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In die Berg’ bin i gern

Ferienimmobilien in den Bergen punkten mit ganz besonderen Reizen. Das Zünftige, Traditionelle, gepaart mit ein wenig – oder auch etwas mehr – Luxus macht das Abschalten vom Alltag ganz einfach.


„Die Sonne kitzelt in der Nase – Zeit zum Aufstehen. Ich strecke mich und der Duft von Holz steigt mir in die Nase. Rasch schlüpfe ich in meine Filzpantoffel, ziehe den warmen Fleecepulli über und schleiche leise in die Küche, um niemanden zu wecken. Mit meinem warmen Häferlkaffee stehe ich lange am Fenster und bewundere das Panorama: glitzernde schneebedeckte Hänge, schroffe Berggipfel, ein strahlend blauer Himmel, die ersten Sonnenstrahlen kriechen ins Tal. Lautlos beginnen die Liftanlagen zu arbeiten und schicken Sessel, Bügel und Gondel auf ihren monotonen Rundkurs. Heute bin ich um 8:30 Uhr die erste bei der Liftstation. Zu Mittag genieße ich die Sonne, deftige Hausmannskost und die Hüttenmusi, die ich mir zu Hause nie im Leben anhören würde, und beobachte dabei die Leute. Dafür bin ich dann die Letzte, die um 16.30 Uhr unterhalb der Mittelstation abschwingt und die 50 Meter nach Hause stapft. Dort warten schon die Sauna, ein gutes Buch und ein paar Tassen Tee. Vielleicht mag meine Familie ja mitmachen, aber eigentlich ist mein Tagesprogramm auch alleine ganz schön...“ So oder so ähnlich mag sich die stolze Besitzerin einer Immobilie in den Bergen fühlen. Ein eigenes Haus in den Bergen hat jedenfalls viel für sich. „Wir sind eine große Familie. Die meisten wohnen in Wien, aber wir denken gar nicht daran, das Haus in St. Anton aufzugeben“, erzählt Evelyn Holzhacker. Ihr Großvater hat das Haus vor vielen Jahren gebaut. Es ist riesig, verfügt über zwei Wohnungen, wobei eine davon an ein deutsches Urlauberpaar dauervermietet ist. Die zweite Wohnung umfasst vier Schlafzimmer, Wohnzimmer, Nebenräume und einen Saunakeller. „Die Familie nutzt das Haus im Winter intensiv, weil wir alle leidenschaftliche Schifahrer sind, manchmal werden eben ein paar Notbetten aufgestellt. Außerdem wird Weihnachten üblicherweise im sehr großen Familienkreis in St. Anton gefeiert. Eine schönere Kulisse gibt es nicht.“ Das alte Haus steht mitten im Ort und ist über einen kleinen, etwa 50 Meter kurzen Weg mit der Schipiste verbunden.
Die Nähe zur Schipiste wertet eine Ferien­immobilie sofort auf. Akad. IM Rudolf Egger von Remax-Spirit kennt das „Griss“ drum: „Je näher eine Immobilie an der Schipiste liegt, desto teurer wird sie – und ist ganz schnell verkauft. Manchmal punktet aber auch die bewusst einsame Lage, die per Schibus gut erreichbar ist – alles je nach den individuellen Präferenzen.“ Am schnellsten werden alte Landhäuser und urige Almhütten verkauft, entsprechend dünn gesät sind sie freilich auch. Appartements gibt es immer im Angebot, hier ist auch die Preisklasse sehr variabel. Derzeit boomt Schladming, weiß der Experte, wobei schon im Hinblick auf die WM 2013 fleißig gekauft wird.

Idylle in den Bergen

Der Vorteil eines Rückzugsorts weit abseits von Alltag, Großstadt und Arbeit wird schnell klar. „Die Großstadt möchte ich nicht missen, aber auch nicht die Zurückgezogenheit in unserem Ferienhaus“, sagt Holzhacker. „Dort komme ich zur Ruhe und tanke Kraft für den Alltag.“ Dazu kommt in diesem Fall freilich, dass der Arlberg als Schigebiet kaum Wünsche offen lässt. Manchmal steckt die alpenländische Idylle auch nachhaltig an. So hat etwa ein Familienmitglied – wie so viele in der Familie ein Arzt – irgendwann beschlossen, sein Leben zweizuteilen. Während der Winterhälfte arbeitet er nun als Arzt mit Privatpraxis in St. Anton, wo er hauptsächlich Schiunfälle behandelt. Den Rest des Jahres verbringt er in Wien.

Wenn sich bei Ferienimmobilien die Nutzung auf die Wintermonate beschränkt – die wohl am Arlberg einigermaßen lang sind –, kommt rasch die Frage auf, was während des Rests des Jahres passiert. Bei der großen Familie Holzhacker ist das allerdings kein Problem. „Im Sommer ist immer wieder mal jemand zum Wandern dort“, bestätigt Holzhacker. „Das ist nicht ganz mein Ding. Im Sommer bin ich eher auf der Suche nach Wasser.“ Auch wenn das Haus nicht dauerbewohnt ist – die Leerzeiten beschränken sich auf ein Minimum, haben doch große Familien auch viele Freunde …

Salzburg und Kärnten punkten außerdem mit den Seen als Bonus, die Nähe im Sommer hat schon etwas für sich. „In Salzburg bevorzugen die meisten Käufer allerdings Immobilien in den Bergen, weil im Tal unten im Winter der Nebel liegt“, weiß Egger. Distanzen von einer halben Stunde nach Salzburg oder an einen See gelten ohnehin nicht als echtes Manko. Immobilien werden in jeder Größenordnung gesucht, weiß Egger: kleinere eher von älteren, zahlungskräftigen Personen, deren Kinder bereits aus dem Haus sind, größere von Personen, die über Agenturen vermieten und die Immobilien nur fünf Wochen selbst bewohnen. „Das ist mit einer Widmung für touristische Nutzung kein Problem, zudem können individuelle Vereinbarungen mit den Agenturen getroffen werden, wenn die Immobilien länger genutzt werden sollen“, erzählt Egger. Zu den derzeit schönsten Objekten von Remax-Spirit zählen Ferienhäuser aus Holz in Annaberg, Schiregion Dachstein-West, die direkt an die Schipiste angeschlossen sind und hinsichtlich alpenländischer Idylle, Urigkeit und doch einer Portion Luxus kaum Wünsche offen lassen.
Was die Größe der Objekte anbelangt, sind auch die Erfahrungen von FindMyHome interessant. Bernd Gabel Hlawa erklärt: „Wir haben in den letzten Jahren eine starke Veränderung gemerkt. Früher erfuhren 4-Zimmer-Apartments die stärkste Nachfrage. In den letzten zwei Jahren gibt es mehr Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen, sprich Wohnzimmer mit integrierter Küche und Schlafzimmer oder richtiger Luxus, entweder ein Haus/Chalet oder großzügige Serviced Apartments mit Vermietungsservice.“ Entsprechend sehen auch die Wünsche bezüglich Pistennähe aus – entweder eher günstigere Lagen abseits des Schirummels oder gleich Top-Lagen, bei denen Lage und Look entscheiden.

Ernst N. teilte sich jahrelang ein Ferienappartement auf der Turracher Höhe zwischen Kärnten und der Steiermark mit ein paar Freunden. Obwohl die Wohnung großzügig dimensioniert ist, stellte die Lösung nicht das Optimum dar – das hat er aber letzten Frühling gefunden: eine urige Hütte auf fast 2000 Meter Seehöhe im selben Gebiet. Die Hütte hat ein steinernes Fundament und einen Holzaufbau, mehrere Schlafzimmer und ein Matratzenlager und natürlich eine höchst gemütliche Stube samt obligatorischem Kachelofen. Im Winter kann sie nur per Skidoo erreicht werden, im Sommer reicht ein Allrad. Ernst verbringt selbst gut drei Wochen in seinem Lieblingsskigebiet, im späten Frühling, Sommer und Herbst meist vier bis fünf verlängerte Wochenenden. Wandern geht er nicht, aber meistens geht es sowieso eher um die Abgeschiedenheit oder die „Hüttengaudi“ mit einem ganzen Schwung Freunden. Apropos Freunde: „Bisher hat es gut funktioniert, dass ich den Schlüssel an Freunde weitergebe, die die Hütte nutzen. Die Vorräte müssen jeweils wieder aufgefüllt und der Müll entsorgt werden und für Holz, Wasser und Ähnliches gibt es ein Sparschwein, in das die Leute meistens recht großzügig ihre Beiträge geben“, erzählt Ernst. Auf diese Weise reduziert sich die Monatspacht spürbar. Sollten Ernsts Freunde einmal nicht mehr so gerne kommen, plant er die Vermietung einer Agentur zu übergeben, damit genug Geld hereinkommt, um die Pacht großteils abzudecken und die Hütte nicht zum puren Luxus ausarten zu lassen.

Luxus mit Nachteil

Die Ferienimmobilie in den Bergen hat natürlich auch Nachteile – wenn auch nicht viel andere als andere Feriendomizile. „Natürlich hat ein altes Haus Nachteile“, bestätigt Holzhacker. „Es gibt immer etwas zu reparieren und zu ergänzen. Nur mit dem Kauf ist es freilich nicht getan.“ Zwar gibt es ein Abkommen mit einem der Nachbarn, damit nicht wegen jeder Stromablesung aus Wien jemand anreisen muss, doch gröbere Reparaturen fallen natürlich überall an. Am besten arrangieren sich die Besitzer mit ansässigen Handwerkern und Helfern, die auch per „Ferndiagnose“ aktiv werden.
Die Suche nach geeigneten Objekten in der bevorzugten Bergregion kann auch einigermaßen schwierig werden. „Die Angebote am Arlberg sind nicht gerade dicht gesät“, weiß Holzhacker. „Eine gute Portion Geduld braucht die Suche allemal.“ Außerdem gibt sie zu denken, dass Interessenten, die nicht sicher sind, ob sie über viele Jahre hinweg an einem Ort urlauben möchten, vielleicht eher mieten als kaufen sollten. „Aber das bespricht man wohl am besten mit dem Makler“, fügt sie hinzu.
Gemietet wird wesentlich seltener als gekauft, alleine weil Langzeitmieten höchst selten auf den Markt kommen, meint Egger. „Gekaufte Objekte werden immer wieder auch abgestoßen, weil hier die emotionale Bindung nicht so groß ist wie bei selbst gebauten Häusern. Es kommen also immer wieder tolle Immobilien auf den Markt“, freut sich der Experte. Gabel-Hlawa sieht das ähnlich: „Wir haben etwa 87 Prozent Kauf und 13 Prozent Kurzzeitmieten oder Leaseholdmodelle.“ Leasehold ist etwa mit einer Erbpacht zu vergleichen, bei der zwar die Immobilie, aber nicht das Grundstück verkauft werden kann. Eine aktuelle Kampagne ist Peak 3000 in Schladming der Staininger Gruppe, wo von der Falkensteiner Gruppe betreute Suiten und Residenzen zum Verkauf stehen. Langzeitmiete ist also gut und schön, aber sehr schwer zu bekommen – Kauf funktioniert besser.

Bilderbuchbeispiel Kitzbühel

Auch bei zahlungskräftigen Gästen der schönen heimischen Alpenwelt gilt Kitzbühel als Hotspot, der winters wie sommers Einmaliges zu bieten hat. Als Wintersporthochburg mit Promifaktor hat der mondäne Ferienort eine langjährige Tradition, doch auch als Sommerdestination punktet Kitzbühel überzeugend: Immerhin laden die gepflegten Grüns von 23 Golfplätzen in der Umgebung zur Jagd nach dem weißen Ball, Tennis genießt einen Pflichtstatus und wanderbare Berge sind sowieso alles andere als Mangelware.
Entsprechend hochkarätig sieht auch der Immobilienmarkt aus. Österreichs teuerster Ort, was den Kauf von Wohnungseigentum betrifft, ist laut Immobilien.NET-Studie Kitzbühel mit knapp 4.000,– Euro/m². Aber Vorsicht! Möchten Sie die Immobilie lediglich als Feriendomizil nutzen, dann muss das entsprechende Gebiet als Ferienwohngebiet ausgewiesen sein und dafür gelten unterschiedliche Landesgesetze. Prominentes Opfer dieser Regelung war der ehemalige Finanzminister samt Familie, der aus eben diesem Grund auf sein Kitzbüheler Edeldomizil verzichten musste.

Auch FindMyHome, die sich auf zweierlei Immobilienarten konzentrieren – nämlich Immos am See, hauptsächlich in Kärnten und dem Salzkammergut, und Immos in den Bergen – sehen die weitaus größte Nachfrage nach Objekten in Schigebieten in Tirol.

Rechtliche Einschränkungen

Das Grundstück, auf welchem sich ein Ferienhaus befindet muss also als „Ferienwohngebiet“ ausgewiesen sein, nur dann ist der Erwerb durch alle EU-Bürger mit uneingeschränkter Nutzungsmöglichkeit möglich, folglich sowohl Zweit- als auch Erstwohnsitz erlaubt. Immobilienmakler erfragen den Status eines Gebietes selbstverständlich, bevor ein Objekt auf dem Markt beworben wird. Wird allerdings von Privat an Privat verkauft, dann muss sich der Investor selbst kundig machen, wie das Haus bzw. die Wohnung genutzt werden darf, da es sonst zu empfindlichen Strafen und jedenfalls juristischen Schwierigkeiten kommen kann.
So besagt das Tiroler Raumordnungsgesetz: „Grundsätzlich ist der Erwerb bzw. die Schaffung von Freizeitwohnsitzen verboten, Ausnahmen bestehen. Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden … Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr solche Wohnsitze erworben werden, die rechtzeitig dem Bürgermeister gemeldet wurden und nunmehr im Freizeitwohnsitzverzeichnis aufscheinen.“ Ausnahmebewilligungen bestehen zwar und können bei der jeweiligen Gemeinde erfragt werden. Hält man sich allerdings nicht daran, kann die Sache teuer werden: „Die unzulässige Verwendung bzw. Errichtung eines Freizeitwohnsitzes wird als Verwaltungsübertretung mit einer Geldstrafe bis zu E 40.000,– geahndet.“

Große Wünsche, kleine Schätze

Wer ein Ferienhaus in den Bergen sein Eigen nennen will, hat auch auf höchst legalem Wege einen Haufen Geld auf den Tisch zu legen. 14 Prozent aller Österreicher haben laut Immoilien.NET-Umfrage bereits einen Zweitwohnsitz, 60 Prozent liebäugeln damit und 36 Prozent davon möchten in Österreich bleiben. Unter diesen Glücklichen rangieren die Berge als perfekte Kulisse gleich hinter heimischen Seeufern als zweite Präferenz. „63 Prozent der Ferienimmobilien-Interessenten würden ihr Zweitdomizil gerne länger als fünf Wochen im Jahr nutzen – im besten Fall auch am Wochenende“, berichtet Immobilien.NET. „Der Zweitwohnsitz verfügt idealerweise über 50 bis 99 m² Wohnfläche, hat zwei bis drei Zimmer und ist eine Immobilie im Eigentum. Klarer Favorit ist dabei mit 60 Prozent aller Stimmen das Ferienhaus im Eigentum, gefolgt von der Ferienwohnung im Eigentum (30 Prozent) – nur 22 Prozent würden ihre Ferienimmobilie auch mieten.“ Mit dem Preis könnte es allerdings schwierig werden: Jeder dritte Interessent würde für den Kauf seiner Ferienimmobilie maximal E 100.000,– ausgeben. 26 Prozent könnten sich Ausgaben in der Höhe von E 200.000,– vorstellen. Mit den absoluten Edeldestinationen wie Kitzbühel, Arlberg, Ischgl oder Schladming wird es dann wohl eher nichts werden …

bw


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