Immobilien Investments für jede Brieftasche
Die starken fundamentalen Rahmenbedingungen am Wiener Immobilienmarkt sowie das Niedrigzinsumfeld bieten aktuell optimale Voraussetzungen für Vorsorgewohnungsinvestments.

Wiener Privatbank-Vorstand MMag. Dr. Helmut Hardt. Foto: wiener Privatbank

DI Sandra Bauernfeind, Wohnimmobilien-Expertin bei EHL Immobilien. Foto: EHL

„Ich glaube nicht, dass die Steuerreform Auswirkungen auf den Vorsorgemarkt haben wird“, betont Sandra Bauernfeind, Wohnimmobilien-Expertin bei EHL Immobilien. „Den Käufern von Vorsorgewohnungen geht es in erster Linie nicht um Steuersparen. Sie entscheiden sich bewusst für Wohnungen, um sich für die Pension ein Zusatzeinkommen zu sichern.“ Ob im Erbfall die Nachkommen ein paar Euro mehr an Steuern zahlen müssen, hat keinen Einfluss auf die Entscheidung. „Das Geschäft boomt nach wie vor. Die Nachfrage ist ungebrochen“, so Bauernfeind. Ganz ähnlich sieht es auch Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P Consulting AG. „2014 war unser bestes Jahr seit Bestehen. Wir konnten mit dem Produkt Vorsorgewohnung 60 Millionen Euro umsetzen. Unsere Anleger suchen eine sichere Anlage. Die Rendite ist zweitrangig. Viele haben auch das Vertrauen in die Börse verloren. Betongold ist hoch im Kurs.“ Die Steuerreform spiele bei der Entscheidung pro oder contra Vorsorgewohnung keine Rolle. „Weder Interessenten noch Eigentümer haben uns bisher auf das Thema Steuerreform angesprochen“, so Ritter. „Wer heute kauft, denkt nicht an den Erb- oder Schenkungsfall. Es geht um die persönliche Absicherung. Wer heute mit 35+ eine Vorsorgewohnung kauft, wird vielleicht erst in 40 Jahren mit diesem Thema konfrontiert werden. Wer weiß, wie dann die Gesetzeslage aussieht. Da haben wir vielleicht noch vier, fünf Reformen dazwischen.“
Zu wenige Grundstücke
Die Nachfrage ist groß, diese zu befriedigen wird aber immer schwieriger. Geeignete Grundstücke für Neubauten in guten Lagen zu attraktiven Preisen sind Mangelware. So ist es auch kein Wunder, dass sich das Angebot an Vorsorgewohnungen innerhalb des Gürtels in Grenzen hält. „Der Grundpreis ist entscheidend – ist der zu hoch, rechnet sich das Modell einfach nicht“, heißt es dazu unisono bei den Anbietern. Ernst Kovacs, Raiffeisen evolution: „Wir würden gerne mehr bauen. Allein, es mangelt an geeigneten Grundstücken.“ Erst vor Kurzem startete das Unternehmen am Ufer der Alten Donau mit einem Wohnprojekt in Wien-Donaustadt. In Kooperation mit der ARE Development entstehen 138 freifinanzierte Eigentumseinheiten. Alle Wohnungen sind großzügig angelegt und verfügen über einen Außenbereich. Das Dachgeschoß beherbergt zwei repräsentative Fünf-Zimmer-Penthäuser. Eine Parkanlage mit Spielplatz umgibt das Haus und ermöglicht entspanntes Verweilen unter freiem Himmel für Groß und Klein. Die Eigennutzung überwiegt: „Im Schnitt verkaufen wir die Wohnungen im freifinanzierten Bereich um 5.000 bis 7.000 Euro. 90 Prozent unserer Kunden wohnen selbst in den Wohnungen“, so Kovacs.
Da es immer schwieriger wird, Vorsorgewohnungen im Neubau zu errichten, bietet die Wiener Privatbank bereits seit Längerem Vorsorgewohnungen in parifizierten Wiener Zinshäusern an. „Altbau-Vorsorgewohnungen sind eine gefragte Alternative zu den klassischen Vorsorgewohnungen im Neubau. Wir haben mit unserem Modell Alt-Wiener Vorsorgewohnung bereits gute Erfahrungen gemacht“, so Wiener Privatbank-Vorstand MMag. Dr. Helmut Hardt. Dabei handle es sich um Wohnungen, die unbefristet an einen Altmieter zu einem historisch gedeckelten Mietzins vermietet sind. Im Gegensatz dazu seien die Wohnungen bei der Vorsorgewohnung+ zu marktüblichen Preisen vermietet. „Das Plus beim neuen Anlagemodell sind die regelmäßigen, hohen Mieterträge sowie der Inflationsschutz. Das macht die Vorsorgewohnung+ zu einer interessanten Alternative für Anleger, ergänzt Wiener Privatbank Immobilienexperte Dr. Georg Aichelburg-Rumerskirch. „Die Alt-Wiener Vorsorgewohnung eignet sich speziell für Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont. Ein weiterer Vorteil sind die niedrigen Einstiegskosten. Die Kosten belaufen sind auf rund 1.500 Euro pro Quadratmeter. Das heißt, mit 500 Euro pro Quadratmeter Eigenkapital sind Sie mit dabei.“
Mit der Vorsorgewohnung+ schließt nun die Wiener Privatbank die Lücke zwischen den unsanierten Altbau-Vorsorgewohnungen und den Neubau-Vorsorgewohnungen. „Alle Vorsorgewohnungen+ befinden sich in guten, wertbeständigen Lagen in parifizierten Wiener Zinshäusern, die saniert und fertig entwickelt sind. Die Wohnungen sind zum Zeitpunkt des Erwerbs auf hohem Niveau – zwischen 7,00 und 10,70 Euro pro Quadratmeter – vermietet“, so Aichelburg-Rumerskirch. „Im Vergleich zu Neubau-Vorsorgewohnungen sind die Vorsorgewohnungen+ dennoch günstig. Sie werden zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter angeboten. Neubauwohnungen in vergleichbar guten Lagen kosten derzeit rund 3.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter.“
Short-Term-Vermietung
Auf Kleinstwohnungen setzt das Vorsorgewohnungsmodell der 6B47 Real Estate Investors AG und der Sans Souci Group, das im ehemaligen Philips-Gebäude an der Triester Straße am Wienerberg entwickelt wird. „Unsere Investment Innovation ‚Philips Condo Suites‘ eignet sich perfekt für dieses Objekt: ‚Ready-furnished‘ Condos (engl. condominium suites) sind hochwertige Eigentumswohnungen, welche ab einer Mietdauer von einer Woche mietbar sind und von einer eigenen Managementgesellschaft namens ‚EASY LIVING‘ organisiert werden“, so Norbert Winkelmayer, CEO der Sans Souci Group.
Entsprechend internationalen Trends und Bedarf entstehen kleine hochwertige Condos mit ein bis zwei Zimmern und einer Größe von 31 bis 46 Quadratmetern. Das Besondere daran: Die Condos sind „ready-furnished“ und werden von einem internationalen Design-Team hochwertig, mit Miele-Küche, Waschmaschine, Fernseher, Kaffeemaschine etc. im Stil der 60er-Jahre neu interpretiert, ausgestattet. Durch dieses Konzept können die Condos durch die professionelle Managementgesellschaft „Easy Living“ für die Investoren kurz- und mittelfristig vermietet werden. Damit spricht man eine Klientel an, die nur für absehbare Zeit eine Dependance benötigt: beispielsweise Business-People, „Expats“ mit Kurzaufenthalten in Wien, aus den Bundesländern anreisende Personen, die nur während der Woche in Wien arbeiten, Studenten, junge Paare, Singles (oder gerade gewordene) und natürlich alle, die den Flair des Gebäudes lieben oder lieber mit Weitsicht wohnen wollen.
„Aufgrund des Denkmalschutzes ergeben sich außergewöhnlich kurze Abschreibungszeiten, die sich vor allem für ein in dieser Art noch nicht dagewesenes Vorsorgemodell besonders eignen“, fügt Peter Ulm, CEO des Investmentpartners 6B47 Real Estate Investors, hinzu. Rund 45.000 Euro werden pro Einheit investiert. Investoren sind ab 150.000 bis 260.000 Euro dabei. Der Eigenmittelbedarf liegt zwischen 75.000 und 125.000 Euro. Zielgruppe sind Personen, die aufgrund des Denkmalschutzes steuerlich optimieren wollen, aber auch jene, die an einem langfristigen Investment interessiert sind. Investoren schließen einen Vertrag mit der Philips Easy Living Management GmbH ab, die die Vermarktung, Servicierung und Vermietung – von einer Woche bis zu drei Jahren – der Apartments übernimmt. Selbst wohnen können die Investoren darin nicht. Vielmehr sollen die umliegenden Unternehmen wie Microsoft hier ihre Expats unterbringen. Die Mietkosten werden rund 500 Euro betragen.
Boomende Mikroapartments
Auf Mikroapartments setzt auch die IC Projektentwicklung GmbH bei ihrer Stadterweiterung Viertel Zwei am Rande des Wiener Praters. Im April haben die Bauarbeiten des Viertels Zwei Plus begonnen: Zwischen WU-Campus und grünem Prater am Rande der ehemaligen Trabrennbahn Krieau entstehen bis 2017 auf 37.000 Quadratmeter Grundstücksfläche im Planungsgebiet 1 (Trabrennstraße) neue Wohn- und Geschäftsflächen, erzählt IC Projektentwicklungs-Geschäftsführer Walter Hammertinger: „Das innovative Konzept von Viertel Zwei – nämlich kurze Wege, autofrei, viel Grünraum – soll auch bei den neuen Projekten umgesetzt werden.”
„Studio Zwei steht für ein innovatives und zeitgemäßes Wohnkonzept in einem ‚vertical green‘ Gebäude, das 31 Quadratmeter große Mikroapartments mit gemeinschaftlich genutzten Flächen im ganzen Haus kombiniert“, so Hammertinger, der sowohl Studenten der nahen Wirtschaftsuniversität als auch Einpendler für die im Viertel Zwei angesiedelten Konzerne als Käufer im Visier hat. Die Mikroapartments werden zwar nicht explizit als Vorsorgewohnungen angeboten, potenzielle Investoren könnten jedoch von einer leichten Vermietung ausgehen.
Den Trend zu Mikroapartments sieht auch Bauernfeind: „Das sind ganz spezielle Wohnungen. Sie eignen sich als kurzfristige Vermietungen oder Studentenwohnungen. Wie viele derartige Wohnungen der Markt vertragen kann, wird sich zeigen.“
Bauherrenmodell als Kapitalanlage
Aber nicht nur Vorsorgewohnungen eignen sich für die Altersvorsorge. Bauherrenmodelle sind bei gut verdienenden Freiberuflern und Unternehmen eine beliebte Kapitalanlage, auch deshalb, weil sie steuerlich attraktiv sind. Finanzberater, die sich für diese Produkte interessieren, können derzeit auf Projekte in Wien zurückgreifen. Es fällt auf, dass es mit einer Ausnahme kein Bauherrenmodell mit einer innerstädtischen Immobilie gibt. Außerdem hat die Wohninvestment ein fondsähnliches Investment mit einem Projekt in einem der inneren Bezirke Wiens aufgelegt.
Die lang anhaltende starke Nachfrage nach Immobilien hat bekanntermaßen zur Explosion der Anschaffungspreise und Baukosten geführt. Deshalb sind die Renditen nicht mehr so hoch wie vor drei Jahren. Aus diesem Grund sollte man bei den vorgelegten Prognoserechnungen ganz genau hinsehen. Wichtig dabei ist, dass der Anbieter sein Projekt sauber konzipiert und strukturiert hat. Dabei müssen auch Risiken berücksichtigt werden, selbst wenn sie allem Anschein nach nur theoretischer Natur sind. Zudem sollte in Planung und Umsetzung eines Projekts ein gewisses Maß an Flexibilität vorhanden und spürbar sein, so können Baugenehmigungen und Förderungen auch einmal erst später eintreffen als im Ursprungsplan vorgesehen.
Vor Kurzen wurde das 400. Bauherrenmodell der ifa AG mit der Eröffnung des Motel One am Karlsplatz erfolgreich abgeschlossen. Das denkmalgeschützte Ensemble am Standort Karlsplatz/Elisabethstraße wurde in nur 22 Monaten zu einem Hotel mit insgesamt 400 Zimmern umgestaltet. Ermöglicht wurde dieses Vorhaben durch das bereits 400. Bauherrenmodell der ifa AG, an dem sich 210 Investoren mit einer Gesamtinvestitionssumme von rund 54 Millionen Euro beteiligten. Mit einem zwischen den Partnern vereinbarten Kündigungsverzicht ist die Vollvermietung für die Investoren des nunmehr größten Hotels in der Wiener Innenstadt für zumindest 25 Jahre gesichert.
Aktuell ist man dabei, Investoren für das geschichtsträchtige Haus am Fleischmarkt 19 einzuwerben. Das Haus soll ab November 2015 saniert werden. Mit dem Top-Mieter der philippinischen Botschaft besteht ein langjähriger, unbefristeter Mietvertrag. Ab Juni 2017 zieht auch das Ruby Hotel mit rund 105 Zimmern auf 3.075 Quadratmeter und einem 20-jährigen Kündigungsverzicht in das Objekt ein. Beste Renditeaussichten für Investoren.