Der Kluge baut vor
Sind Ordination und Wohnung in einem Einfamilienhaus untergebracht, ist das natürlich praktisch. Derartige Lösungen werden aber von der Finanz genau unter die Lupe genommen.
Dr. Michael A. Klinger, SFÄ-Steuerberatung für Ärzte
qMiete, Kauf oder selber bauen: Für jede Variante gibt es, speziell für Ärzte, Vorteile. „Es gibt hier allerdings keine ‚Wunder‘-Formel, mit der ausgerechnet werden könnte, was nun für die Schaffung von Ordinationsräumen die perfekte Lösung ist“, heißt es dazu bei den Steuerberatern unisono. „Es ist eine sehr persönliche Entscheidung, die eng mit der individuellen Lebenssituation und -planung zusammenhängt. Junge Ärzte werden die erste Ordination wohl anmieten, denn allein der Ankauf einer Ordination kann schon ein tiefes Loch reißen – also wozu sich noch weiter verschulden“, so der Salzburger Steuerberater Dr. Michael A. Klinger, SFÄ-Steuerberatung für Ärzte. Im höheren gesetzten Alter könne es hingegen schon Sinn machen, eine eigene Ordination zu kaufen oder zu errichten. Da kommen dann auch Überlegungen zum Vermögensausbau hinzu.
Steuernachzahlungen drohen
Egal ob Kauf oder Neubau: Eine grundlegend wichtige Fragestellung ist aus Sicht des Experten zunächst, wie viel an Eigenkapital vorhanden ist oder wie hoch die zu erwartenden Einkünfte aus der Arztpraxis geschätzt werden. Zum Eigenkapital kann auch ein Grund zählen, der zum Beispiel geerbt wurde, wobei dies nicht automatisch grünes Licht für das Bauen bedeutet. Von großer Bedeutung sind auch hier die drei L der Immobilienwirtschaft: Lage, Lage, Lage. Gerade für eine ärztliche Ordination ist die Erreichbarkeit eine wichtige Frage.
Zu bedenken ist schon im Vorfeld, wie es mit dem Gebäude nach Beendigung der ärztlichen Tätigkeit weitergeht. Soll in den Ordinationsräumlichkeiten ein anderer Arzt tätig werden oder sollen diese Räume dann Wohnzwecken zugeführt werden? „Allein die steuerliche Behandlung der Überführung ins Privatvermögen ist ein äußerst komplexes Thema, wo es selbst noch Jahre nach der Aufgabe einer Ordination zu empfindlich hohen Steuernachzahlungen kommen kann“, so Klinger. Fest steht, dass sich die Situation bei der Steuerfreistellung von privaten Immobilienverkäufen mit dem kürzlich erlassenen „Strukturpaket“ deutlich verschlechtert hat – Aspekte, die man auch vor einer Entscheidung zu einem Neubau einer gemischt genutzten Immobilie genau bedenken sollte.
Steueroptimiert bauen
Wenn schon neu gebaut wird, dann sollte man zumindest „steueroptimiert“ bauen – vor allem dann, wenn Ordination und Wohnung unter einem Dach sind. Gerade in älteren Gebäuden können sich Situationen ergeben, in denen das Vorzimmer der Wohnung gleichzeitig der Zugang zu den Behandlungsräumen ist. Eine auch optisch deutliche Trennung von Ordinations- und Privaträumen kann die Situation deutlich entschärfen. Diese kann bis zum Anlegen von zum Beispiel zwei Stromzählern, unabhängigen Telefonleitungen oder getrennten Verträgen mit Entsorgungsunternehmen gehen. Natürlich könne in einem Haus, wo eine Ordination und ein Wohnbereich sind, nicht alles bei der Steuer geltend gemacht werden.
„Wie der genaue Schlüssel dann aussieht, sollte möglichst schon bei der Planung genau festgelegt und geklärt werden, sonst sind ständige Auseinandersetzungen mit der Finanzbehörde vorprogrammiert“, erklärt Klinger. Um Diskussionen mit dem Finanzamt den Wind aus den Segeln nehmen zu können, empfiehlt es sich, bereits bei der Erstellung des Bauplanes auf einschlägige Indizien zu achten: Die Räume sollten sich schon durch ihre Bezeichnung der betrieblichen Sphäre zurechnen lassen, also Namen wie „Archiv für Patientenunterlagen“, „Patienten-WC“ oder „Therapieraum“ tragen.
Der Partner wird zum Vermieter
Zu überlegen ist, ob man nicht den Ehepartner, den Lebensgefährten oder eine Person, zu der man großes Vertrauen hat, mit ins Spiel bringen sollte. Die betreffende Person kauft ein Grundstück mit einem alten Haus oder lässt ein Haus bauen und vermietet dieses für Ordinationszwecke weiter. Das hat erstens den Vorteil, dass das Gebäude im Privatbesitz bleibt, bei einem späteren Verkauf also kein betrieblicher Anteil ins Privatvermögen transferiert werden muss. Zweitens können auf Mieterseite Investitionen wie zum Beispiel der Ausbau der Ordination auf die Mietdauer – also kürzer, sprich aufwandserhöhender – abgeschrieben werden.
Der gesamte Steuerspareffekt ist natürlich umso größer, je höher das Einkommensgefälle zum Ehepartner ist. Dadurch kann man das steuerlich günstige „Familiensplitting“ auf völlig legale Weise optimieren.
Bei einem Kauf bzw. Neubau von Ordinationsräumen können steuerlich zumindest die Zinsen für aufzunehmende Kredite geltend gemacht werden. Dazu kommen, weil Ärzte Freiberufler sind, zwei Prozent des Kaufpreises als „Gebäudeabschreibung“ – insgesamt sinken damit der Gewinn und die zu entrichtende Steuer. Einen Vorsteuerabzug allerdings gibt es nur dann, wenn der Arzt auch umsatzsteuerpflichtige Einkünfte vorweisen kann. Die Umsätze aus der Tätigkeit als Arzt sind nach dem österreichischen Umsatzsteuerrecht bekanntlich unecht umsatzsteuerbefreit, das heißt, es besteht zwar keine Umsatzsteuerpflicht für diese Umsätze.
Andererseits entfällt aber somit das Recht auf Abzug der Vorsteuern, die auf den für den Betrieb der ärztlichen Praxis liegenden Ausgaben lasten. Vorsteuern sind also nur insoweit abzugsfähig, als sie im Zusammenhang mit steuerpflichtigen Umsätzen stehen. Wer nun aber glaubt, den Anteil der steuerpflichtigen Umsätze recht hoch ansetzen zu können, um mehr Vorsteuern lukrieren zu können, der sei gewarnt.
„Die Finanz schaut da ganz besonders streng hin“, warnt Klinger. „Die schauen zum Beispiel auf die Umsätze des Vorgängers oder auf die Umsätze der letzten Jahre. Sind da größere Sprünge zu verzeichnen, hakt das Finanzamt bei der Steuerprüfung sicherlich nach.“ mn
