< vorhergehender Beitrag

Der Steuer ein Schnippchen schlagen

Zu viel Gewinn. Mit gezielten Investments in Immobilien lässt sich die Steuerlast, wenn schon nicht vermeiden, dann doch zumindest auf einen günstigeren Zeitpunkt verschieben.


Mag. Erwin Hübl, Hübl & Partner

Welche Investitionen in Immobilien machen 2013 noch steuerlich Sinn? Eines gleich vorweg: Die Möglichkeiten, durch direkte oder indirekte Investitionen in Immobilien Steuern zu sparen, sind spärlich – vor allem dann, wenn einmalig hohe Gewinne durch zielgerichtete Investitionen gemindert werden sollen. Was macht also steuerlich noch Sinn? „Bei Investitionen in und Inbetriebnahme von Immobilien bis 31. Dezember 2013 ist noch eine Halbjahresabschreibung möglich. Sie können aber auch Vorauszahlungen auf laufende Reparaturen des kommenden Jahres tätigen und diese sofort absetzen“, erklärt Steuerberaterin Mag. Karin Fuhrmann, Partnerin und Immobilienexpertin bei TPA Horwath Österreich. „Überdies können natürliche Personen betriebliche Investitionen in Gebäude und Herstellungsaufwendungen eines Mieters auf ein Gebäude zur Deckung des Investitionserfordernisses für den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag geltend machen, wenn mit der Baumaßnahme nach dem 31. Dezember 2008 begonnen wurde.“ Beachtet werden sollte aber, dass seit 2013 die Höhe des maximalen Gewinnfreibetrages eingeschränkt ist. „Bei höheren Gewinnen können Sie Steuern sparen, wenn Sie den Betrieb rückwirkend unter Anwendung des Artikel III UmgrStG in eine GmbH einbringen“, so Fuhrmann.
Sind aber auch in den kommenden Jahren hohe Einkommen zu erwarten, könnte die Anlage in Vorsorgewohnungen oder die Beteiligung an einem Bauherrenmodell interessant sein. Wobei die Steuerstundungseffekte vor allem Bauherrenmodelle in den Mittelpunkt rücken.

So funktioniert das Bauherrenmodell

Der private Kapitalanleger erzielt als Miteigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der steuerliche Vorteil ergibt sich aus der Vorsteuerabzugsberechtigung und dem Steuerstundungseffekt. „In den ersten Jahren ergeben sich hohe Anfangsverluste aufgrund der begünstigten Abschreibungsdauer“, hebt Wohninvest GmbH Geschäftsführer Mag. Robert Fotter hervor. So können bestimmte Herstellungsaufwendungen über 15 Jahre anstatt der sonst üblichen 67 Jahre abgeschrieben werden, Instandsetzungsaufwendungen sogar über zehn Jahre. Zusätzlich kann der große Bauherr Nebenkosten des Grundstückserwerbs – zum Beispiel Ausarbeitung der Grundkonzeption, Steuerberatungs-, Treuhänder-, Vermittlungskosten – steuerlich sofort geltend machen, während diese Kosten beim kleinen Bauherrn zu verteilen sind. Die so entstandenen Anlaufverluste können mit anderen Einkünften, etwa aus selbstständiger oder unselbstständiger Arbeit, verrechnet werden und führen damit zu einer Steuerersparnis. Um all das muss sich der Investor natürlich nicht selbst kümmern. Unternehmen wie die Wohninvest GmbH, ifa-AG, Premium Immobilien AG oder die Hübl & Partner Gruppe, um nur einige der zahlreichen Anbieter zu nennen, übernehmen die Projektabwicklung und später das Immobilienmanagement.
Eines sollte aber jedem Investor bewusst sein, mahnt Mag. Robert Fotter: „Jeder Investor erwirbt einen ideellen Anteil an der Immobilie und wird im Grundbuch eingetragen.“ Er erwirbt kein Eigentum an einer bestimmten Wohnung, sondern wird Miteigentümer an der Liegenschaft. Der gravierende Nachteil: Einen Miteigentumsanteil kann man natürlich nicht so einfach wieder verkaufen wie eine Wohnung. Außerdem sollte man schon allein aus steuerlichen Gründen seinen Anteil für mindestens 22 Jahre behalten. „Werbungskosten, Bau- und Sanierungskosten werden auf 15 Jahre mit 6,7 Prozent pro Jahr abgeschrieben.“ So werden in den ersten Jahren hohe steuerliche Verluste erzielt und man muss für die Mieteinnahmen so gut wie keine Steuern zahlen – sofern die Prognosen auch zutreffen. Steuerlich eignet sich das Bauherrenmodell speziell für Einnahmen-Ausgaben-Rechner in der 50-prozentigen Steuerprogression, da durch das Investment hohe steuerliche Abschreibungen generiert werden. „Wir haben viele Freiberufler, Ärzte, Anwälte und Steuerberater unter unseren Investoren“, betont Fotter, der sich auf kleinere Objekte spezialisiert hat. „Im Schnitt haben wir acht Investoren pro Projekt.“ Der Vorteil: „Die Investoren können, sofern sie daran interessiert sind, einander kennenlernen. „Bei unseren Projekten liegt im Durchschnitt die Einstiegshürde bei rund 100.000 Euro Eigenkapital, das in den ersten drei Jahren aufzubringen ist. Jeder Investor muss mindestens fünf Prozent der Anteile an einem Projekt übernehmen.“ Dafür winken Renditen zwischen 3 und 3,5 Prozent. „Ohne Berücksichtigung von Förderungen und steuerlichen Effekten“, wie Fotter betont. „Die steuerlichen Effekte hängen von den ganz persönlichen Lebensumständen ab.“ In der höchsten Progressionsstufe können es dann auch schon zehn bis zwölf Prozent sein.

Wer früher aussteigt, der zahlt

Jedoch ist zu beachten, dass es sich beim Bauherrenmodell um eine langfristige Veranlagungsform handelt. Werden die Miteigentumsanteile innerhalb von 15 Jahren mit Gewinn verkauft, ist der Spekulationsgewinn steuerpflichtig bzw. kommt es zu einer Nachversteuerung der begünstigten Abschreibung. Daher ist jeder Investor gut beraten, sich die in den Angeboten abgedruckten Modellrechnungen mit einem Experten genau durchzusehen. Denn häufig wird von allzu optimistischen Prognosen ausgegangen. So sollte man sich bewusst sein, dass die Mieten nicht unendlich nach oben wachsen können – vor allem in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Der Steuervorteil allein macht eine Investition allerdings nicht attraktiv, nur eine Gesamtbetrachtung kann zur richtigen Entscheidung führen. Nettokosten, Lage, Infrastruktur, Förderungen oder erforderliche Bewilligungen sollten jedenfalls berücksichtigt werden.
Eines ist klar: Wohnraum wird gebraucht, vor allem in den städtischen Agglomerationen. „Aufgrund des weiteren Zuzugs in Wien und der Verknappung von Bauland im urbanen Gebiet werden die Preise für Wohnungen weiterhin steigen. Das aktuell niedrige Zinsniveau bietet einen zusätzlichen Investitionsanreiz. Auch in Anbetracht des starken Kaufkraftverlusts in den letzten Jahren haben sich unsere Immobilien als besonders wertbeständig erwiesen. Jetzt ist mit Sicherheit die beste Zeit, in eine Immobilie als Wertanlage zu investieren“, so Ing. Mag. Erwin Hübl von Hübl & Partner.        mn

Bauherrenmodell

  • Sachwertinvestment bietet ein arbeitsfreies, wertgesichertes Zusatzeinkommen (Indexierung der Mieterträge).
  • Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung (beim klassischen Bauherrenmodell) und persönliche Firmenbucheintragung (beim Bauherrenmodell als Beteiligungsmodell)
  • Förderung: Das Land Wien fördert ca. 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten durch 1 Prozent Fixzinsdarlehen bzw. Annuitätenzuschüsse.
  • Steuervorteil: Sofortabschreibung der Werbungskosten, Bau- und Sanierungskosten werden auf 15 Jahre mit 6,7 Prozent p. a. abgeschrieben. Vorsteuerabzug durch Unternehmereigenschaft
  • Vermietungsgrad: Hoher Vermietungsgrad durch Mietenpool, geförderte Mieten, kleine Wohnungen, hochwertige Ausstattung (Küche, Parkett, Bad, Lift)
  • Bequemlichkeit: kein persönliches Engagement/Aufwand durch Dienstleistungspakete von professionellen Projektabwicklern
  • Immobilienauswahl: Zugang zu Immobilien in verkehrsgünstiger Lage, mit guter Infrastruktur und Wertsteigerungspotenzial durch professionellen Projektabwickler
  • Eigenkapital üblicherweise 25 Prozent brutto, verteilt auf drei bis vier Jahre – bis zu 50 Prozent „Rückzahlung“ durch Steuereffekt aus verkürzter Abschreibung der Bau-/Sanierungs- sowie Werbungskosten
  • Einsparungseffekt: Anfängliche Einsparungen beim Kapitaleinsatz durch Steuereffekte

Der Gewinnfreibetrag

  • Der Gewinnfreibetrag (GFB) steht allen natürlichen Personen unabhängig von der Gewinnermittlungsart zu und beträgt bis zu 13 Prozent des Gewinns, derzeit aber maximal 45.350 Euro (vor 2013: 100.000 Euro) pro Jahr.
  • Für die Veranlagungsjahre 2013 bis 2016 wurde nämlich der 13-prozentige Satz für den Gewinnfreibetrag auf Gewinne bis 175.000 Euro eingeschränkt.
  • Für Gewinne zwischen 175.000 Euro und 350.000 Euro können nur mehr 7 Prozent und für Gewinne zwischen 350.000 Euro und 580.000 Euro 4,5 Prozent als GFB geltend gemacht werden.
  • Für Gewinne über 580.000 Euro gibt es gar keinen GFB mehr.
  • Bis 30.000 Euro Gewinn steht der GFB jedem Steuerpflichtigen automatisch zu (sogenannter Grundfreibetrag = 3.900 Euro).
  • Ist der Gewinn höher als 30.000 Euro, so steht ein über den Grundfreibetrag hinausgehender (investitionsbedingter) GFB nur zu, wenn der Steuerpflichtige im betreffenden Jahr bestimmte Investitionen getätigt hat.
  • Als Investitionen kommen abnutzbare körperliche Wirtschaftsgüter mit einer Nutzungsdauer von mindestens vier Jahren (z. B. Maschinen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, LKW, EDV, Gebäudeinvestitionen) oder bestimmte Wertpapiere (Anleihen sowie Anleihen- und Immobilienfonds) infrage.
  • Nicht geeignet sind alle nicht abnutzbaren Anlagen (wie z. B. Grund und Boden), unkörperliche Wirtschaftsgüter (wie z. B. Rechte, Patente, Finanzanlagen mit Ausnahme der erwähnten Wertpapiere), PKW, Kombis, Luftfahrzeuge, GWGs, gebrauchte Anlagen und Investitionen, für die eine Forschungsprämie in Anspruch genommen wird.

Fotos: Hübl & Partner, Wohninvest GmbH, tpa-horwath