< vorhergehender Beitrag

Die Tücke liegt im Detail

Wer glaubt, in seiner Wohnung so ohne Weiteres eine Ordination einrichten zu können, der irrt.


Rechtsanwalt Dr. Stephan R. Eberhardt, DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH

Da staunte der Jungmediziner Alfred P. nicht schlecht. Die Wohnung passte ideal: gute Lage, fünf Zimmer, die Raumaufteilung nahezu perfekt für Wohnen und Ordination an einem Standort. Doch Alfred P. hatte die Rechnung ohne seinen Vermieter gemacht. Kaum war das Ordinationsschild an der Tür, flatterte ihm schon ein Brief ins Haus. Der Inhalt ließ den ambitionierten Arzt aus allen Wolken fallen. „Die Räumlichkeiten wären ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet worden, die Verwendung als Ordination sei nicht vom Mietvertrag erfasst und daher unzulässig“. Bei der Fragestellung hinsichtlich der Berufsausübung in Wohnungen – also der Nutzung der Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Beispiel als Ordination – in einem Mietobjekt ist grundsätzlich auf die privatrechtliche Vereinbarung im Bestand- bzw. Mietvertrag abzustellen. Meist ist dies unter dem Titel Verwendungszweck oder Zweck der Anmietung geregelt. Die Ausübung der Berufe wie Arzt, Rechtsanwalt, Architekt etc. kann entsprechend der Rechtsprechung – mangels entgegenstehender Vereinbarung – auch in der Wohnung erfolgen, wenn die Wohnung dem Mieter auch zu Wohnzwecken dient. „Wenn die Wohnung mit der Vereinbarung, diese nur/ausschließlich zu Wohnzwecken zu verwenden, vermietet wird, liegt ein zulässiger und bindender vertraglicher Ausschluss der Verwendung zu anderen als zu Wohnzwecken vor und darf in der Wohneinheit somit auch keine Ordination betrieben werden“, mahnt Rechtsanwalt Dr. Stephan R. Eberhardt, DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH, zur Vorsicht. Die Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis ist sinnvollerweise im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dies umso mehr, wenn das Mietobjekt teilweise als Ordination und Wohnung oder Praxisgemeinschaft genutzt werden soll.

Nebenbestimmungen nicht vergessen

Wichtig ist eine derartige schriftliche Vereinbarung insbesondere, wenn es zu einem Wechsel der Person des Vermieters, zum Beispiel durch Verkauf der Liegenschaft oder einen Erbfall, kommt. In derartigen Fällen wird gerne vonseiten des Neuvermieters versucht, einen für ihn wirtschaftlich ungünstigen Mietvertrag mittels des Verweises auf eine behauptete, nicht vereinbarte Nutzung des Mietobjektes aufzulösen. Aber auch Nebenbestimmungen wie die Frage, welche Hinweisschilder auf die Ordination wo und in welcher Ausgestaltung im Hause angebracht werden dürfen und ob hierfür ein gesondertes Entgelt zu leisten ist, sind schriftlich zu vereinbaren, um Unklarheiten oder unberechtigte Forderungen gar nicht erst zuzulassen.
Erfahrungsgemäß ist die Beschwerdehäufigkeit bei neu eröffneten Ordinationen in Häusern, in denen zuvor keine Arztpraxen waren, höher als bei der Übernahme bestehender Ordinationen. Letzteres birgt jedoch ein anderes Risiko, nämlich das der Miethöhung. Bei Mietobjekten, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen – dies sind beispielsweise in Wien nahezu alle Altbauordinationen –, gilt nämlich die Bestimmung des § 12a MRG. Dieser besagt, dass für den Fall, dass das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen, das heißt die Arztpraxis, verkauft wird, der Käufer zwar in den Mietvertrag eintritt, aber der Mietzins auf ein angemessenes Ausmaß erhöht werden darf.

Weitergabe oder Untervermietung?

Einen zentralen Teil des Vertrags sollte allerdings auch die vertragliche Regelung der Weitergabe des Bestandobjektes, unter anderem im Wege der „Untervermietung“ bilden. „Auch wenn seitens der Rechtsprechung Vertragsklauseln betreffend ,Verbot der Untervermietung‘ in der Regel dahingehend ausgelegt werden, dass damit sämtliche Formen der Weitergabe – auch Abtretung der Bestandrechte an Dritte – ausgeschlossen sind (6 Ob 613, 614/88 MietSlg 40.151), ist aus Sicht eines Vertragsverfassers dennoch empfehlenswert, im schriftlichen Mietvertrag den umfassenden Terminus ‚Weitergabe‘ zu verwenden, allenfalls mit besonderem Hinweis auf eine ,Untervermietung‘“, erläutert Eberhardt die aktuelle Gesetzeslage. Für die Weitergabe im Wege der Untervermietung ist im Vollanwendungsbereich des MRG die vertragliche Gestaltungsfreiheit durch § 11 MRG eingeschränkt. Danach sind vertragliche Untervermietungsverbote nur wirksam, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt. Dies ist nach der demonstrativen Aufzählung des § 11 Abs 1 MRG dann anzunehmen, wenn der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll (Z 1); der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt (Z 2); die Anzahl der Bewohner einer gemieteten Wohnung die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder nach der Aufnahme des Untermieters übersteigen würde (Z 3) oder mit Grund zu besorgen ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird (Z 4). „Eine klar(stellend)e schriftliche Regelung hinsichtlich Vertragszweck und Weitergabe ist jedenfalls zu empfehlen“, so Eberhardt.

Vertrag genau prüfen

Anders ist die Rechtslage bei der Fragestellung hinsichtlich der Berufsausübung – also der Nutzung der Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Beispiel als Ordination in Wohnungseigentumsobjekten. In Wohnungseigentumsobjekten ist auf die privatrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Wohnungseigentumsvertrag abzustellen und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung vom Wohnungseigentümer selbst oder in Miete benützt wird. Daher ist es empfehlenswert, vorab den Wohnungseigentumsvertrag – liegt meist in der Hausverwaltung auf – im Hinblick einer allfälligen Regelung über die Ausübung von beruflicher Tätigkeit in einer Wohnung zu prüfen. Findet sich im Wohnungseigentumsvertrag keine ausdrückliche zustimmende Regelung, dass die Nutzung auch zu Nichtwohnzwecken zulässig ist, müsste diesbezüglich eine Widmungsänderung gemäß den strengen Bestimmungen des § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erwirkt werden, zumal die Widmung eines Wohnungseigentumsobjektes zu einer bestimmten Nutzung – zum Beispiel Wohnen – und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers zählt.

Widmungsänderung

Beim Versuch, eine Widmungsänderung zu erwirken, ist zu beachten, dass die Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, insbesondere auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat. Sohin begründet schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer die Pflicht des änderungswilligen Wohnungseigentümers, die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer einzuholen oder die Ersetzung der Zustimmung im Außerstreitverfahren nach den Bestimmungen des § 52 WEG zu erwirken. Wie schwierig es sich gestalten kann, die Zustimmung aller Co-Eigentümer zu einer Umwidmung zu erreichen, davon kann eine Psychiaterin in Wien Gersthof ein Lied singen. Zwei Eigentümer ließen sich nicht umstimmen und verhinderten die Umwidmung. Entnervt ließ die Ärztin von ihrem Vorhaben ab, schlussendlich verkaufte sie sogar ihre Wohnung.
Wichtig ist aber auch das Schaffen klarer Verhältnisse im Innenverhältnis. Bei Praxisgemeinschaften werden die Fixkosten – unter anderem also Miete und Betriebskosten – geteilt, die Ärzte wirken aber nach außen unabhängig voneinander. Im Vordergrund steht die Aufteilung der Kosten. Praxisgemeinschaften sind die häufigste Form einer Kooperation unter niedergelassenen Ärzten. Mediziner – mit oder ohne Kassenvertrag – nutzen gemeinsame Ressourcen, wirken nach außen aber unabhängig voneinander. Jeder Arzt, der sich einer Praxisgemeinschaft anschließt, bleibt in seinem Auftritt ein Solospieler. Seit 1.1.2004 besteht in Österreich auch die Möglichkeit, eine Gruppenpraxis zu gründen. Während beim einfachen Zusammenschluss von Ärzten jeder einzelne Arzt für sich in Erscheinung tritt, ist die Gruppenpraxis selbst Rechtsträger, kann also auch selbst Rechtsgeschäfte tätigen, etwa Räume anmieten, Personal einstellen oder Material bestellen.

Spielregeln für Gruppenpraxen

So groß die Vorteile von Praxisgemeinschaften und Gruppenpraxen auch sind: Diese Art der Kooperation erfordert in jedem Fall Spielregeln, damit die Zusammenarbeit reibungslos verläuft. Wie immer sind Regeln für die Beendigung der Kooperation zu formulieren. Wann und unter welchen Umständen kann die Zusammenarbeit beendet werden? Wenn sich ein Arzt in einer befreundeten Ordination einmietet, geschieht dies nicht selten, weil er neben der Anstellung im Krankenhaus auch als Wahlarzt tätig sein und aus Kostengründen keine eigenen Räumlichkeiten und Ausstattungen anschaffen möchte. Die Sprechstunden müssen quantitativ klar festgelegt werden. Die Partner sollten sich auch Gedanken machen, ob eine Ausweitung der Sprechstunden möglich ist. Was passiert, wenn Schäden auftreten oder das Wartezimmer neu eingerichtet werden muss? Was passiert, wenn der Mieter den Drucker oder Kopierer ruiniert? Ist dies im Nutzungsentgelt berücksichtigt oder nicht? Auch wenn zu Beginn bestes Einvernehmen herrscht: Verträge macht man, um für den Ernstfall gerüstet zu sein. Je klarer die Regeln, desto besser.        mn


SERVICE

Rechtsspezialisten für Ärzte

Rechtsspezialisten2016.pdf

Steuerspezialisten für Ärzte

Steuerspezialisten2016.pdf

Ihr Partner für Psychologie, Psychotherapie & Psychiatrie

PartnerPsycho2016.pdf

Ärztliche Leiter der führenden Kur- und Rehabilitationszentren

AEaerztliche_leiter_NEU.pdf

Natürliche ortsgebundene Heilvorkommen in Österreich

Heilvorkommen.pdf

Vertragspartner der führenden Kur- & Rehabilitationszentren

AEvertrags_NEU.pdf - Vertragspartner der führenden Kur- & Rehabilitationszentren

Wohin mit welchem Leiden?

AEwohin_neu.pdf

Ihre Partner für ARCHITEKTUR

Zur Liste >>

Links

Audi
Marihart-Kretzschmar / Steuer- & Praxisberatung für Ärzte
MEDTAX – Die Ärztesteuerberater
Optimundus Reisewelt / Gratis-Katalog 2017
Raiffeisen Private Banking / Kreditaktion Ärzte-Million
s Wohnbaubank / Wohnbauanleihe mit Gewinnfreibetrag für Freiberufler
Weisses Rössl 4* Romantik Hotel St. Wolfgang / Salzkammergut

Immobilien & Ordinationen

aeterna immobilien / Arztpraxen & Vorsorgewohnungen Nähe AKH / 1090 Wien
Alpen Real / Eigentumswohnungen Linz-Urfahr / OÖ
Alpen Real / Penthouse Linz-Urfahr / OÖ
Avoris / Bauherrenmodell 1150 Wien
BAI / Wohn- & Anlegerimmobilien 1030, 1180 + 1220 Wien
Croatia-Real / Traumappartements mit Meerblick Kroatien
Decor Service / Ordination – Gruppenpraxis Bad Radkersburg / Stmk.
EDLER LIVING / Immofair - Eigentumswohnungen & Penthouse Nähe Schloss Belvedere 1040 Wien
EHL Immobilien / Eigentums- & Vorsorgewohnungen / Zinshäuser
Hübl & Partner / Eigentums- & Vorsorgewohnungen Nähe Alte Donau 1210 Wien
Immovate / Rosenhügel – Eigentumswohnungen 1130 Wien
Premium Immobilien Investment / Vorsorge- & Anlegerwohnungen 1190 + 1160 Wien
RE/MAX Balance
RE/MAX Dynamic
RE/MAX First
RE/MAX For All
RE/MAX Homes
RE/MAX Immowest
RE/MAX Kirchdorf
RE/MAX Leibnitz
RE/MAX Moving
RE/MAX Trend
RE/MAX Tulln-Purkersdorf
Semper Constantia Privatbank / Vorsorgewohnungen 1170 + 1220 Wien
Silver Living / Vorsorgeinvestment Betreutes Wohnen 1230 Wien
ST-HA Wohnbau / Arztpraxen & Anleger- & Eigentumswohnungen Nähe KH Nord 1210 Wien
Unterberger Immobilien / Arztpraxen Kufstein & St. Johann / Tirol
Wiener Privatbank / Vorsorgewohnungen Parkapartments am Belvedere – Nähe Hauptbahnhof / 1100 Wien
wohngut / PANORAMA3 – Eigentumswohnungen 1030 Wien
Wohninvest / Vorsorge Zinshausanteil 1170 Wien
wvg / DUO22 – Eigentumswohnungen 1220 Wien
ZIMA / Eigentumswohnungen Sonnental – Kitzbühel / Tirol