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Ein Stück vom Betongold

Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell? Wenn Sie Ihre Geldanlage angreifen wollen, dann sind Sie bei direkten Immobilieninvestments richtig. Wer lieber mit kleinen Beträgen starten will, sollte sich offene Immofonds näher ansehen.

Hannes Horvath, Durst-Bau

„Man muss zwar weiterhin mit einer Preiserhöhung bei Wohnungen rechnen – diese wird sich jedoch langsamer vollziehen als bisher“, rechnet Hannes Horvath, Geschäftsführer des Wiener Bauträgers Durst-Bau. „Die Preise für Lagen mit guter Infrastruktur werden aber stärker steigen.“ Genau solche Lagen sind bei Anlegern nach wie vor heiß begehrt. Von einem Rückgang der Nachfrage nach Betongold kann laut Horvath weiterhin keine Rede sein.
Ausgelöst durch die Verunsicherungen an den Kapitalmärkten und in der Eurozone bleiben Immobilieninvestments beliebt. Wichtig ist den Anlegern dabei zu wissen, wo ihr Geld hinfließt. Sie wollen ihr Investment im wahrsten Sinne des Wortes angreifen können. Zumindest psychologisch ein klarer Vorteil gegenüber einer Immobilienaktie, wo das Geld in einen anonymen Anteil an einem großen Portfolio fließt.
Wer direkt in Immobilien investieren will, hat dazu mehrere Möglichkeiten. Am ehesten naheliegend ist der Kauf einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung – sprich, einer Wohnung, die nicht selbst genutzt wird, sich aber gut vermieten lässt. „Für Anleger eignen sich vor allem Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen. Hier gibt es eine große Mieternachfrage“, so Horvath. Auch Nikos Bakir, Vorstand der auf Immobilieninvestments spezialisierten Firma Wienwert, hält kleine Wohnungen für am schnellsten zu vermieten: „Die ideale Größe einer Vorsorgewohnung liegt bei 45 bis 55 Quadratmeter.“
Neben der Zahl der Zimmer und den Quadratmetern sollten Käufer unbedingt auf den Grundriss achten, empfiehlt Horvath. „Dieser ist von zentraler Bedeutung.“ Je effizienter der Grundriss, desto weniger Quadratmeter, desto günstiger die Gesamtmiete, desto größer die Mieterzielgruppe. „Die meisten Mieter orientieren sich am Monatsbudget und rechnen nicht in Euro pro Quadratmeter. Ein effizienter Grundriss spart bei gleichbleibender Wohnqualität bis zu 20 Prozent an Fläche. Hier kann man zudem Kauf-, Heiz- und Betriebskosten reduzieren und erzielt so höhere Mieten pro Quadratmeter.“ Für die Vermietung rät Durst-Bau-Chef Horvath außerdem zu einer guten öffentlichen Verkehrsanbindung.

Simmering statt erster Bezirk

Vorsorgewohnungen finden sich immer seltener in den absoluten Top-Lagen. Hier sind die Kaufpreise zu hoch, um die Immobilie noch zu einem für eine große Zielgruppe erschwinglichen Betrag vermieten zu können. Daher macht es für Anleger durchaus Sinn, in günstigeren, aber gut erschlossenen Lagen zu kaufen. Also Simmering, Favoriten und Transdanubien statt erster Bezirk und Döbling? „Anleger konzentrieren sich unter anderem auch auf diese Bezirke“, bestätigt Horvath. „Denn diese Gebiete durchleben derzeit einen positiven Imagewandel. Dort gibt es Mikrolagen mit einer guten Infrastruktur, die sich nachhaltig positiv entwickeln werden. Die Differenz zwischen Miet- und Kaufpreissteigerungen war hier in den letzten Jahren nicht so groß wie in den vermeintlich ‚besseren Lagen’. Daher kann man hier derzeit noch bessere Renditen erzielen als zum Beispiel innerhalb des Gürtels.“ Allerdings ist die höchste Rendite nicht alles, besonders wenn die Sicherheit des Ersparten an erster Stelle steht. „Viele Anleger nehmen geringere Renditen in innerstädtischen Lagen in Kauf, da sie dort langfristig höhere Stabilität und Wertsteigerung erwarten. Auch eine zukünftige etwaige Eigennutzung wird bei der Auswahl der Lage oftmals berücksichtigt.“
Für Heinz Moser, Geschäftsführer und Wohnbauexperte der Erste Group Immorent, sind bei einer Vorsorgewohnung in Wien zwischen 2,5 und vier Prozent Rendite realistisch. „Die Renditen sinken, weil die Grundstückskosten steigen und Bauen durch behördliche Auflagen teurer geworden ist. Das schlägt sich in höheren Verkaufspreisen nieder.“ Gleichzeitig steigen zwar auch die Mieten, aber nicht so schnell wie die Verkaufspreise.  

Bauherrenmodelle steuerlich interessant

Freilich gibt es noch andere Möglichkeiten, direkt in eine Immobilie zu investieren. Es muss nicht immer gleich eine Wohnung, es kann auch ein Stück eines Zinshauses sein. Bauherrenmodelle sind hier eine interessante Möglichkeit, vor allem für Anleger, die sich in der höchsten Steuerklasse befinden.
Bei Bauherrenmodellen schließen sich Anleger zusammen, um unsanierte Altbauten zu kaufen, deren Renovierung vom Land gefördert wird, und sanieren sie. Die dabei entstehenden Bau- und Sanierungskosten dürfen sie innerhalb von nur fünfzehn Jahren abschreiben. Normalerweise dauert die Abschreibung für Immobilien 67 Jahre. Das macht das Bauherrenmodell steuerlich interessant. Die Abschreibungen werden auf die einzelnen Anleger, die Bauherren, aufgeteilt und mindern deren steuerliches Einkommen. So kann zum Beispiel ein Arzt die Einnahmen aus seiner Praxis mit den Verlusten aus dem Bauherrenmodell gegenrechnen. Nach spätestens 25 Jahren müssen die Mieterlöse allerdings die Verluste übersteigen, sonst erkennt die Finanz das Modell nicht an. Ein Bauherrenmodell muss also immer auch tatsächliche Gewinne abwerfen und darf kein Verlustbeteiligungskonstrukt sein.
„Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Bauherrenmodellen. Das kleine und das große“, betont Gerhard Marschitz. Der Finanzexperte des Beratungsunternehmens Quantensprung kümmert sich um den Vertrieb von großen Bauherrenmodellen des Anbieters Wohninvest. Seit 2008 wurden fünfzehn Modelle mit einem Volumen von 80 Millionen Euro bei Anlegern platziert. „Beim großen Bauherrenmodell müssen die einzelnen Bauherren (Anm.: die Anleger) beim Projekt mitwirken. Es gibt regelmäßig Bauherrenversammlungen, wo die Pläne diskutiert und freigegeben werden. Dort werden auch Entscheidungen getroffen, etwa ob im Erdgeschoß Stellplätze oder doch lieber Praxisräumlichkeiten gebaut werden“, so Marschitz, der derzeit Investoren für ein Haus in der Voltagasse in Wien-Floridsdorf sucht. Das bedeutet mehr Arbeit als beim kleinen Bauherrenmodell, wo man einfach in ein fertig geplantes Projekt einsteigt und sich danach um relativ wenig kümmern muss. Dafür ist das große Modell steuerlich stärker begünstigt. Die Anleger tragen freilich auch das Bauherrenrisiko bei den Projekten. Die Zahl der Anleger ist beim großen Modell auf einen kleinen Personenkreis beschränkt und liegt meist im einstelligen Bereich.
Ab welchem Betrag ein Einstieg in ein Bauherrenmodell möglich ist, hängt laut Marschitz stark vom jeweiligen Projektvolumen und der Zahl der Anleger ab. Anbieter von kleinen Bauherrenmodellen nennen 50.000 Euro Eigenkapital als Orientierung. Dazu kommen in den ersten fünfzehn Jahren ab Vermietung noch rund 30.000 Euro für die Rückzahlung des Fremdkapitals.

Zusatzeinkommen aus Vermietung

Sobald die Sanierungskosten abgebaut und die Kreditraten zurückgezahlt sind, kassiert der Anleger regelmäßige Gewinne aus den Mieteinnahmen. Da die Sanierung vom Land gefördert wurde – andernfalls gibt es keine verkürzte Abschreibung – wird im Gegenzug die Miethöhe beschränkt. Das ist auf den ersten Blick ein Nachteil, sorgt aber für leistbare Wohnungen, die bei Mietern sehr nachgefragt sind. Der Leerstand ist daher gering. „Die Rendite aus der Vermietung liegt zwischen drei und vier Prozent“, sagt Marschitz. Steuerliche Vorteile und eine mögliche Wertsteigerung des Hauses bei einem Verkauf sind dabei nicht berücksichtigt.
Ein Verkauf ist bei einem Bauherrenmodell allerdings meist gar nicht vorgesehen. „Es soll ein langfristiges Zusatzeinkommen geschaffen werden“, so Marschitz. Auch ist ein Ausstieg nicht ganz einfach. Anders als bei der Vorsorgewohnung erwirbt man bei einem Bauherrenmodell keine einzelne, konkrete Wohnung, sondern einen Anteil am ganzen Haus. Die Mieteinnahmen werden unter allen Anlegern anteilsmäßig aufgeteilt, was das Leerstandsrisiko minimiert. Der Nachteil: Ein Hausanteil ist wesentlich schwieriger wieder zu verkaufen als eine einzelne Wohnung. Wer in ein Bauherrenmodell investiert, sollte also nicht auf einen schnellen Ausstieg spekulieren, sondern auf die langfristigen Mieterlöse setzen.  
Tipp: Auf der GEWINN-Messe von 17. bis 18. Oktober in der Messe Wien erwartet die Besucher ein Immobilienschwerpunkt mit zahlreichen kostenlosen Seminaren zum Thema Immobilieninvestment, Finanzierung und Vorsorgewohnung.

Bauherrenmodelle – die Anbieter

Auswahl von Anbietern von Anlegerwohnungen

Offene Immofonds immer beliebter

Stolze 2,4 Milliarden Euro ist der Real Invest Austria derzeit schwer. Der mit Abstand größte offene Immobilienfonds des Landes kennt das Wort Finanzkrise nur vom Hörensagen. Im Gegenteil, die Finanzkrise hat das Interesse der Anleger nach soliden Immobilieninvestments sprunghaft ansteigen lassen. Die Fondskassen füllen sich jede Woche um einige Millionen Euro, die nur in Österreich und dort wiederum überwiegend in Wohnimmobilien investiert werden. Ein Teil wird aber auch in Büros, Einkaufszentren, Schulen oder Seniorenheimen angelegt. Ein ähnliches Konzept verfolgt der Erste Immobilienfonds, der allerdings neben Österreich auch in Deutschland investiert. Das Fondsvolumen schnellte dort binnen weniger Jahre auf 660 Millionen Euro hoch. Die vier anderen heimischen Fonds – unter anderen von Raiffeisen, Semper Constantia, Volksbank – setzen ihren Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien.
Anleger können schon mit kleinen Beträgen in offene Immofonds einsteigen – ein Vorteil gegenüber dem Kauf einer Vorsorgewohnung. Die empfohlene Behaltedauer liegt bei mindestens drei bis vier Jahren. Rechnen darf man mit einer stabilen Rendite zwischen drei und vier Prozent pro Jahr. So weist der Real Invest Austria seit seiner Gründung 2003 einen jährlichen Ertrag von 3,8 Prozent auf.
Der Wert des Fondsanteils richtet sich nur nach der Bewertung der Immobilie und den Mieteinnahmen. Das unterscheidet offene Immofonds deutlich von Immobilienaktien, deren Kurs von den Aktienmärkten bestimmt wird und weit unter dem tatsächlichen Immobilienwert liegen kann – wie aktuell bei Immofinanz & Co der Fall. Daher sind offene Fonds deutlich stabiler als Aktien, dennoch ist ein Ausstieg zu einem täglich aktualisierten Rechenwert jederzeit möglich. Dafür müssen die Fonds mindestens zehn Prozent ihres Volumens in Cash bereithalten, um Anleger sofort auszahlen zu können. Freilich, wenn viele Anleger auf einmal ihr Geld abziehen wollen, hilft die Bargeldreserve auch nichts. Der Fonds müsste dann rasch Immobilien verkaufen, was oft nur mit Wertverlust möglich ist. Zum Schutz der im Fonds verbleibenden Anleger darf die Rücknahme der Anteile daher für ein Jahr ausgesetzt werden. Kann der Fonds die verkaufswilligen Anleger dann noch immer nicht auszahlen, wird dieser aufgelöst. Von solchen Schließungen waren besonders deutsche Fonds betroffen.

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