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Der Finanzminister zahlt mit

Das Jahr neigt sich langsam seinem Ende zu. Zeit, sich Gedanken zu machen, den Gewinn ertragssicher und steuerschonend anzulegen. Immobilien sollten bei diesen Überlegungen immer in Betracht gezogen werden. In einigen Fällen zahlt das Finanzamt mit.

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„Bauherrenmodelle rechnen sich für Einnahmen-Ausgaben-Rechner in der 50prozentigen Steuerprogression, da durch das Investment hohe steuerliche Abschreibungen generiert werden“, bringt es der Geschäftsführer der Wohninvest Mag. Robert Fotter auf den Punkt. Wohninvest ist ein exklusiver Anbieter von Bauherrenmodellen, der sich speziell auf hochwertige Immobilien aus der Gründerzeit spezialisiert hat. Aktuell betreut das Unternehmen 22 Projekte mit in Summe 164 Investoren. „Wir haben viele Freiberufler, Ärzte, Anwälte und Steuerberater unter unseren Investoren“, betont Fotter. „Im Schnitt sind sie 49 Jahre alt.“
„In den ersten Jahren ergeben sich hohe Anfangsverluste aufgrund der begünstigten Abschreibungsdauer“, hebt Fotter hervor. Herstellungsaufwendungen können über 15 Jahre anstatt der sonst üblichen 67 Jahre abgeschrieben werden, Instandsetzungsaufwendungen sogar über zehn Jahre. Zusätzlich kann der große Bauherr Nebenkosten des Grundstückserwerbs – zum Beispiel Ausarbeitung der Grundkonzeption, Steuerberatungs-, Treuhänder-, Vermittlungskosten – steuerlich sofort geltend machen, während diese Kosten beim kleinen Bauherrn zu verteilen sind. Die so entstandenen Anlaufverluste können mit anderen Einkünften, etwa aus selbstständiger oder unselbstständiger Arbeit, verrechnet werden und führen damit zu einer Steuerersparnis. Wobei die steuerlichen Effekte von den ganz persönlichen Lebensumständen abhängen. Demnach liegt keine Liebhaberei vor, wenn innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren – zuzüglich einer Bauzeit von maximal drei Jahren – ein Totalüberschuss erzielt wird.
Aktuell werden Investoren für ein Projekt in der Wiener Kaiserstraße gesucht. „Ab 50.000 Euro ist man mit dabei“, so Fotter. Das fast vollvermietete Haus soll durch einen Dachbodenausbau aufgewertet, die freien Wohnungen sollen saniert werden. In sieben bis zehn Jahren sollen dann die einzelnen Wohnungen verkauft werden. Gekauft wurde um rund 3.500 Euro pro Quadratmeter. „Aktuell liegen die Verkaufspreise für sanierte Objekte bei 4.900 Euro pro Quadratmeter.“

Zinshausauktion

Um ganze Häuser – „hier bin ich der Herr im eigenen Haus“ – geht es bei der Zinshaus-Auktion am 14. November 2014 im Wiener Hotel Hilton. Schnellentschlossenen bietet sich hier unter Umständen die Möglichkeit, ein Schnäppchen zu ergattern. Zur Auktion gelangen sieben Häuser in den Bezirken Leopoldstadt, Favoriten, Rudolfsheim-Fünfhaus, Ottakring und Döbling. Bei drei Häusern liegen die Rufpreise zwischen 1,2 und 1,3 Millionen Euro. Bei einigen größeren Objekten steht das Entwicklungspotenzial klar im Vordergrund, sie sind daher auch insbesondere für Bauträger und Projektentwickler interessant. „Wir freuen uns sehr, dass wir so viele Häuser mit unterschiedlichen Entwicklungspotenzialen in die Auktion bringen können“, betonten die beiden Auktionatoren, Dr. Eugen Otto und KommR. Oliver Brichard.
„Wer sich ein Zinshaus kauft, kauft sich Beschäftigung. Mit einem Zinshaus wird man nicht reich, aber man bleibt es“, sagt Markus Arnold, Geschäftsführer Arnold Immobilien GmbH. Grundsätzlich sei ein Investment in Zinshäuser für jeden möglich. „Das, was Sie von Zinshäusern wissen müssen, können Sie sich in drei bis sechs Monaten aneignen. Da gibt es genug Literatur.“ Eines sollten Investoren nicht vergessen: „Ein Zinshaus macht Arbeit. Mieter kommen und gehen. Da muss etwas repariert werden, Angebote müssen eingeholt und Handwerker beauftragt werden.“ Dabei geht es um Arbeiten, die man natürlich auch an externe Unternehmen, sprich Hausverwaltungen, auslagern kann. „Das schmälert aber die Rendite.“ Diese liege aktuell bei rund 2,5 bis 3 Prozent, „sofern Sie 40 bis 50 Prozent Eigenkapital aufbringen können.“

Fonds – Restrisiko bleibt immer

Doch man muss nicht gleich ein ganzes Haus kaufen. Die heimischen Immo-AGs notieren nach wie vor weit unter dem NAV, sind also nach wie vor eine attraktive Option. Immobilienfonds geben Anlegern die Möglichkeit, Anteile an einer oder an mehreren Immobilien zu erwerben. Im Gegensatz zur eigenen Immobilie ist der Immobilienfonds pflegeleicht – viele lästige Pflichten wie Verwaltung oder Mietersuche fallen weg. Diese Aufgaben übernimmt das Fondsmanagement. Das ist zwar bequem, aber teuer. Der Fondskäufer bezahlt die Dienstleistungen in Form von Gebühren.
Zur Wahl stehen geschlossene und offene Immobilienfonds: Risikolos sind beide Varianten nicht: In der Vergangenheit sind schon einige geschlossene Fonds gescheitert und auch die Inhaber von Anteilen an offenen Immobilienfonds mussten Durststrecken und Verluste hinnehmen. Die Mindestzeichnungssumme liegt bei diesem Vehikel häufig unterhalb der Kosten für eine Eigentumswohnung. Erträge aus dieser Anlageform werden mit 25 Prozent Kapitalertragsteuer versteuert, Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Eigentumswohnungen werden hingegen mit dem persönlichen Grenzsteuersatz belastet. Ein Umstand, der für die Anlage in Immobilienfonds spricht – sofern die Anbieter der Fonds im jeweiligen Segment über ausreichend Erfahrung verfügen und in den letzten Jahren stabile Erträge erwirtschaften konnten. Ein Risiko bleibt: Offene Immofonds haben das Manko der täglichen Handelbarkeit. Jeder Ein- und Ausstieg erfolgt zulasten der Anlegergemeinschaft. Das hat zur Folge, dass Fonds in Krisenzeiten zu Notverkäufen gezwungen sind und die Anleger Verluste erleiden. In Boomzeiten hingegen können die Fonds die vielen frischen Mittel nur langsam in Immobilien investieren. Das Geld muss zu Nullzinsen zwischengeparkt werden, was die Rendite schmälert. „Schauen Sie sich den Fonds genau an, in den Sie investieren wollen“, so Ing. Gerhard Engelsberger von der Semper Constantia Immo Invest GmbH. „Die von der Abwicklung betroffenen Fonds in Deutschland waren alle in Märkten mit erheblichem Risiko engagiert.“ Aus seiner Sicht solle man auf ein ausgewogenes Portfolio achten. „Risikostreuung heißt das Zauberwort.“ Dass man auch mit kleineren Beträgen in einem Fonds investieren kann, sei ein weiterer Vorteil von Fonds.

Wohnbau- statt Staatsanleihen

Wohnbauanleihen sind für sicherheitsbewusste Anleger aufgrund höherer Renditen höchst gewinnbringend und eine sinnvolle Ergänzung für jene, die nach alternativen, sozial orientierten Anlageformen Ausschau halten. Dass Wohnbauanleihen höhere Renditen als andere Anlageformen bringen, liegt vor allem am steuerlichen Vorteil: Für Privatanleger ist der jährliche Zinsertrag bis zu vier Prozent vom Nennbetrag der Wohnbauanleihe von der Kapitalertragsteuer (KESt) befreit. Dadurch ist die Rendite nach Steuern höher als bei gleich hoch verzinsten konventionellen Anleihen – ein klarer Punktesieg gegenüber Unternehmens- und Staatsanleihen. Zur Veranschaulichung: Bei einer Staatsanleihe wird der jährliche Kupon mit 25 Prozent besteuert. Diese Anleihe müsste demnach eine jährliche Verzinsung von 3,2 Prozent aufweisen, damit sie netto (also nach Abzug der Steuer) genauso viel abwirft wie eine 2,4-Prozent-Wohnbauanleihe. Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) ihr Ziel einhält und dadurch die jährliche Inflationsrate bei zwei Prozent liegt, hätte der Anleger nur einen kleinen Realverlust zu verkraften – ein im aktuellen Zinsumfeld nicht übles Resultat.

Stadthäuser Anleihe

Die Wiener Privatbank bietet Anlegern mit der Wiener Stadthäuser Anleihe 2014-2024 ein ertragreiches Investment im stark nachgefragten Wiener Wohnimmobilienmarkt an. Der Investitionsfokus des Portfolios liegt auf Eigentumswohnungen in hochwertigen und entwicklungsfähigen Wiener Stadthäusern. An den Ertrags- und Wertsteigerungen partizipieren Anleger in Form einer Fixverzinsung von vier Prozent pro Jahr und einer Gewinnbeteiligung von bis zu drei Prozent pro Jahr. Die Mindestzeichnungssumme für die Anleihe mit zehn Jahren Laufzeit beträgt 10.000 Euro, das Emissionsvolumen beläuft sich auf fünf Millionen Euro (mit Aufstockungsmöglichkeit auf zehn Millionen Euro). Die Zeichnung ist noch bis 17. November 2014 möglich. „Die Wiener Stadthäuser Anleihe verbindet das Beste aus zwei Welten: Sicherheit aufgrund der Fixverzinsung und des Investments in Wohnungen in nachgefragten Wiener Lagen. Attraktive Erträge durch die Gewinnbeteiligung, die durch die aktive Bewirtschaftung des Immobilienportfolios ermöglicht wird. Beim Wiener Stadthäuser-Portfolio kümmern sich Immobilienprofis um den Einkauf, die Weiterentwicklung und den gewinnbringenden Verkauf der Wohnungen. Mit der Wiener Stadthäuser Anleihe machen wir dieses Geschäftsmodell nunmehr auch für Privatanleger zugänglich“, erläutert Helmut Hardt, Vorstand der Wiener Privatbank SE, die Vorteile der Wiener Stadthäuser Anleihe.

Crowdfunding

Selbst wenn nur 1.000 Euro zur Verfügung stehen, ist es möglich, in Immobilien anzulegen. Seit August kann per Mausklick in das Alm Resort Nassfeld investiert werden. Bei dieser „Schwarmfinanzierung“ müssen allerdings mindestens 300.000 Euro zusammenkommen, andernfalls fließt das Geld an die Investoren zurück. Errichtet werden die neuen Chalets vom Kärntner Immobilienentwickler Riedergarten Immobilien. In den nächsten Jahren sollen noch bis zu sieben Häuser mit insgesamt 56 Chalets und rund 450 Betten gebaut werden. „Die Häuser werden dann aber natürlich trotzdem fertiggestellt“, erklärt Geschäftsführer Bernd Rausch. Er glaubt, dass er die magischen 300.000 Euro bis Mitte November erreichen kann. Das ambitionierte Ziel: nicht nur das eine Chalet, sondern gleich ein ganzes Haus mit 1,6 Millionen Euro über die Crowd zu finanzieren. Bisher (Stand Mitte Oktober 2014) wurden rund 260.000 Euro von 55 Menschen investiert. Im Schnitt rund 4.750 Euro pro Person. Der erste Investor war – überaus  publikumswirksam – Skilegende Franz Klammer. Versprochen wird den Investoren eine jährliche Verzinsung von vier Prozent. Das Nachrangdarlehen, auf dem dieses Konzept des Crowdfundings basiert, läuft laut Bauträger für maximal sieben Jahre und ist nach einem Jahr Laufzeit halbjährlich kündbar. „Wir bieten den Investoren nicht nur eine jährliche Fixverzinsung von vier Prozent, sondern auch attraktive Zusatzleistungen. Dazu zählen vergünstigte Urlaube im Alm Resort und ein jährliches Candlelight-Dinner für zwei Personen ab einer Investition von 5.000 Euro“, erklärt Rausch.                              mn

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