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Der Preis ist heiß

Nicht nur mangels Alternativen rücken Vorsorgewohnungen wieder vermehrt in den Blickpunkt von Privatinvestoren. Die Renditen sind klein, aber sicher – und gegenüber dem Sparbuch mehr als attraktiv.

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Nun haben wir es schwarz auf weiß. Es gibt sie tatsächlich, die Pensionslücke. Erstmals sehen die Österreicher schwarz auf weiß, wie hoch ihre aktuellen Pensionsansprüche wären. Der Aha-Effekt war groß, denn durch die zahlreichen Reformen wurden auch die Pensionsansprüche in den letzten Jahren radikal gekürzt. Nach wie vor laufen viele sehenden Auges ins Verderben. Denn eine aktuelle Studie zeigt, dass die Österreicher wissen, dass sie vorsorgen müssen. Die Studie von GfK Austria im Auftrag von s Versicherung, Erste Bank und Sparkassen über das „Vorsorgeverhalten und Pensionskonto neu“ befragte 1.000 Österreicher zwischen 15 und 65 Jahren und zeigt, dass die Befragten eine sehr realistische Einschätzung davon haben, was sie im Alter vonseiten des Staates erwarten dürfen. Alexander Zeh, Managing Director von GfK Austria: „Die eigene Pensionslücke wird auf rund 600 Euro – und damit um 50 Euro höher als noch 2011 – geschätzt. Frauen stufen diese mit durchschnittlich 544 Euro deutlich niedriger ein als Männer mit 659 Euro. Je höher das eigene Einkommen ist, desto höher fällt auch die Prognose hinsichtlich der zu erwartenden Pensionslücke aus.“ Die Frage nach dem besten Produkt in der Altersvorsorge beantworten 32 Prozent aller Österreicher mit Immobilienbesitz. Auf den Plätzen zwei bis vier folgen die private Pensionsversicherung (14 Prozent), die Pensionsvorsorge mit staatlicher Förderung (11 Prozent) und die klassische Lebensversicherung (8 Prozent).

Der auf der Hand liegende Vorteil des Investments in Vorsorgewohnungen: Durch den Kauf einer Vorsorgewohnung erwirbt man direktes Eigentum, das durch die Eintragung ins Grundbuch nach außen ersichtlich verbrieft wird. Die Käufer erhoffen sich neben einer Wertsteigerung eine Inflationsabgeltung durch steigende Mieteinnahmen – die idealerweise die Pensionslücke schließen. Das Anlageobjekt wird nicht selbst bewohnt, sondern Ziel ist es, aus der Vermietung zusätzliche, inflationsgeschützte Einnahmen zu erzielen. Der Investor wird zum Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne und generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG. Die Umsatzsteuer vom Kaufpreis kann als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden. Als Werbungskosten dürfen Fremdkapitalzinsen, Finanzierungsnebenkosten, die Absetzung für Abnutzung (AfA) und sonstige Aufwendungen bei der Steuer geltend gemacht werden. Sofort abzugsfähige Werbungskosten können bereits im Jahr der Entstehung mit anderen Einkünften gegengerechnet werden. Die Absetzung für Abnutzung beträgt grundsätzlich 1,5 Prozent, außer eine kürzere Nutzungsdauer kann durch ein Gutachten bestätigt werden. Einnahmen und Ausgaben gelten in dem Jahr als zugeflossen, in dem sie entstanden sind und ein Verlustausgleich ist innerhalb der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung möglich (kein Verlustvortrag).

Zwischen 3,2 und 5 Prozent Rendite

Neben der Lage ist der Kaufpreis ein ganz entscheidender Einflussfaktor, der zusammen mit der Höhe der Miete maßgeblich die Renditeerwartung bestimmt. Um möglichst leistbare Mieten erzielen zu können, bewegen sich die aktuellen Kaufpreise diverser Anbieter derzeit je nach Lage in einer Bandbreite von 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Miete von rund 10 Euro pro Quadratmeter ergeben sich Renditeerwartungen zwischen 3,2 Prozent und 5 Prozent – im Vergleich zu den aktuellen Renditen für Sparbücher und Anleihen also eine attraktive Alternative.
Innerhalb eines Beobachtungszeitraumes von 20 Jahren muss ein wirtschaftlicher Gewinn erzielt werden, damit keine Liebhaberei vorliegt und es nicht zu einer Nachversteuerung der erzielten Einkünfte kommt. Bei der Veräußerung der Immobilie ist die neue Immobilienbesteuerung laut Stabilitätsgesetz 2012 mit einem Steuersatz von 25 Prozent auf den Wertzuwachs (Ausnahme: bei Hauptwohnsitz) zu berücksichtigen.
Prognoserechnung unverzichtbar
Doch Vorsicht: Zur Absicherung des steuerlichen Konzeptes ist eine nachvollziehbare Prognoserechnung vorzulegen. In vielen Fällen tendieren die Anbieter dazu, zu optimistische Prognoserechnungen vorzulegen. Lassen Sie sich Varianten ausrechnen. Wie schaut die Sache aus, wenn die Zinsen steigen, das Einkommen trotz bester Karriereaussichten doch einmal fällt oder die Raten nach einer Scheidung nicht mehr bedient werden können? Offene Fragen, denen man sich vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung unbedingt stellen sollte.
Gute Lage, realistische Miethöhe, begehrte Wohnungsgröße, moderne Ausstattung. Erfüllt die Wohnung all diese Kriterien, ist das Leerstandsrisiko – der Rendite-Killer schlechthin – schon kräftig gesenkt. Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, kann sich nach einem Mietenpool oder einer Vermietungsgarantie erkundigen. Diese beiden Services werden von manchen Anbietern angeboten. Häufiger ist der Mietenpool, mit dem etwa Hübl & Partner gute Erfahrungen gemacht haben. Dabei werden die Mieteinnahmen aller Wohnungen in einen Topf geworfen und anteilig auf die Wohnungseigentümer verteilt. Sollte die eigene Wohnung einmal ein paar Monate leer stehen, lukriert man dennoch Mieteinnahmen. Der Nachteil: Hat man eine sehr attraktive Wohnung, die immer gut vermietet ist, sponsert man jene Eigentümer, deren Wohnungen oft leer stehen. Seltener sind Vermietungsgarantien. Sie sind eine Art Versicherung und meist mit entsprechenden Kosten verbunden. Dabei garantiert der Anbieter fixe Mieteinnahmen für einen bestimmten Zeitraum, auch wenn die Wohnung leer steht.

Hohe Preise lassen Renditen schmelzen

Enttäuschungen erlebten derzeit nur Entwickler, die mit überzogenen Preisen in den Markt gingen, erklärt EHL-Geschäftsführer Mag. Michael Ehlmaier. Insbesondere bei Projekten in guten peripheren Lagen scheine manchmal der Realismus der Anbieter auf der Strecke zu bleiben. Die zum Beispiel innerhalb des Gürtels stark steigenden Grundstückspreise lassen das notwendige Investitionsvolumen für Vorsorgewohnungen in die Höhe schnellen. „Die Steigerung bei den Grundstückspreisen hat dazu geführt, dass sich die typischen Vorsorgeprojekte in andere Bezirke verlagert haben. In den früheren ‚gelernten‘ Vor­sorgelagen innerhalb des Gürtels bzw. den Bezirken 13, 18 und 19 sind aufgrund der gestiegenen Kaufpreise die Renditen bei der Vermietung stark gesunken. Daher sind die Projektentwickler in die Bezirke außerhalb des Gürtels ausgewichen, was keinesfalls als Nachteil gesehen werden darf, da hier in vielen Gegenden die Verkehrsanbindung ebenfalls ausgezeichnet ist und diese Lagen in der Vermietung keinerlei Nachteile mit sich bringen“, so Ehlmaier.

Hohes Potenzial

Waren bis vor einigen Jahren 4-Zimmer Wohnungen rund 110 Quadratmeter groß, muss sich das ganze heute auf 75 bis 80 Quadratmeter ausgehen. Die höheren Mieten sind den höheren Grundstückspreisen geschuldet. „Die schlagen natürlich auf die Gestehungskosten voll durch“, so Hübl. Mit Kaufpreisen von 3.700 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter müsse man aktuell rechnen. „Wenn dann auch noch eine vernünftige Rendite herausschauen soll, braucht es Mieten in Höhe von 12 bis 14 Euro“, so der Immobilienexperte. Hübl: „Generell gilt: Je höher das Einkommen, desto eher rentiert sich der Kauf einer Vorsorgewohnung.“ Grund sind die steuerlichen Vorteile: Zum einen kann man die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen. Vom Einkommensteuervorteil profitieren primär Topverdiener. Wer eine Wohnung vermietet, kann die Verluste, die in den ersten Jahren durch Kreditzinsen und Abschreibung anfallen, vom restlichen Einkommen abziehen.

Alt-Wiener Vorsorgewohnung

„Innerhalb des Gürtels sind gute Bauplätze für den Neubau von Vorsorgewohnungen Mangelware. Die Preise steigen. Die Renditen sinken. Wer dort zuschlägt, sollte genau nachrechnen, ob sich das Vorhaben überhaupt rentiert“, mahnt Georg Aichelburg-Rumerskirch, Immobilienexperte der Wiener Privatbank. Doch das heißt nicht, dass man auf seine Vorsorgewohnung zum Beispiel in der Josefstadt verzichten muss. Seit einigen Jahren bietet die Wiener Privatbank Altbauwohnungen in einem parifizierten Althaus als Vorsorgewohnungen an. Sie kommen günstiger. „Im Schnitt kosten die Wohnungen rund 1.700 Euro pro Quadratmeter“, betont Aichelburg-Rumerskirch. Der Preis klingt verlockend. Dafür braucht man aber auch einen langen Atem, denn Alt-Wiener Vorsorgewohnungen sind zum Kaufzeitpunkt unbefristet vermietet. Erst bei Eintritt in den bestehenden Mietvertrag durch einen Berechtigten erfolgt eine entsprechende Anpassung des Mietzinses. Kann die Wohnung aber neu vermietet werden und kommt dadurch der angemessene Mietzins zu Anwendung, entsteht ein erheblicher Mehrertrag. Der typische Käufer ist zwischen 35 und 55 Jahre alt. „Das Investment in eine Alt-Wiener Vorsorgewohnung ist eine attraktive wertbeständige Geldanlage mit geringem Risiko und hohem Wertsteigerungspotenzial“, so Aichelburg-Rumerskirch. „Ab 25.000 Euro sind Sie mit dabei.“ Dass eine Lohn- bzw. Einkommensteuersenkung den Bauherren- und Vorsorgewohnungsmodellen die Attraktivität nehmen könnte, daran glaubt der Immobilien-Experte nicht: „Da geht es nicht um ein paar Prozentpunkte auf oder ab.“

Neubauherrenmodell

Eine weitere Variante, das etwas sperrig betitelte Neubauherrenmodell, realisiert der Wiener Bauträger Hübl & Partner aktuell in der Godlewskigasse 22 in Wien-Donaustadt. Bei diesem Projekt liegt wie bei allen Hübl & Partner-Produkten der Schwerpunkt auf der Zukunfts- und Pensionsvorsorge bzw. Anlage. Dieses Projekt mit 25 Wohnungen besticht durch seine Nähe zur Alten Donau und seiner ausgezeichneten Verkehrsanbindung an das U-Bahn-Netz durch die U1 beim Donauzentrum Wien. Für ein hohes Mieterpotenzial sorgt die Nähe zum Vienna International Centre.
„Aufgrund des weiteren Zuzugs in Wien und der Verknappung von Bauland im urbanen Gebiet werden die Preise für Wohnungen weiterhin, wenn auch nicht im Ausmaß der letzten Jahre, steigen“, analysiert Ing. Mag. Erwin Hübl, Hübl & Partner, das aktuelle Marktgeschehen. Das aktuell niedrige Zinsniveau biete einen zusätzlichen Investitionsanreiz. „Vor allem in Anbetracht des starken Kaufkraftverlusts in den letzten Jahren haben sich unsere Immobilien als besonders wertbeständig erwiesen.“ Jetzt sei mit Sicherheit die beste Zeit, in eine Immobilie als Wertanlage zu investieren, denn „… die Aktien- und Rentenmärkte sind zunehmend überhitzt, somit sollten einem Investment-Portfolio gerade jetzt auch Immobilien beigemischt werden“.
Für Hübl ist es „das bessere Modell als eine Sanierung, wo einem nach zehn Jahren die Fassade wieder runterfällt“. Die Investoren bekämen hier „einen Anteil an einem nagelneuen Zinshaus, das ist auch von den Energieziffern und den Wartungs- und Folgekosten her wesentlich besser als ein altes Haus.“ Der Unterschied zu einem Gründerzeitzinshaus sei außerdem, dass man nicht dauerhaft an mietrechtliche Beschränkungen gebunden sei, sondern nur für 20 Jahre. „Danach sind die Wohnungen zum angemessenen Mietzins vermietbar, also knapp unterhalb des freien Mietzinses.“

„Langfristige Geschichte“

Diese 20 Jahre sollte man aber unbedingt einhalten. Zuvor lasse sich ein solcher Hausanteil, wenn überhaupt, oft nur mit Verlusten verkaufen. Anders als mit einer Vorsorgewohnung komme man beim Bauherrenmodell nämlich nicht allzu rasch in die Gewinnzone. Dafür rechnen sich Bauherrenmodelle für eher jüngere Investoren. Experten raten dazu, nicht zu spät damit anzufangen. Auf jeden Fall sollte man ab – nachhaltigem – Erreichen des Spitzensteuersatzes darüber nachdenken. „Unsere Investoren sind in der Regel auch in der 50er-Progression“, sagt Hübl, er hält sein Projekt aber auch für Menschen in der zweithöchsten Steuerstufe, jener mit 42 Prozent, für interessant. Steuerliche Vorteile sind jedenfalls, dass die Herstellungskosten auf nur fünfzehn Jahre verteilt abgesetzt werden können, die Kosten für Instandsetzung sind sogar auf nur zehn Jahre abschreibbar. Den Trend zu immer jüngeren Investoren bestätigt auch RVW Geschäftsführerin Mag. Marion Weinberger-Fritz: „Bis vor einigen Jahren handelte es sich primär um ältere Manager. Nun wird quer durch die Bevölkerung investiert, vom 30-jährigen Familienvater bis zur Pensionistin.“                                mn

Vorsicht bei Eigennutzung

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde der Zeitraum für die Berichtigung von Vorsteuern auf 20 Jahre verlängert. Das bedeutet, dass im Falle eines umsatzsteuerfreien Verkaufes oder der Eigennutzung der Wohnung innerhalb von 20 Jahren ab Nutzungsbeginn die bei der Anschaffung der Wohnung oder bei Großreparaturen in Anspruch genommene Vorsteuer für jedes Jahr der Änderung (also für die auf 20 noch fehlenden Jahre) mit einem Zwanzigstel dem Finanzamt zurückzuerstatten ist. Dies gilt generell für Wohnungen, die nach dem 31. März 2012 erworben wurden, bzw. für zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen, die nach dem 31. März 2012 erworben wurden, außer es wurde vor dem 1. April 2012 ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen.

Plus/Minus Vorsorgewohnung

Das sind die Vorteile:

• Sicherheit und geringes Risiko: Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist die Veranlagung in einen Realwert und bietet somit eine hohe Sicherheit.
• Steuerliche Vorteile: Der wesentlichste Vorteil ist die Rückerstattung der Umsatzsteuer beim Immobilienkauf.
• Inflationsschutz: Die Mieterträge sind an den Verbraucherpreis-Index angepasst. Dadurch verfügen Sie über ein Investment mit Inflationsschutz.
• Wertsteigerung aufgrund steigender Wohnungspreise

Das müssen Sie bedenken:

• Risiko von Leerständen bzw. Schwierigkeiten mit einem Mieter: Um das Risiko dadurch möglichst gering zu halten, werden mancherorts Mietenpools angeboten. Dabei fließen die Mieterträge einer Wohnhausanlage in einen Topf und werden dann aliquot auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird eine Wohnung einmal nicht vermietet, so wird dieser „Leerstand“ auf alle Eigentümer aufgeteilt, wodurch das Risiko für den Einzelnen minimiert wird.
• Eingeschränkte Liquidität: Das Investment in eine Vorsorgewohnung ist eine langfristige Angelegenheit. Stellen Sie sich darauf ein, dass Ihr Geld damit auf längere Zeit gebunden ist.
• Keine Wohnbauförderung: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie keine Wohnbauförderung in Anspruch nehmen.

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