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Irgendwann bleib i dann dort

Lage, Lage, Lage – das gilt auch bei Ferienimmobilien. Wer will schon stundenlang im Stau stehen?

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„Viele fahren seit Jahren immer wieder an denselben Urlaubsort. Man kennt sich aus. Man fühlt sich wohl. Was liegt daher näher, als sich in diesen Orten um ein eigenes Ferienhaus, eine eigene Ferienimmobilie umzusehen“, berichtet RE/MAX Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer aus der Praxis. Natürlich könnte man auch mieten. Wer aber ein Ferienhaus sein Eigen nennt, kann kommen und gehen, wann er will. Vor allem aber: Das „große“ Kofferpacken fällt weg. Viele im Urlaub benötigten Dinge – zum Beispiel Sportgeräte – können am Zweitwohnsitz, im Ferienhaus verbleiben. „Die Erreichbarkeit ist ein wesentliches Kriterium“, ergänzt daher Reikersdorfer. „Wer sitzt schon gerne stundenlang im Auto? Da ist dann die Erholung schnell wieder weg“.

Das Häuschen am See

„Lage, Lage, Lage – das gilt auch bei Ferienimmobilien“, meint Wolf-Teja Steinleithner, Geschäftsführer der am Attersee beheimateten OCS Bauprojektierungs- und Vertriebs GmbH. „Bei sehr guten Projekten sind die Interessenten auch bereit, tief in die Tasche zu greifen.“ Greifen zu müssen, ist man versucht zu sagen. Denn die Preise an den Seen – „Die Seen Österreichs sind ein Magnet“ – klettern und klettern, vor allem in der ersten und zweiten Reihe. „Vor einigen Jahren haben wir uns gedacht, die Preise können nicht weiter steigen. Wir wurden eines Besseren belehrt“, sagt Steinleithner. Am Mondsee – der aufgrund seiner Nähe zu Salzburg bei den Festspielstädtern besonders beliebt ist – schätzt der Immobilienexperte: „Gute Wohnungen direkt am See kosten bis 15.000 Euro pro Quadratmeter. Grundstücke werden schon einmal um 4.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt.“ Für Top-Objekte wurden sogar schon Preise von über 17.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Keine gute Nachrichten gibt es für Schnäppchenjäger: Wirkliche Geheimtipps gibt es auch an den anderen Seen des Salzkammerguts und im Salzburger Seenland keine mehr. Längst haben die Preise am Irrsee, Mattsee, Wallersee, Obertrumer See oder Fuschlsee in den direkten Seelagen mit den Preisen am Attersee nachgezogen.

Ungebrochen beliebt

Der Kauf einer Top-Ferienimmobilie hat zwar seinen Preis, aber Bestlagen seien bei finanzkräftigen Käufern weiter sehr beliebt, um Vermögen werthaltig anzulegen, bestätigen sowohl Steinleithner als auch Reikersdorfer. Bevor man zusehe, wie das Geld auf der Bank immer weniger wird, aber auch mangels attraktiver alternativer Investments, schlage man nun bei Ferienimmobilien zu. Daher werde das Lage-Kriterium immer wichtiger. „Im Fall der Fälle möchte man sicher sein, beim Verkauf einen guten Preis zu erzielen.“
Damit decken sich die Einschätzungen von Steinleithner als auch Reikersdorfer mit einer vor Kurzem in Deutschland durchgeführten Untersuchung. Dort erfreuen sich Ferienimmobilien weiterhin großer Beliebtheit. Insbesondere in den letzten vier Jahren verzeichnete die Branche einen Boom: Fast jeder dritte Eigentümer (32,1 Prozent) kaufte seine Immobilie in diesem Zeitraum. Seit 2005 wurden gar 57,4 Prozent aller Objekte erworben. Während der Großteil der Eigentümer ein einziges Feriendomizil besitzt (65 Prozent), nennt nahezu jeder Siebte mehr als drei Objekte (15,6 Prozent) sein Eigen. Wesentlicher Treiber der Kaufentscheidung ist nach wie vor die Möglichkeit, das Feriendomizil für den eigenen Urlaub wie auch zur Vermietung zu nutzen. Für 60,2 Prozent der Befragten ist dies das wichtigste Kaufmotiv, gefolgt von der Altersvorsorge (46,2 Prozent) und der gewinnbringenden Vermietung (27,2 Prozent). Gerade Ferien­immobilienbesitzer, die in den letzten fünf Jahren ihr Objekt erworben haben, tun dies aber vorranging aus Gründen der Altersvorsorge und Rentabilitätsaspekten. „Die unsichere Situation an den Finanzmärkten und der Wunsch nach einer stabilen Geldanlage fördern die Investition in Immobilien. Davon profitiert insbesondere das Segment der Ferienimmobilien, die für viele Menschen neben dem werthaltigen Bestandteil der Altersvorsorge gleichzeitig eine spaßbringende Kapitalanlage sind“, sagt Kai Enders, Vorstand der Engel & Völkers AG, die diese Studie gemeinsam mit FeWo-direkt durchgeführt hatten. Das Feriendomizil für den eigenen Urlaub wie auch zur Vermietung zu nutzen, ist ein Trend, der auch in Österreich zu spüren ist – vor allem im Bereich hochpreisiger Ferienimmobilien.

Es muss nicht immer ein Haus sein

Vor allem aber: Es muss ja nicht gleich ein ganzes Haus sein. Eine kleine Wohnung tut’s unter Umständen auch. Steinleithner hat aktuell eine, wie er betont, Rarität im Angebot: eine 52 Quadratmeter große Wohnung (zuzüglich 10 Quadratmeter Balkon) in einer parkähnlichen Liegenschaft mit Bootshaus, Seeterrasse und großzügigen Nebenflächen direkt am Attersee. „Eine Wertanlage, die stabile Sicherheit bietet und dazu unvergleichlichen Freizeit- und Erholungskomfort“, so Steinleithner. Deutlich mehr Komfort hingegen hat ein über 300 Quadratmeter großes Haus in der Marktgemeinde Lofer im Pinzgauer Saalachtal. Hier kommen, so Steinleithner, Naturliebhaber und Sportbegeisterte voll auf ihre Rechnung. Skilift in schneller Erreichbarkeit, Wanderwege auf die Loferer Steinberge fast direkt vor dem Haus. Was für das Objekt noch spricht: „Die gute Erreichbarkeit der Festspielstadt Salzburg und von Saalfelden mit vielen Einkaufsmöglichkeiten.“
Vor allem Häuser in traditioneller Bauweise stehen aktuell hoch im Kurs. Top-saniert müssen sie allerdings sein. „Es gibt nur wenige, die sich in der Freizeit ihr Urlaubsdomizil selbst sanieren wollen“, sind sich die Makler einig.
So ein top-saniertes Objekt ist das aktuell von REMAX angebotene Bauernsacherl in der Nähe von Gmunden, das in den letzten Jahren in einen charmant-rustikalen Wohn-/Ferienwohnsitz verwandelt wurde, der das besondere Ambiente der Region widerspiegelt. Das teilweise noch aus dem 18. Jahrhundert stammende Objekt wurde 1960 umgebaut und 2009 teilweise „modernisiert“. Das Erdgeschoß wurde in seinem ursprünglichen, äußerst reizvollen Flair erhalten und nach zeitgemäßen Wünschen und Vorstellungen auf das Beste saniert und umgestaltet. Das Obergeschoß ist topmodern und hochqualitativ ausgebaut. Es wurde zu einem Eltern- und einem Kindertrakt mit jeweils Badezimmer und Elternschlaf- und Wohnraum mit viel Glas und bester Ausstattung umgestaltet. Auch eine Südloggia wurde errichtet, die dem oberen Geschoß viel Licht und Sonne schenkt. Das Erdgeschoß mit Küche, Stube mit offenem Kamin, geräumigem Wohnzimmer und zwei weiteren Räumen ist an Gemütlichkeit und Wärme kaum zu überbieten. Ein Weinkeller in einem charmanten Nebengebäude und viele andere Details machen diese Immobilie zu dem, was sie ist: ein Wohntraum im Grünen.

Alternative: Almhütte

Oder wie wäre es mit einer Almhütte? Ein ideales Objekt für Naturliebhaber, die dem Trubel der Großstadt entfliehen wollen, wird derzeit in Oberkärnten angeboten. Die auf 1.400 m Seehöhe gelegene Almhütte wurde 1999 errichtet und befindet sich in einem sehr guten Zustand. Da beim Errichten unter anderem Bauholz eines alten Bauernhauses verwendet wurde, strahlt die Almhütte einen besonderen Charme aus. Vor der Hütte gibt es eine schöne Sonnenterrasse. Die südseitig wachsenden Bäume können gegebenenfalls gefällt werden, um einen noch schöneren Panoramablick zu erhalten. Luxus darf man hier keinen erwarten, Landleben pur ist angesagt. Wasser ist in die Almhütte eingeleitet und wird von einer naheliegenden Quelle gespeist. Strom wird über ein Stromaggregat erzeugt und das Wasser wird in einem Boiler mit Holz erhitzt. Die Küche ist mit einem Holzherd ausgestattet. Vor der Almhütte gibt es einen Brunnen. Die Liegenschaft kann im Sommer und auch im Winter erreicht werden, da eine gut ausgebaute Straße in der Nähe vorbeiführt. Im Winter wird die Straße jedoch als Rodelbahn genutzt. Mit einem Allrad-Quad oder gutem Geländefahrzeug ist die Almhütte jedoch leicht erreichbar. Sie liegt in Einzellage, in der Nähe befindet sich ein bewirtschafteter Almgasthof. Einkaufsmöglichkeiten sind etwa zehn Autominuten entfernt. Die Autobahn und die Bezirksstadt Spittal/Drau ist in ca. 40 Autominuten erreichbar.
Für Wiener und Grazer gilt das südliche Burgenland nach wie vor als Geheimtipp. Die sanfte Hügellandschaft und das milde Klima des Südburgenlandes verleiten nach wie vor viele dazu, hier sesshaft zu werden. „Die meisten wollen zuerst ihren Zweitwohnsitz im Südburgenland begründen, um vielleicht später im Alter hier dauerhaft sesshaft zu werden“, weiß David Rader von S Real. Gesucht seien vor allem Bauernhöfe mit guter Aussicht, am besten auf einem Hügel. Einzellagen werden stark nachgefragt. Aber „… top saniert, gut erreichbar und günstig müssen sie sein.“ Derartige Objekte seien allerdings rar – und leider dementsprechend teuer. „Dafür muss man schon zwischen 250.000 und 300.000 Euro, manchmal auch mehr kalkulieren“, sagt Rader. Hoch in der Gunst sind auch traditionelle Kellerstöckl: „Je nach Machart und Ausstattung liegen die Preise zwischen 50.000 und 150.000 Euro.“ Präferenzen für bestimmte Gegenden, wie etwa die Thermenregion, hätten die Interessenten nicht. „Ob die Therme oder der Golfplatz jetzt zwei oder zehn Kilometer entfernt ist, ist den Kunden egal“, sagt Rader.

Feriensiedlungen nach Plan

Es gibt aber auch interessante Neubauprojekte. Ein aktuelles der Esterházy-Gruppe befindet sich in der nordburgenländischen Ecke zwischen St. Margarethen und Siegendorf: Bäume, Äcker, Steppenpflanzen, ein Meierhof, errichtet von den Esterházys Mitte des 19. Jahrhunderts. Hier lebten und arbeiteten einst bis zu zehn Familien fern vom Dorf, mit Zugochsen wurden die Felder bestellt. Nach 1945 geriet das Areal unter die Verwaltung des sowjetischen Eigentums in Österreich. 1955 hat es die Familie Esterházy zurückerhalten. Nun soll aus dem bisher als Tierschutzhaus genutzten Objekt eine neue Feriensiedlung entstehen. Die Idee ist, hier kleine Häuser auf Stelzen in die Szenerie mit Obstbäumen, Himbeersträuchern und großen Beeten zu integrieren. Erste Entwürfe stammen von Masima Architektur aus Wien, die eine Art „Wohnen im Storchennest“ vorsehen. Diese Häuser sind an die 60 Quadratmeter groß. Einen kurzen Fußmarsch entfernt liegt ein Badeteich – ein Erfolgsrezept: ein zentrales Gewässer, viel Grün drumherum, kleine Häuser hineingepflanzt – und meist außerhalb der Ortszentren gelegen.
Viele der Esterházy-Feriensiedlungen entstanden seit den 1960er-Jahren auch aus der Idee einer Nachnutzung aufgegebener Flächen: So mancher kleine See war früher ein Braunkohletagbau oder, wie in Neudörfl, eine Kiesgrube. Der Trausdorfer See etwa lieferte ursprünglich Schotter für den Bau des Autobahnknotens Eisenstadt, macht heute aber einen natürlichen Eindruck. Das Ufer ist nur wenig verbaut und die anderen der über 400 Grundstücke sind so angelegt, dass jeder Bewohner einen direkten Schleichweg zum See hat, von außen aber niemand zum Ufer gelangen kann. Individuelle Bauten lassen die jeweils 400-Quadratmeter-Parzellen wie gewachsen aussehen. Originell sind manche Lagen auch: am Waldrand – in Loretto bei Eisenstadt. Oder in der Ruster Bucht: Da stehen die Hütten im Wasser, erreichbar nur mit dem Boot.
Wer sein Feriendomizil neben seinem eigenen Urlaub auch zur Vermietung nutzen will, dem hat der Markt einiges zu bieten – dort, wo sanfte Wiesen von imposanten Kalkwänden durchbrochen werden, wo Natur-Abenteurer genauso wie Erholungssuchende auf ihre Kosten kommen – und Sonnenanbeter im Winterwunderland zu Hause sind. Dort, am höchsten Punkt des Biosphärenparks Großes Walsertal, entstehen die Ferienwohnungen „Alpen.Lodge“.
So entwickelt zum Beispiel trimana inmitten des wunderschönen Berg-Idylls Faschina – am höchsten Punkt des Biosphärenparks Großes Walsertal – „Alpen.Lodge“, eine aus zwei Häusern bestehende Anlage mit 18 Zwei- bis Vierzimmerwohnungen in der Größe von 42 bis 100 Quadratmetern. Das bis ins kleinste Detail durchdachte und hochwertige Projekt fügt sich harmonisch in die Architektur des 400-Seelen-Dorfes ein – und verbindet nahtlos die Tradition mit der Moderne. Jede Ferienwohnung verfügt über einen Balkon mit unverbaubarem Blick auf das imposante Bergpanorama des Biosphärenparks Großes Walsertal und weiß mit einer hochwertigen Ausstattungsliste zu überzeugen. Die Ferienwohnungen „Alpen.Lodge“ in Faschina sind eines von nur mehr sehr wenigen Ferienprojekten mit klassischer Zweitwohnsitzwidmung in Westösterreich – und somit ohne Vermietungspflicht zu jeder Zeit nutzbar.

Sie sind ein Fan der Grünen Mark?

Eine der wenigen Regionen mit touristischem Entwicklungspotenzial liegt um den Steirischen Erzberg. In der Bergarbeitersiedlung Münichtal werden 400 Wohnungen in eine Ferienanlage mit über 1.000 Betten umgebaut. Zurzeit werden Investoren für die hochwertig und bezugsfertig eingerichteten Apartments mit je 40 und 65 Quadratmeter Fläche gesucht. Sicherheit geben einerseits die günstigen Kaufpreise zwischen 45.000 und 90.000 Euro. Andererseits ist auch die Option attraktiv, die Wohnung zehn Jahre lang an den Verkäufer für eine touristische Nutzung zurückzuvermieten – um fünf Prozent vom Netto-Kaufpreis als jährlich garantierte Fixmiete nach Abzug aller Kosten. Errichter des „Erzberg Alpin Resorts“ ist die Almdorf Bauträger GmbH im steirischen Stadl an der Mur, die bereits seit 1985 erfolgreich Tourismusanlagen realisiert.
Mit einer Streuung des Kapitals auf Einzelinvestoren stellt Almdorf seine Projekte jeweils finanziell breit auf. Bis zum Dezember 2015 werden 70 Wohnungen auf Topstandard gebracht. Jedes Apartment hat eine komplett eingerichtete Küche, zwei getrennte Schlafzimmer und Platz für vier bis sechs Personen. Die Superior-Wohnungen verfügen im Bad zudem wahlweise über Whirlwanne oder Infrarotsauna. Auf der etwa fünfzehn Hektar großen Gesamtanlage wird es viel öffentlichen Raum geben, eine gemeinsame Rezeption, Cafés, Restaurants, einen Sportartikelverleih und einen Outdoorsportanbieter. Bis 2020 sollen alle 400 Wohnungen fertig sein. mn

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