Investments in die Scholle
Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen. Die Preise steigen nach wie vor, wenn auch nicht mehr so rasant wie bisher. Auch bei Baugrundstücken ist in den gefragten Regionen des Speckgürtels rund um die Landeshauptstädte ein deutlicher Preisauftrieb zu spüren.
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Wer heute ein Grundstück sein Eigen nennt, stellt sich wohl aktuell öfter die Frage „Chance nutzen und verkaufen – oder weiter behalten?“ – und wer kein Baugrundstück besitzt, „Wo gibt es noch ein Schnäppchen?“. ÄRZTE EXKLUSIV ist diesen beiden Fragestellungen nachgegangen.
Die Frage, wo es noch die Möglichkeit eines Schnäppchens im Wiener Speckgürtel gäbe, bringt MMag. Christian Friesenegger, RE/MAX-Immobilienexperte in Wien Währing, zum Schmunzeln. „Ein Schnäppchen? Im Speckgürtel?“ Sein Blick spricht Bände. „Gerade im Speckgürtel rund um Wien und rund um die Landeshauptstädte wie zum Beispiel Linz steigen die Preise nach wie vor. Sie können hier nach Schnäppchen suchen, viel Hoffnung fündig zu werden kann ich Ihnen nicht machen.“ Für Grundstückseigentümer in diesen Regionen hat Friesenegger einen – nicht unerwarteten – Tipp parat. „Wenn Sie das Geld nicht unmittelbar brauchen, behalten Sie das Grundstück. Verkaufen Sie nicht. Die Preise können nur weiter in die Höhe gehen.“ „Grundstücke gehörten im Jahr 2015 zu den Gewinnern“, ergänzt Johanna Prosenik, Immobilienbüro-Betreiberin von RE/MAX First in Wien/Hietzing. „Die sehr starke Nachfrage und das gesunde Angebot lassen die Preise bei Grundstücken weiter leicht steigen. Sehr viele Bauträger kaufen auch kleinere Grundstücke, um bauen zu können. Die Nachfrage nach Grundstücken wird weiter hoch bleiben, das Angebot leicht zurückgehen.“
Je näher, desto teurer
Kein Wunder, dass immer mehr Bauwillige rund um die Bundeshauptstadt ihr Glück versuchen. Niederösterreich ist „in“. Das zeigen aktuelle Zuzugsraten und Entwicklungen. Doch wo liegen die beliebtesten Gegenden und was sind die aktuellen Wohnvorlieben? Auf Basis von über vier Millionen Immobilienklicks in Niederösterreich im ersten Quartal 2016 haben die Immobilienexperten von FindMyHome.at die aktuellen Wohntrends in Niederösterreich analysiert. Die klare Nummer eins ist und bleibt aber der erweiterte Speckgürtel. Hier sind besonders der Norden und der Westen gefragt. „Die Bezirke rund um Wien bieten einfach das Beste aus beiden Welten. Einerseits kommt man schnell in die Stadt, da die Verbindungen gut sind – und immer besser werden. Andererseits ist man direkt im Grünen“, meint Bernd Gabel-Hlawa, FindMyHome.at-Geschäftsführer. „Beides sind zentrale Anforderungen bei der Immobiliensuche.“ Aber auch andere Bezirke konnten sich als Trendviertel etablieren: So nimmt Mödling den zweiten Platz ein und legte um satte 24 Prozent bei den Suchan-fragen zu. Danach folgen Wiener Neustadt und St. Pölten (jeweils Stadt und Land) sowie Baden und Korneuburg. Die leistbarsten Städte und Bezirke sind aktuell: Krems (Stadt), St. Pölten (Stadt), Waidhofen a. d. Ybbs sowie die Bezirke Amstetten und Mistelbach. Umgekehrt gibt man am meisten in Klosterneuburg, Schwechat, Wien Umgebung, Baden, Zwettl und Mödling für eine Immobilie aus.
„Wer günstige Baugrundstücke sucht, muss ins Wald- und Weinviertel oder ins südliche Burgenland ausweichen“, meint Mag. Thilo Börner, Geschäftsführer BOERNER – Ihr Hausmakler GmbH. „In Wien sehe ich keine Chance.“ Außer man scheut kein Risiko und investiert in, wie Börner sagt, „Bauhoffnungsgebiete“. „Wien hat viele landwirtschaftlich genutzte Flächen. Die Stadt wächst zum Teil in diese Gebiete hinein. Da wird es sicher auch zu Umwidmungen kommen.“ Eine weitere Chance sieht Börner in alten Industriezonen zum Beispiel in Wien-Inzersdorf. „Diese Flächen wären für Wohnprojekte nahezu ideal.“
Landbanking
In Baugründe zu investieren hat zweifellos Charme. Landbanking heißt das bei den Großen der Branche wie CA Immo oder Immofinanz. So hat sich die CA Immo in Berlin mit ausreichend Grundstücken eingedeckt, um viel Land für kommende Immobilienprojekte zu haben, und hat sich von einigen wieder getrennt – und von den stark gestiegenen Preisen profitiert. Warum nicht also diese Taktik – in einem erheblichen kleineren Maßstab – anwenden? Doch wenn ich Baugrund erwerbe, muss ich dann nicht auch bauen? „Nein“, erläutert MMag. Dr. Ernst Denk, Denk Kaufmann Fuhrmann Rechtsanwälte OG. „Baupflicht bzw. Bauzwang besteht nicht. Außer man hat den Grund zum Beispiel von einer Gemeinde mit der Auflage, innerhalb einer bestimmten Frist zu bauen zu beginnen, erworben.“ Erwirbt man hingegen ein Grundstück mit einer bereits erteilten Baubewilligung sieht die Sachlage gleich ganz anders aus. „Die Baubewilligung erlischt nach Ablauf einer festgesetzten Frist, wenn Sie nicht mit Ihrem Bauvorhaben beginnen oder das Haus fertigstellen.“ Zudem muss das Gebäude binnen einer bestimmten Frist fertiggestellt werden. Je nach Bundesland können über Antrag die Fristen verlängert werden.
Die Finanzmärkte sind unsicher, die Zinsen im Keller. Darum stecken Investoren nun Geld in Ackerland und Wälder. Neben den auf große Güter und Eigenjagden spezialisierten Maklern wird man auch auf den großen Immobilienplattformen fündig. Das Angebot reicht von Waldgrundstücken von ein paar Hektar bis zu 150 bis 200 Hektar großen land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken. So wird zum Beispiel aktuell eine 16.509 Quadratmeter große Waldparzelle in der Gemeinde Feistritz/Gail, (Hanglage, Seilbringung möglich, Mischwald, alter Bestand) um 15.000 Euro angeboten. Zum Vergleich: In Grünau im Almtal stehen 56 Hektar Wald auf 480 bis 1.100 Meter Seehöhe inklusive Jagdhaus um 1,1 Millionen Euro zum Verkauf.
Lage und Widmung
Drei Dinge, sagt man in Immobilienkreisen, seien für den Wert eines Hauses entscheidend: Erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage. Beim Wald ist das nicht sehr viel anders. Ein Drittel der österreichischen Agrarflächen ist bereits in nicht bäuerlichem Besitz. Das treibt die Preise. Kostete ein Quadratmeter landwirtschaftlicher Nutzgrund mit guter Bonität etwa im Zentralraum im Jahr 2005 bis zu sieben Euro, sind es jetzt mitunter 15 Euro oder mehr. Doch diese Preise sind die Ausnahme.
Ein Quadratmeter für land- und forstwirtschaftliche Nutzung kostet im Durchschnitt rund 1,50 Euro. Der Wald wächst von selbst, und der jährliche Einschlag muss nicht genutzt werden. Grundstücke mit Baumbestand sind eine relativ sichere und nachhaltige Investition, weil man jedes Jahr Zuwachs hat. Doch ganz einfach ist der Ankauf nicht: Wer Agrarflächen kaufen will, muss diese laut Grundverkehrsgesetz ordnungsgemäß bewirtschaften können. Der Erwerb eines Eigentumsrechtes oder eines Nutzungsrechtes an einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück oder an einem dazugehörigen Wohn- oder Wirtschaftsgebäude bedarf grundsätzlich der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde. Ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt wird.
Ein nicht genannt werden wollender Investor hat sich einen Lebenstraum erfüllt und vor Kurzem in der Obersteiermark einen 150 Hektar großen Forst gekauft. Rund eine Million Euro hat er dafür hingelegt. Zum Kaufpreis kommen allerdings hohe laufende Kosten: Ab einer gewissen Größe muss etwa ein Berufsjäger engagiert werden, müssen die Wege erhalten und die Tiere gefüttert werden. Je nachdem, ob der Holzpreis hoch oder niedrig ist, kann man mehr oder weniger Bäume fällen, um durch den Verkauf mehr zu verdienen. „Unter 100 Hektar ist ein Wald wirtschaftlich nicht zu führen“, heißt es dazu in Expertenkreisen. Neben Einnahmen aus dem Holz kommen bei dieser Größe auch Einkommen aus der Jagd hinzu. Diese kann als Eigenjagd geführt oder verpachtet werden. mn
Risiken
- Durch die steigenden Waldpreise ist die Investition in ein ausreichend großes Waldgrundstück zwischenzeitlich relativ hoch.
- Ein Waldgrundstück sollte Expertenangaben zufolge mindestens eine Fläche von 100 Hektar umfassen, damit die Holzwirtschaft rentabel betrieben werden kann.
- Wald muss bewirtschaftet werden. Mit Wald kauft man sich Arbeit.
- Baumfällen ist keine ungefährliche Angelegenheit.
- Alteingesessene Waldbesitzer schätzen Neulinge auf diesem Gebiet nicht.
Chancen
- Eigenbedarf an Brennholz kann gedeckt werden
- Gewinnung von nachwachsendem Rohstoff Holz
- Durch den Verkauf von Holz an die Bauindustrie oder als Brennholz können Erträge erwirtschaftet werden.
