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Gut vorgesorgt

Vorsorgewohnungen versprechen nicht nur ein regelmäßiges Einkommen, sondern auch Steuervorteile.


qAls Anlageprodukt sind sie unschlagbar: regelmäßige Einnahmen, Werterhalt – wenn nicht gar Wertsteigerung – und zusätzlich lässt sich auch noch ein Steuervorteil herausschlagen. Vorsorgewohnungen lassen das Investorenherz höher schlagen. So zeigt eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts GfK Austria, dass im vergangenen Jahr das Interesse an Wohnimmobilien-Direktinvestments von 25 Prozent auf 29 Prozent angestiegen ist.

Vorsorgewohnungen im Trend
Das Geschäft mit den Vorsorgewohnungen boomt also. Sogar konservative Wohnbauträger wie die BUWOG haben die Zeichen der Zeit erkannt und stocken im Zuge von Umschichtungen ihre Aktivitäten in diesem Bereich drastisch auf. Kein Wunder, flüchten doch Anleger in Zeiten der Euro-Angst vermehrt in bleibende Werte wie Gold oder Immobilien. Schließlich versprechen Letztere nicht nur laufende Mieteinnahmen, sondern auch Inflationsschutz und wertgesicherte Mieten.
Das Rezept klingt einfach: Man nehme eine nicht zu große Wohnung in gefragter Lage, finanziere sie mit zumindest dreißig Prozent Eigenkapital und den Rest mittels Kredit. Der belastet das Geldbörserl allerdings nicht, da er ausschließlich über die Mieteinnahmen zurückgezahlt wird. Ist der Kredit nach spätestens zwanzig Jahren getilgt, lukriert man ein monatliches Zusatzeinkommen und hat zusätzlich noch eine Immobilie, die im schlechtesten Fall wertstabil, im besten Fall aber im Wert gestiegen ist. Wobei: „Immer mehr Käufer interessiert der steuerliche Vorteil gar nicht mehr. Oft wird schon mit hundert Prozent Eigenkapital gekauft“, weiß Michael Ehlmaier von EHL Immobilien.
Schlüsselfaktor Lage
Damit die Rechnung aber tatsächlich aufgeht und die Rendite auch auf lange Sicht stimmt, sollten im Vorfeld einige Details bedacht werden. Die Maxime „Lage, Lage, Lage“ gilt nicht nur beim Kauf einer Immobilie für den Eigenbedarf, sondern umso mehr noch bei einer Vorsorgewohnung. Allerdings mit einer Einschränkung. Denn Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sollen in erster Linie nicht dem Investor zusagen, sondern dem breiten Massengeschmack entsprechen. Schließlich ist die Immobilie nicht zum selbst darin Wohnen gedacht, sondern sollte so gestaltet sein, dass sie möglichst schnell an den Mieter gebracht werden kann. Auf kostspielige Extravaganzen sollte daher verzichtet werden.
Besonders gefragt sind Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße zwischen 40 und 75 Quadratmeter. Waren bis vor zehn Jahren vor allem Garconnierewohnungen beliebt, sollte die Anlageimmobilie nun im Idealfall über zwei, mitunter auch drei Zimmer verfügen.
In Wien, dem Hauptmarkt für Vorsorgewohnungen, wären zwar Immobilien in den Bezirken innerhalb des Gürtels besonders gefragt – allein, es gibt sie kaum mehr. „Während sich noch vor 13 Jahren kein Investor mit einer Lage jenseits des Gürtels zufriedengegeben hätte, bleibt vielen nun oft keine andere Wahl mehr. Im dicht verbauten Stadtgebiet gibt es dafür oft einfach keinen Platz mehr“, analysiert Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank. Derzeit entstehen neue Projekte vorwiegend in Teilen des zweiten Bezirks, die bislang eher links liegen gelassen wurden. So wird etwa durch die Ansiedelung der Wirtschaftsuniversität auch das Stuwerviertel zunehmend interessant. Aber auch Margareten, Teile Meidlings und Donaustadt werden immer attraktiver. Wichtig dabei: Die Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz sollte optimal sein, U-Bahnanschluss gilt als Voraussetzung. Ausnahmen gibt es nur in jenen Bezirken, die mit besonderer Grünruhelage punkten können, etwa Hietzing, Penzing, Währing und Döbling. Auch in der Brigittenau und in Rudolfsheim-
Fünfhaus entstehen nun erste Vorsorgewohnungen. Experten wie Aichelburg-Rumerskirch halten sie aber derzeit noch für zu unsicher. Dafür weiten sie ihr Engagement nun auch Richtung Salzburg aus.

Finanzbonus für später
Von Investments in absoluten Spitzenlagen raten Immobilienprofis allerdings ab. „Der Kaufpreis ist sehr hoch, die Mieten stehen aber in keinem Verhältnis dazu. Denn je besser die Lage, desto schlechter die Rendite. Das ist im besten Fall zwar eine Wertsteigerungs-, aber keine Ertragsimmobilie, mit der sich ein Zusatzeinkommen oder eine -pension in der Höhe von 500 bis 900 Euro pro Monat lukrieren lässt“, weiß Erwin Hübl, Geschäftsführer des Vorsorgewohnungsanbieters Hübl&Partner. Das entspricht im Schnitt einer Rendite zwischen 3,5 und vier Prozent. Um die Wohnung auch tatsächlich vermieten zu können muss auch der Preis entsprechend angepasst werden. Michael Ehlmaier: „Im 15. Bezirk wird man nur um neun Euro pro Quadratmeter vermieten können, während im 19. Auch 12 Euro drin sind. Nur waren dort eben auch die Anschaffungskosten höher.“
Was das Thema Vorsorgewohnung für viele Anleger besonders interessant macht, ist der Steuervorteil. Macht man Finanzierungskosten, Abschreibung und andere betriebliche Aufwendungen geltend, kann man sie gegen das Einkommen rechnen und auf diese Weise Steuern reduzieren.
Schon allein der Kauf der als Vorsorgewohnung genützten Immobilie kommt günstiger, als das bei herkömmlichen Wohnungen der Fall ist. Dafür wird – im Gegensatz zu einer Wohnung für den Eigenbedarf – aus dem Baukostenanteil der Vorsorgeimmobilie eine Umsatzsteuer herausgerechnet. Diese bekommen Käufer vom Fiskus als Vorsteuer rückerstattet. Auch der Gebäudewert selbst kann über 67 Jahre mit 1,5 Prozent per annum abgeschrieben werden. Noch mehr ist beim Modell der Alt Wiener Vorsorgewohnungen der Wiener Privatbank drin. Dabei handelt es sich um Wohnungen in den gefragten Grätzeln innerhalb des Gürtels, die vor 1915 errichtet, mittlerweile parifiziert wurden und für die lediglich Friedenszins eingehoben wird. Sie sind sogar mit zwei Prozent absetzbar. Zusätzlich können auch Sanierungskosten über 15 Jahre geltend gemacht werden. Einziger Nachteil, wie Georg Aichelburg-Rumerskirch einräumen muss: „Man weiß eben nicht, wann der Altmieter die Wohnung wieder zurückgibt oder ob danach auch noch ein Angehöriger die Wohnung übernimmt.“
Allerdings ist darauf zu achten, dass die Vorsorgewohnung vom Finanzamt nicht als Liebhaberei eingestuft wird. Dafür muss innerhalb von zwanzig Jahren nach der Erstvermietung ein Totalüberschuss erwirtschaftet werden. Die Summe der Mieterträge muss bis dahin die steuerlich geltend gemachten Aufwendungen übersteigen, selbst wenn der Überschuss nur einen Euro beträgt.
Wer also glaubt, es zahlt sich aus, die Wohnung mit möglichst hohem Fremdmittelanteil zu erwerben und dann jedes Jahr hohe Kreditzinsen von der Steuer abzusetzen, hat sich getäuscht. Dafür darf man sich aber über einen jährlichen Wertgewinn freuen. „Und der liegt im Schnitt bei sechs Prozent“, so Erwin Hübl.

um

Foto: fotolia


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