in Euro)           
Anschaffung 2006: 360.000   
20 % Grund: 72.000   
80 % Gebäude: 288.000   
davon AfA 1,5 % p.a. bisher: 4.320   
       
StRefG 2015/2016 - Anpassungen 2016       
60 % Gebäude davon AfA 1,5 % p.a. NEU: 3.240   
       
bisher geltend gemachte AfA 2006 - 2015: 43.200   
Restbuchwert Gebäude 31.12.2015: 244.800   
       
davon 25 % auf Grund verteilt: 61.200   
daher Grundanteil neu 1.1.2016: 133.200   
       
daher Gebäudeanteil neu 1.1.2016: 183.600   
StRefG = Steuerreformgesetz, AfA = Absetzung für Abnutzung

Bauherrenmodelle

  • Der private Anleger generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als wesentlicher Vorteil dieses Modells gilt die hohe Verlustzuweisung in den ersten Jahren, die sich vor allem durch die besondere Abschreibung der Herstellungsaufwendungen und aufgrund der Fremdfinanzierung ergibt.
  • Bei Erfüllung der Bauherreneigenschaft besteht die Möglichkeit, Herstellungs- bzw. Instandsetzungsaufwendungen gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen.
  • Laufende Werbungskosten, insbesondere Finanzierungskosten, sind sofort abzugsfähig.
  • Der Veräußerungsgewinn unterliegt der ImmoESt – bis 31.12.2015 25 Prozent, ab 2016: 30 Prozent.
  • Verluste sind ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar.

Vorsorgewohnungen

  • Die Besteuerung der laufenden jährlichen Einkünfte erfolgt grundsätzlich zum Einkommensteuertarif (bis zu 55 Prozent). Laufende Werbungskosten, insbesondere Finanzierungskosten, sind sofort abzugsfähig.
  • Der Veräußerungsgewinn unterliegt der ImmoESt – bis 31.12.2015 25 Prozent, ab 2016: 30 Prozent.
  • Bei Erwerb einer bestehenden Vorsorgewohnung wird der Grundanteil ab 2016 mit 40 Prozent der Anschaffungskosten festgelegt (bisher: 20 Prozent). Auf Basis eines Bewertungsgutachtens ist für Grund und Boden auch ein geringerer Anteil möglich.
  • Die jährliche Afa beträgt bei zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen 1,5 Prozent.
  • Bei Erfüllung der Bauherreneigenschaft besteht die Möglichkeit, Herstellungs- bzw. Instandsetzungsaufwendungen (und wahlweise Instandhaltungsaufwendungen) gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen.
  • Verluste sind ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar.

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