< vorhergehender Beitrag

Herr im eigenen Haus

Der Kauf eines Zinshauses ist ein spezielles Investment. Durch die indexgesicherten Mieterträge bleibt das eingesetzte Kapital im Verhältnis zur Kaufkraft immer erhalten.

---

„Mit einem Zinshaus wird man nicht reich, aber man bleibt es“, bringt es Gerhard Hudej, Geschäftsführer der Hudej Zinshausmakler GmbH in Wien, auf den Punkt. Aber: Ein solches Zinshaus, das beispielsweise eine jährliche Rendite von drei Prozent abwerfe, sei eben eine besondere Form der Anlage. „Hier ist man als Eigentümer selbstbestimmt und nicht von Banken oder Börsen abhängig“, sagt der Spezialist. Bei der Entscheidung „Zinshauskauf ja oder nein“ machen viele Käufer den Fehler, alleine auf die Rendite zum Kaufzeitpunkt zu achten. Dies greife aber zu kurz, darin sind sich alle Experten einig. Wichtiger wäre allerdings, was man zukünftig lukrieren kann. Um dieses Potenzial richtig beurteilen zu können, müssen Rendite, Substanzwert und Durchschnittsmiete kombiniert betrachtet werden. Die Anfangsrendite sagt sehr wenig über das Zukunftspotenzial eines Hauses aus. „Nehmen wir an, Sie erwerben ein Objekt mit hohem Altmieteranteil und einem dadurch bedingten Durchschnittszins von 3 Euro pro Quadratmeter. In diesem Fall wissen Sie bereits beim Kauf, dass Sie den Mietzins – entsprechend lange Behaltedauer vorausgesetzt – auf das Dreifache erhöhen werden können“, so Hudej.

Renditen fallen

Einer der größten Vorteile des Zinshauses: Durch die indexgesicherten Mieterträge bleibt das eingesetzte Kapital im Verhältnis zur Kaufkraft immer erhalten. Das heißt, man erzielt jährliche Erträge bei voller Vermögenssicherung plus den Vermögenszuwachs durch die Wertsteigerung des Hauses. „Die rund 300 Milliarden Euro, die in Österreich auf Sparbüchern liegen, verlieren hingegen Jahr für Jahr real an Wert“, so Hudej.
Der Kauf eines Zinshauses ist ein spezielles Investment. Die Renditen sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. Mag. Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien: „War um 2000 mit einem Zinshaus noch eine Rendite zwischen fünf und acht Prozent erzielbar, liegt sie jetzt nur mehr zwischen zwei und fünf Prozent. Im Wiener ersten Bezirk werden sogar nur mehr 1,5 Prozent erzielt.“ Wer aber eine gute Rendite erzielen möchte, der sollte Zinshäuser mit Potenzial im Dachausbau oder frei werdende Wohnungen im 20. Bezirk, im Gebiet rund um den neuen Hauptbahnhof, beim Einsiedlerplatz im 5. Bezirk oder im Gebiet rund um die neue WU im 2. Bezirk kaufen. Dort sind Zinshäuser noch zu Preisen von 1.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter am Markt, die eine Rendite von fünf Prozent und mehr abwerfen könnten.

Eine Million Eigenkapital

Marian Haager, M. Haager Gesellschaft mbH: „Es gibt ausreichend viele Objekte am Markt. Viele Verkäufer haben aber zu hohe Preisvorstellungen. Die Preise wachsen nicht mehr in den Himmel. Es wird wieder genauer kalkuliert. Gekauft wird nicht mehr um jeden Preis.“ Wirkliche Schnäppchen sind rar geworden. „Entwickler, aber auch internationale Investoren kommen wieder auf den Markt zurück“, so Haager. Dass die Preise in nächster Zukunft fallen werden, glaubt Haager nicht.
Eine Einschätzung, die Dr. Eugen Otto, Eigentümer der Otto Immobilien GmbH, mit seinen Branchenkollegen Ehlmaier und Hudej teilt: „Für den Ankauf eines Zinshauses sollte zumindest eine Million Euro als Eigenkapital zur Verfügung stehen“, so der Zinshaus-Experte. Otto empfiehlt, sich um Zinshäuser zwischen 1,5 bis maximal 2 Millionen Euro umzusehen. Für zwei Millionen Euro bekomme man ein Haus mit rund 14 Wohnungen. Stimmt die Durchmischung, ist auch eine erhebliche Steigerung der Rendite möglich. Die Anfangsrendite allein dürfe aber nicht das einzige Kriterium sein. Auf jeden Fall muss man sich die Mietverträge genau ansehen. Wie hoch ist das Potenzial, durch Sanierung einzelner Wohnungen bei Neuvermietungen eine höhere Rendite zu erwirtschaften? Das Angebot an entwicklungsfähigen Häusern in guten Lagen Wiens sei weiterhin knapp. Die Novellierung der Wiener Bauordnung hat das klassische Zinshaus wieder verstärkt in das Interesse der Investoren gerückt. „In den letzten sieben, acht Jahren war es nahezu unmöglich, gescheite Dachausbauten durchzuführen. Die Behörden verlangen zu viel, es kostet unerhört viel Geld. Die Erdbeben-Richtlinien wurden nach der Wahrnehmung des Marktes viel zu üppig eingefordert. Aktuell gibt es den politischen Willen zur Nachverdichtung. Das hat auch bei Projektentwicklern verstärkt Interesse und Phantasie geweckt“, so Otto. „Investieren Sie maximal das Doppelte Ihres Eigenkapitals“, rät Otto. Dann ginge sich auch – solide Einkommensaussicht in den nächsten Jahren vorausgesetzt – eine vernünftige Bankenfinanzierung aus. Optimal wäre ein Objekt mir einer guten Durchmischung an alten und neuen Mietern, sanierten und unsanierten Wohnungen, bei dem regelmäßig in die Substanz des Hauses investiert wurde. „Bei diesen Objekten ist eine Rendite von 4 Prozent durchaus realistisch.“ Das klingt auf den ersten Blick gut. „Die Hälfte der Rendite müssen Sie aber in das Haus reinvestieren“, mahnt Otto. „Bleiben Ihnen also nur mehr zwei Prozent – und die müssen Sie versteuern.“

Wertsteigerung durch Verbesserungen

Aufgrund des überdurchschnittlich starken Anstiegs der Zinshauspreise lassen sich weitere Wertsteigerungen am besten mit gezielten Verbesserungsmaßnahmen beim Objekt selbst erreichen. Aktive Bewirtschaftung hat daher größere Bedeutung denn je. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf den Dach- und Erdgeschoßflächen. In den Erdgeschoßen stehen meist Geschäftslokale oder lichtarme und lärmbelastete Wohnungen leer.
Konventionelle Neuvermietungen an Einzelhändler funktionieren nur mehr in Lagen mit besonders hoher Frequenz – dort bringen sie dafür höhere Mieten als je zuvor. In weniger attraktiven Lagen enden auch innovative Konzepte zur Neubelebung trotz beachtlicher Anfangsinvestitionen meist innerhalb kurzer Zeit als neuerlicher Leerstand. Die Vermietung der Wohnungen ist wegen häufiger Mieterwechsel und den damit verbundenen Kosten ebenfalls oft problematisch. „Wer sich ein Zinshaus kauft, kauft sich auch Arbeit“, das dürfe man nie vergessen, mahnen die Experten.  mn

Tipps für Zinshauskäufer

• Zustand und Erscheinungsbild: Allgemeiner Zustand des Hauses. Wann wurden Generalsanierungen durchgeführt? Wurde laufend investiert? Ist das Haus im Originalzustand oder wurde bei Sanierungen das Erscheinungsbild negativ beeinflusst? Reich gegliederte Fassaden, elegante Entrees kommen bei Mietern gut an und erhöhen den Wert.
• Potenzial: Mietermix. Mieter, die weniger als drei Euro pro Quadratmeter zahlen, bieten Chancen auf Wertsteigerung. Wird die Wohnung frei, kann die Miete nach fachgerechter Sanierung deutlich angehoben werden.
• Dachgeschoß: Ein Rohdachboden ist eine stille Reserve. Mit Ausbaukosten von 2.500 bis 3.000 Euro je Quadratmeter können Verkaufspreise von durchschnittlich 5.000 bis 5.500 Euro erzielt werden. Für Dachgeschoßwohnungen können Mieten ab zehn Euro pro Quadratmeter verlangt werden.

---