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Hüttenzauber

Ein Chalet im Skigebiet, die Jagdhütte hoch oben in den Bergen. Sich diesen Traum erfüllen zu können, wird immer schwieriger und kostspieliger. Denn der Immobilienmarkt boomt. Auch in Tirol und Vorarlberg.

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Die Immobilienpreise klettern langsamer als noch vor ein paar Jahren nach oben, aber sie klettern. So wurde zum Beispiel in Tirol bei Wohnungsverkäufen ein All-time-High verzeichnet. Obwohl der Wohnungsmarkt in Tirol 2015 mit über 50 Prozent mehr verkauften Wohnungen gegenüber 2014 quasi explodiert ist, kam heuer nicht die erwartete Konsolidierung, sondern das kleines Sahnehäubchen obendrauf: Im ersten Halbjahr wurden 3,3 Prozent mehr Wohnungen verbüchert. So richtig ging es mit einem Plus von 49,5 Prozent im Bezirk Kitzbühel ab. „Offensichtlich hat die Verschnaufpause vom Vorjahr in Kitz ein Ende und der Höhenflug von 2014 geht wieder weiter“, meint RE/MAX Immobilienprofi Bernhard Reikersdorfer.

Im Westen nichts Neues

Die Preisentwicklung an sich ist in den Tiroler Bezirken uneinheitlich. Im Landesschnitt gehen die Wohnungspreise im 1. Halbjahr 2016 gegenüber dem 1. Halbjahr um 6,9 Prozent nach oben auf 216.167 Euro. Diesem Wert nahe sind die Wohnungswertsteigerungen in Imst (6,2 Prozent), Innsbruck-Land (8,1 Prozent), Lienz (8,8 Prozent) und Schwaz (10,6 Prozent). Weit darüber liegen Landeck (13,3 Prozent) und Kufstein (21,9 Prozent). Unter dem Vorjahr notieren die Preise in Innsbruck-Stadt (minus 0,7 Prozent) und Reutte (minus 4,2 Prozent) und vor allem in Kitzbühel. Nach dem Preissprung von 2015 liegen die Preise heuer 21,8 Prozent unter 2015, aber 5,3 Prozent über 2014. In Summe wurden in Tirol Wohnimmobilien im Verkaufswert von 632 Millionen Euro verkauft. Damit liegt das Bundesland Tirol gemessen am Wert der gehandelten Eigentumswohnungen hinter Wien und vor allen anderen Bundesländern auf Rang zwei.
„Die Preise für Neubau in Innsbruck Stadt stagnieren mittlerweile und in Innsbruck Land sind diese noch leicht steigend“, weiß Arno Wimmer, RE/MAX Immoreal. Der durchschnittliche Wohnungspreis in der Stadt Innsbruck liegt bei 3.865 Euro pro Quadratmeter, im Neubau bei 4.265 Euro pro Quadratmeter und am Sekundärmarkt bei 3.528 Euro pro Quadratmeter. Der Preisanstieg ist leicht erklärt. Im städtischen Bereich fehlen vielfach die geförderten Eigentumswohnungen, sodass überwiegend frei finanzierte Wohnungen angeboten werden.
Vorarlberg behielt sowohl nach der Anzahl als auch nach dem Wert der verbücherten Wohnungen den 7. Rang im Bundesländer-Ranking. Nach dem Sprung vorwärts im ersten Halbjahr 2015 ist man im Ländle mit 14 Prozent mehr Wohnungsverkäufen in den ersten sechs Monaten des heurigen Jahres weiter im Aufwind. „Voriges Jahr haben wir noch von einer abartigen Ausnahmesituation gesprochen. Jetzt sieht es aber so aus, als ob wir uns an diese neue Größendimension des Vorarlberger Wohnungsmarktes zu gewöhnen haben“, sagt Reinhard Götze von RE/MAX Immowest in Vorarlberg. Die typischen Eigentumswohnungspreise kletterten in Vorarlberg im Jahresvergleich um 7,8 Prozent auf 225.241 Euro nach oben. Preistreibend wirkten die Bezirke Bregenz und Feldkirch mit 16,1 Prozent bzw. 10,2 Prozent. Der Bezirk Bludenz liegt mit einem Plus 4,6 Prozent nahe am Bundeslandschnitt, dämpfend wirkt heuer der Bezirk Dornbirn mit einem Minus von 2,7 Prozent.
Das Plus bei den Eigentumswohnungen dürfte den hohen Preisen für Einfamilienhäuser geschuldet sein. Es ist wohl kein Zufall, dass zeitgleich die Anzahl der verkauften Einfamilienhäuser im Tiroler Land um 8,4 Prozent gesunken ist. Offenbar fehlt auf der einen Seite ein ausreichendes Angebot an günstigen Häusern und auf der anderen Seite ist die Leistbarkeit für viele oft nicht mehr gegeben. Fast alle Tiroler Bezirke haben bei den Einfamilienhauspreisen zugelegt, Ausnahmen waren der Statistik nach Imst, die Stadt Innsbruck und Landeck – wegen der geringen Anzahl an verkauften Einfamilienhäusern allerdings mit entsprechender Vorsicht zu betrachten. Die meisten Einfamilienhäuser wurden im ersten Halbjahr 2016 im Bezirk Innsbruck-Land verbüchert, danach folgen die Bezirke Kitzbühel und Kufstein und mit einem respektablen Abstand Imst, Schwaz und Reutte.
Wie nicht anders zu erwarten, ist der Bezirk mit den teuersten Einfamilienhäusern in Österreich wieder Kitzbühel mit 1,15 Millionen Euro pro Haus. Der Preissprung zum ersten Halbjahr des Vorjahres beträgt 122.000 Euro oder stolze 11,8 Prozent. Die Preisspreizung ist innerhalb des teuersten Bezirks Österreichs wie Kitzbühel, Jochberg, Kirchberg oder St. Johann enorm: Das „billigere“ Viertel der gehandelten Einfamilienhäuser kostete weniger als 490.000 Euro, während das teuerste Viertel um mindestens eine Million Euro mehr gehandelt wurde, nämlich um 1,49 Millionen Euro. „Die Preisgrenze für die teuersten 25 Prozent der verkauften Einfamilienhäuser hat sich im Bezirk Kitz um 310.000 Euro nach unten verschoben“, so Reikersdorfer.
Und wie sieht es auf der anderen Seite des Arlbergs aus? Im Ländle kostete im ersten Halbjahr 2016 das typische Einfamilienhaus 327.473 Euro und damit um 14 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2015. Die Einfamilienhäuser im Bezirk Feldkirch kosteten statistisch je 337.972 Euro (+12,7 Prozent), in Bregenz je 344.832 Euro (+ 12,8 Prozent), im Bezirk Bludenz schlugen sie mit 300.530 Euro zu Buche (+15 Prozent) und in Dornbirn mit 317.002 Euro (+13,0 Prozent).

Eine Katze, die sich in den Schwanz beißt

Ob nun die Ferienimmobilien die Preise für „Hauptwohnsitzer“ in die Höhe treiben oder umgekehrt – Tatsache ist, wer in der schönen Tiroler Bergwelt eine Ferienwohnung sein Eigen nennen möchte, der sollte jedenfalls genügend Kleingeld beiseitegelegt haben. Mit etwa 3.890 Euro pro Quadratmeter muss man für eine Wohnung im Zillertal rechnen. Ähnlich teuer ist der beliebte Salzburger Ferienort Kaprun. 3.511 Euro pro Quadratmeter werden dort für eine Ferienwohnung durchschnittlich fällig. Etwas günstiger gibt sich die Region
Schladming-Dachstein. Für ein Haus bezahlt man dort aktuell etwa 3.224 Euro pro Quadratmeter. In den Kärntner Hohen Tauern ist man mit 1.710 Euro pro Quadratmeter für das Ferienhäuschen ebenfalls ganz gut bedient.
„Die Preise werden weiter steigen“, ist auch der im Zillertal beheimatete Immobilienmakler und Ex-Radprofi Georg Totschnig überzeugt „Das Angebot war knapp und wird auch knapp bleiben. Alte Häuser kommen nur ganz selten auf den Markt. Da muss man auch Glück haben.“ Vor allem dann, wenn man das Außergewöhnliche sucht. Wobei sich die Preisspirale nicht nur im Kitzbühler Raum nach oben dreht, wenn auch nicht so schnell. Ein bereits als Zweitwohnsitz gewidmetes Objekt kaufen zu können, bleibt die Ausnahme. „Das gibt kaum jemand her.“ Derartige Objekte werden in der Familie weitergegeben.
„Die Preise steigen in sehr guten Lagen ständig weiter, aber nicht steil und rasant wie noch vor zehn Jahren, sondern gesund, weil eher langsam und bedächtig. 2015 und 2016 zählen mit Sicherheit zu den stärksten Jahren am Immobilienmarkt, die Nachfrage ist derzeit besonders hoch und es gibt bereits Wartelisten für jene Interessenten, die bestimmte Lagen oder bestimmte Liegenschaften bevorzugen“, betont Karin Gornik von Gornik Immobilien. „Die begehrtesten Orte sind Kitzbühel als Spitzenreiter, gefolgt von Aurach, Jochberg und Reith. Kirchberg hat in den letzten Jahren zu Kitzbühel aufgeschlossen. Mit ein wenig Abstand folgen in der Beliebtheitsskala die Gebiete Going, Ellmau, Scheffau, Brixen und St. Johann.“ „Die exklusivsten Wohngebiete sind in Kitzbühel der Sonnberg, der Lebenberg mit Quadratmeterpreisen für Baugrundstücke bis zu 5.000 Euro und die Bichlalm sowie in Aurach die Kochau.“ Hier dominieren Sonne, Ruhe, fantastische Ausblicke und die entsprechende Nachbarschaft mit Landhausvillen oder hochwertigen Wohnungen. Sehr begehrt ist – nach wie vor – das Zentrum von Kitzbühel. Quadratmeterpreise von bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter sind bei Wohnungen im High-End-Bereich (inkl. Hallenschwimmbad, Kino, Sauna, Tiefgarage, Lift, Bus-System etc.) keine Seltenheit.
Rund um Kitzbühel sind luxuriöse Liegenschaften nach wie vor sehr gefragt. Dies unterstreicht auch der Savills Ultra-Prime Ski Resorts Index. Laut diesem ist in den österreichischen Alpen seit 2008 eine Preissteigerung von 41 Prozent bei Immobilien zu verzeichnen. Kitzbühel ist entsprechend diesem Bericht mit 15.900 Euro pro Quadratmeter das teuerste österreichische Schigebiet und wird mit Courchevel 1850, Gstaad, Val d’Isère, St. Moritz, Méribel und Crans Montana in einem Atemzug genannt. Doch Kitzbühel ist mehr als Streif und Ganslernhang. Verantwortlich für die Beliebtheit der Gamsstadt sind die besondere Atmosphäre der Alpendestination sowie eine geschickt durchdachte Tourismusstrategie, die darin besteht, ein ganzjähriges und hochwertiges Eventprogramm anzubieten. Die besonderen Events in Kombination mit Prominenz, Hüttenromantik sowie dörflichem Charakter der Promistadt stellen ein unschlagbares Erfolgsrezept dar, das noch lange anhalten wird.

Wo Tradition noch zählt

Ein Trend ist bereits seit Jahren, wenn nicht sogar seit Jahrzehnten zu beobachten. Bei den Zweitwohnsitzen spielt die Tradition die erste Geige. In den klassischen Alpengemeinden wie Kitzbühel und am Arlberg sind blitzmoderne Bauten nicht nur die Ausnahme, sondern oft schwer bis kaum verkäuflich. Oder können Sie sich eine hypermoderne Villa in der Gemeinde Alpbach vorstellen? Der Grund liegt nicht etwa in einer Ablehnung moderner Architektur, sondern eher in der Tatsache, dass die meisten Käufer dieser Objekte schon einen mehr oder weniger modernen oder eleganten Wohnsitz in der Stadt haben. Geht es in die Berge, dann muss es urig sein, zumindest beim Äußeren ist die typische Optik gefragt. Aber auf modernste Ausstattung, höchstmöglichen Komfort, auf hohe Decken und große Fensterfronten wollen viele nicht mehr verzichten. Dass auch in einem urigen, uralten Bauerhaus Spa & Co einfach dazugehören, versteht sich von selbst.
Jagdhütten sind besonders beliebt und daher Mangelware. Wer glaubt, bei einem der größten Immobilienbesitzer Österreichs, den Bundesforsten, oder bei Mutter Kirche fündig zu werden, der irrt. Mag. Gernot Strasser, Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien-Tourismus-Wasser. „Die Bundesforste verkaufen nicht. Die meisten Jagdhütten befinden sich in Jagden, die langfristig verpachtet sind.“
Die stark steigenden Immobilienpreise zeigen in den jeweiligen Landesregierungen Wirkung. Um „kalte Betten“ zu vermeiden, wird laut über verschärfte Zweitwohnsitzbestimmungen nachgedacht. Die einschlägigen Grundverkehrsgesetze sehen vor, dass solche Gemeinden zu Vorbehaltsgemeinden erklärt werden können, in denen überdurchschnittlich viele Freizeitwohnsitze bestehen oder die Nachfrage nach Freizeitwohnsitzen zu einer überdurchschnittlichen Erhöhung der Grundstückspreise geführt hat. So hat zum Beispiel Tirol für das gesamte Landesgebiet den Erwerb von Freizeitwohnsitzen verboten. Nur spezielle, ausdrücklich als Freizeitwohnsitz gewidmete Immobilien dürfen in Tirol zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes erworben werden. Das Kärntner beziehungsweise das Vorarlberger Modell sieht vor, dass Zweitwohnsitzbesitzer eine Abgabe zahlen, damit die Infrastrukturkosten gedeckt sind.

Rechtskonforme Konstruktionen

„Umgehungsgeschäfte sind dabei grundsätzlich nichtig – das heißt, wenn das von den Parteien eigentlich gewollte Geschäft von Nichtigkeit bedroht ist und diese zur Erreichung des gleichen Zweckes ein anderes Geschäft abschließen“, mahnt Rechtsanwalt Dr. Stephan R. Eberhardt. „Früher hat man versucht, die Bestimmungen durch den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages – zum Beispiel über 100 Jahre – anstelle eines genehmigungsbedürftigen Kaufvertrages verbunden mit Mietvorauszahlung oder auch ein Dazwischenschalten eines Treuhänders oder Einräumen eines Wohnrechtes zu umgehen.“ Es gibt aber auch rechtskonforme Modelle oder Konstruktionen. Zu diesen zählt Eberhardt „Chalet-Siedlungen und Hüttendörfer, die einerseits als gewerbliche Beherbergung präsentiert, andererseits aber von privaten Investoren erworben werden sollen. Diese Art der Nutzung steht grundsätzlich im Einklang mit den jeweiligen Raumordnungen der Länder – sofern tatsächlich eine touristische, gewerbliche Verwendung dieser Immobilien erfolgt.“ Auch wenn zum Beispiel in Tirol grundsätzlich die Schaffung von Freizeitwohnsitzen nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz verboten ist, werden für Hotelresorts, welche einige der Appartements touristisch vermieten und andere verkaufen, Bewilligungen erteilt; begründet werden diese unter anderem damit, dass der entsprechende Ort als Dauerwohnsitz, zum Beispiel aufgrund der Höhenlage, nicht geeignet sei.
Angenehmer Nebeneffekt der Chalet-Lösung: Ferienimmobilien sind besonders attraktive Investments. Sie bieten eine jährliche Eigenkapitalrendite zwischen sieben und acht Prozent,  auch bei einer Eigennutzung von drei bis acht Wochen. Wie zum Beispiel das Projekt AlpinLodges Maria Alm von Jägerbau. Neun Chalets im alpinen Stil werden in Summe 103 Luxusapartments mit bis zu 150 Quadratmeter Wohnfläche und ein bis fünf Schlafzimmer beherbergen. Umrahmt von den Gebirgszügen Hochkönig und Steinernes Meer, bietet die traditionsreiche Destination im Salzburger Land höchste Lebensqualität und Sommer wie Winter ideale Sport- und Freizeitmöglichkeiten. Skivergnügen pur, Pferdeschlittenfahrten, Schneeschuhwandern im Winter. Wandern, Mountainbiken, Golfen, Reiten, Fliegen im Sommer. mn

Was Investments in Ferienimmobilien bringen   

• Mieteinnahmen und Eigennutzung „parallel“ möglich
• Keinerlei Aufwand des Investors für Management und Marketing
• Erstattung der Umsatzsteuer (Vorsteuer) aufgrund der gewerblichen Nutzung
• Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
• Attraktive Renditen durch professionelle, gewerbliche Vermietung
• Jährlich steigende Erträge erhöhen den Wert der Ferienimmobilie kontinuierlich

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