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Das Ende des Immobilien-Hypes

Wohnungseigentum ist begehrt, aber nur begrenzt verfügbar. Durch den fast vollkommen zum Erliegen gekommenen Wohnungsneubau kommt es zu einer radikalen Verknappung.


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„Der Immobilien-Hype ist vorbei“, ist Mag. Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), bei der Präsentation des druckfrischen „Immobilienpreisspiegels 2014“ überzeugt. In den großen Ballungsräumen – speziell in Wien – kann man aktuell von Stagnation sprechen. In den ersten Monaten des Jahres 2014 bewegten sich die Zuwachsraten am Immobilienmarkt in Österreich unter der Wahrnehmungsgrenze von einem Prozent.
Wohnungseigentum ist nach wie vor begehrt, aber nur begrenzt verfügbar. Vor allem der Bereich der gebrauchten Eigentumswohnungen boomt. Durch den fast vollkommen zum Erliegen gekommenen Wohnungsneubau kommt es zu einer radikalen Verknappung. Die Immobilienwirtschaft fordert seit Jahren die Schaffung eines investitionsfreundlichen Klimas. „Aber es passiert nichts“, so Malloth. „Die Produktion muss unbedingt angekurbelt werden, dafür braucht es auch steuerliche Anreize, da sonst Kapital ins Ausland abfließt und der österreichischen Wirtschaft entzogen wird“.

Flächendeckender Preisanstieg

Den größten Preisanstieg bei Eigentumswohnungen gab es in Vorarlberg. Das zweitgrößte Plus gab es mit 8,03 Prozent in der Steiermark. In Wien hat sich der Aufwärtstrend bei neuen Eigentumswohnungen leicht eingebremst. Gebrauchte Eigentumswohnungen haben ebenfalls in allen Bundesländern einen anhaltenden Aufwärtstrend verzeichnet. Die größte Steigerung gab es in diesem Segment mit 12,8 Prozent in Wien. Die Bundeshauptstadt nahm damit neuerlich den Spitzenplatz im Bundesländervergleich ein. Die zweithöchste Preissteigerung gab es mit Plus 7,84 Prozent in Tirol. Auch Reihenhäuser waren nach wie vor in allen Bundesländern gesuchte Objekte. Das spiegelt sich in teils deutlichen Preisanstiegen wider. Das größte Plus gab es mit 5,48 Prozent in Vorarlberg.
In Wien, dem nun auch in diesem Segment teuersten Pflaster, ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 4,88 Prozent gestiegen. Bei Einfamilienhäusern sind die durchschnittlichen Quadrat­meterpreise neuerlich nur moderat gestiegen – am stärksten mit +5,47 Prozent in der Steiermark. Dort sind Einfamilienhäuser allerdings nach wie vor im Bundesländervergleich am günstigsten. Den zweitgrößten Preisanstieg gab es in Vorarlberg (+5,11 Prozent).
Bei den Mietwohnungen gab es mit 5,15 Prozent den höchsten Anstieg in Vorarlberg. Am wenigsten stiegen die Mieten in Wien, und zwar um 0,11 Prozent. Mieten für Büroimmobilien stiegen am deutlichsten ebenfalls in Vorarlberg (Durchschnittspreis pro Quadratmeter +7,44 Prozent). Damit liegen die Preise im Ländle im Bundesländervergleich auf Rang zwei hinter Wien. Die Bundeshauptstadt allerdings hat sich gegen diesen Trend entwickelt (-6,8 Prozent).
„Wien wächst weiter, das spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider“, sagt Wiens Fachgruppenobmann KR Michael Pisecky. Ungefähr 80.000 Personen würden jährlich nach Wien kommen, zwischen 50.000 und 60.000 verlassen die Stadt dann auch wieder – das führt zu einem Wachstum von 20.000 bis 25.000 der Wiener Bevölkerung. Nun wissen wir, dass die Anzahl der Haushalte aufgrund der geringeren Anzahl an Personen in einem Haushalt noch stärker wächst, was zu einer erforderlichen Neubauquote von 8.500 bis 10.000 Einheiten pro Jahr führt, die in den letzten Jahren nicht erreicht wurde“, sagt Pisecky.
Dieses Wachstum führe auch zu einer gewissen Verknappung, die sich in weiter steigenden Preisen der Wohnimmobilien zeige. „Bei den Erstbezugswohnungen ist jedoch schon eine Beruhigung der Preisentwicklung eingetreten, da die Nachfrager mittlerweile sehr preissensibel geworden sind“, so Pisecky. Gebrauchte Wohnungen sind nach wie vor extrem rar und daher sei auch die weitere Preissteigerung nachvollziehbar. Stehengeblieben seien die Mieten. Pisecky sieht eine der Ursachen in der schwierigen Wirtschaftslage: „Aufgrund der Realeinkommensentwicklung in Österreich lässt die Nachfrage bereits ab 800 Euro stark nach. Die wirtschaftliche Seitwärtsentwicklung sei auch in der Entwicklung der Gewerbe und Büroimmobilienpreise zu sehen. Die Nachfrage sei eher schwach, auch wenn der Leerstand bei Büroimmobilien gesunken und mit einer stärkeren Nachfrage im Laufe des Jahres zu rechnen sei.

Sehr hohes Niveau

Die Nachfrage im Anlage- und Investitionsbereich Zinshäuser ist nach Recherchen der Wiener Otto Immobilien Gruppe zum Wiener Zinshausbericht weiter groß: Zinshaus-Experte Eugen Otto: „Das Gesamt-Transaktionsvolumen betrug rund 762 Millionen Euro, was vor allem an einer auffallend starken zweiten Jahreshälfte 2013 lag.“ Zunehmend gebe es auch Käufer aus Nicht-EU-Ländern zu verzeichnen. Die Preise seien „hoch, aber stabil, die Renditen niedrig, aber ebenfalls stabil“. Otto plädierte dafür, der Angebotsknappheit durch Nachverdichtung entgegenzuwirken.
Das Jahr ist gekennzeichnet von Immobilienpreisen auf sehr hohem Niveau, das Transaktionsvolumen ist neuerlich gestiegen, fasst Salzburgs Fachgruppenobmann Mag. (FH) Dr. Gerald Hubner die Entwicklung zusammen. Bei Bauland ist Salzburg von einem Mangel an Baulandgrundstücken gekennzeichnet. Damit sind die Preise für dieses rare Gut sowohl im Bundesland als auch in der Stadt Salzburg weiter angestiegen. Im Schnitt liegen die Verkaufspreise in sehr guten Lagen bei durchschnittlich mehr als 6.700 Euro pro Quadratmeter. Auch gebrauchte Eigentumswohnungen und Reihenhäuser sind in Salzburg sehr gefragt, die Preise damit – fast überall – gestiegen. Wer in der Stadt Salzburg ein Einfamilienhaus sucht, hat sich eine echte Aufgabe gestellt. Das Angebot ist sehr schmal und die Preise sind weiter signifikant gestiegen. Auch im Bundesland sind wenige Objekte am Markt, die Preise damit stabil hoch. Bei Mietwohnungen zeigte sich, dass der „Speckgürtel“ der Stadt Salzburg praktisch das Preisniveau der Stadt erreicht hat. Die Mietpreise im Bundesland hingegen stagnieren und sind gegenüber dem Vorjahr sogar gefallen. Auch in der Steiermark hat sich die Nachfrage normalisiert, wie Ing. Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann Steiermark, feststellt. Die Preise für Grundstücke für Einfamilienhäuser seien im Durchschnitt die billigsten in Österreich. Auch die Durchschnittspreise für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen liegen unter dem Österreichschnitt – dies, obwohl nach wie vor ein Preisanstieg über alle Lagen, speziell in Graz und Umgebung, aber auch in mehreren anderen Bezirken – sogar im zweistelligen Prozentbereich – erkennbar ist.
Ähnlich ist auch die Situation bei Einfamilienhäusern und etwas abgeschwächt bei Reihenhäusern. Ausnahme ist dabei die Landeshauptstadt Graz, wo die Veränderung österreichweit am größten ist. Zurückgeführt werden kann diese Entwicklung auf das kaum vorhandene Angebot in den letzten Jahren. Die Preissteigerung bei Mietwohnungen liegt prozentuell über dem Österreichschnitt, dies aber auch auf einem niederen Niveau.                                                  mn


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