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Damit aus Betongold keine Betonfalle wird

Im Moment scheint man nichts falsch machen zu können. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Eigentümer von Vorsorgewohnungen sollten sich keine Sorgen machen müssen. Aber ist dem auch so?


Direkt angrenzend an den 3. und 4. Wiener Gemeindebezirk entsteht der neue Stadtteil „Quartier Belvedere“. Raumhohe Fenster und Raumhöhen von 2,65 m schaffen ein angenehmes Wohnklima. Jede Wohnung bietet Loggia, Terrasse oder Balkon sowie hochwertige Ausstattung mit Parketten und modernen Badezimmern, Fußbodenheizung und Deckenkühlung.

Mag. Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Fotos: EHL immobilien

Mag. Robert Fotter, Wohninvest Geschäftsführer. Foto: wohninvest GmbH

Dr. Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank. Foto: wiener privatbank

Das Niedrigzinsumfeld zeitigt Folgen: Das Sparbuch verliert als Anlageform immer mehr an Bedeutung. Immobilien schafften es bei Umfragen immer wieder auf Platz eins der möglichen Investments, zuletzt beim „Bankbarometer 2016“, einer im Februar dieses Jahres durchgeführten internetbasierten Befragung von emotion banking. 106 heimische Top-Banker reihten in dieser Umfrage Immobilien vor Aktien und Sparbuch, dahinter folgten Investmentfonds, Anleihen und Bargeld. Die Idee, eine Vorsorgewohnung zu kaufen, ist bestechend. Man kauft eine Wohnung, vermietet diese und legt dadurch den Grundstein für ein gesichertes Zusatzeinkommen. Nebeneffekt: Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung oder dem Einstieg in ein Bauherrenmodell können mehrere lukrative Steuereffekte genutzt werden. Dazu kommen die Wertsteigerung aufgrund steigender Wohnungspreise und der Inflationsschutz, weil die Mieterträge an den Verbraucherpreisindex angepasst sind. Das sind gewichtige Argumente für diese Idee, die auch für die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte gesichert sind. Im Moment scheint es, als könne man nichts falsch machen. Doch es ist nicht alles Gold, was glänzt.

Wie für jedes Investment gilt auch für Immobilien das magische Dreieck der Kapitalanlage. Dessen drei Eckpunkte sind Rendite, Risiko und Liquidität – und der Investor muss sich entscheiden, wohin er den Schwerpunkt legt. Entscheidend für die Ertragsfähigkeit des Anlageobjektes ist, wie sich der Kaufpreis zum Marktwert, die Vermietbarkeit des Objektes und die realistische Einschätzung des erzielbaren Mietzinses als laufende Rendite darstellen lassen. Zu bewerten ist allerdings auch, dass die Verwertung einer Vorsorgewohnung einige Zeit dauern kann. „Betongold“ kann nicht sofort flüssig gemacht werden, wenn Geld benötigt wird. Aber als Basis für einen raschen Kredit reicht es sicher. Auch die Verwaltung der Immobilie sollte gut überlegt werden. Selbst wenn aktuell die Immobilienpreise in die Höhe gehen: Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass jede Immobilie an Wert steigt und bei Verkauf ein positives Gesamtergebnis erzielt werden kann. Die Mietpreisentwicklung wird neben den allgemeinen Marktgegebenheiten (Angebot und Nachfrage) möglicherweise in den nächsten Jahren auch zunehmend negativ von der Politik mitbestimmt. Ganz entscheidend wird sein, Wohnungen in den Bezirken zu kaufen, die in den nächsten Jahren das größte Entwicklungspotenzial aufweisen.

Fokus auf Wien

Der größte und liquideste Markt für Vorsorgewohnungen ist Wien. Der Wiener Wohnungsmarkt befindet sich zu Beginn des Frühjahrs, in einer traditionell nachfragestarken Zeit, in einer außergewöhnlichen Situation. Das starke Wachstum der Stadt führt dazu, dass die Schere zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage so groß ist wie schon seit Jahrzehnten nicht und dementsprechend auch die Mieten und Wohnungskaufpreise steigen. „Diese Situation ist für Wohnungssuchende mittlerweile ein großes Problem und Wien hat eine derart große Angebotslücke, dass statistisch gesehen die Nachfrage deutlich über dem Angebot liegt“, erklärt Mag. Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. „Auch die Wohnungsanbieter profitieren davon nur bedingt, denn steigende Grundpreise und hohe Baukosten erzwingen de facto ständig weitere Preissteigerungen und mit Wohnungen, die sich niemand leisten kann, macht man auch kein Geschäft. Für Wohnbauträger ist es heute trotz deutlich gestiegener Preise nicht leichter als früher, profitable Projekte zu realisieren. Daher bleibt vieles in der Schublade und gemeinsam mit langen Vorlaufzeiten, die im Durchschnitt etwa 14 Monate – im Extremfall aber bis zu drei Jahre betragen – bei den tatsächlich in Angriff genommenen Projekten, führt das dazu, dass der Wohnungsneubau nur sehr träge in Schwung kommt“, so Ehlmaier.
Im Altbestand frei werdende Wohnungen werden wegen der Mietzinsbeschränkungen häufig lieber verkauft statt neu vermietet, im Neubau lassen sich die Herstellungskosten oft nur mehr mit Eigentumswohnungen und nicht mehr durch Vermietung erwirtschaften. „In Zeiten extrem niedriger Zinsen erscheint das zwar logisch, aber die Mehrheit der Menschen, die jetzt nach Wien zuziehen und dringend eine Wohnung suchen, haben oft kein Kapital, um eine Wohnung zu kaufen“, erklärt DI Sandra Bauernfeind, Leiterin der EHL-Wohnungsabteilung und Geschäftsführerin von EHL Immobilien Management. „Die Zielgruppe, die derzeit am dringendsten nach Wohnungen sucht, benötigt leistbare Mietwohnungen.“ Das heißt für potenzielle Investoren in Vorsorgewohnungen: klein, aber fein.
Notwendiger Realismus
„Bei der Standortwahl sollte man sich die Frage stellen, ob dieser auch in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren attraktiv ist und es zu keinen Problemen bei der Wiedervermietung kommt“, mahnt der Geschäftsführer der wohninvest Mag. Robert Fotter. Beim Kauf einer Vorsorgewohnung sollte man aber nicht nur auf die Rendite achten, sondern auch darauf, wie realistisch sie ist. „Hoch angesetzte Renditen machen sich in einem Excel-Sheet immer gut.“ Doch sind auch immer 11, 12 Euro netto pro Monat und Quadratmeter möglich? „Ist die Miete zu hoch angesetzt, besteht die Gefahr, dass die Wohnung häufig leer steht oder doch zu einem niedrigeren Preis vermietet werden muss. Das drückt die angenommene Rendite ebenso nach unten.“ Vorsicht ist auch bei Festsetzung der Miete geboten, sofern diese nicht frei vereinbar ist. Ein Rechtsstreit mit einem Mieter – etwa vor der Schlichtungsstelle, weil man die marktübliche und nicht die vom Mietrechtsgesetz vorgesehene Miete verlangt hatte – kann die Rendite gegen null drücken.
„Wer langfristig hohe Mieten erzielen möchte, muss im Vorfeld Ausstattung mit hoher Qualität einbauen. Worauf nicht bei der Errichtung bereits Bedacht genommen wird, kann im Nachhinein nicht mehr sinnvoll eingebaut werden“, so Dr. Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank. Beispielsweise sei das Projekt „Parkapartments am Belvedere“ sehr detailliert und mit hochwertiger Ausstattung versehen. Das Größenangebot der exklusiven Zwei-Zimmer-Appartements reicht von 49 bis 62 Quadratmeter und garantiert somit maßgeschneiderte Voraussetzungen für eine attraktive Vorsorgeimmobilie. Alle Wohnungen verfügen über raumhohe Fenster und großzügige private Freiflächen in Form von Balkon, Loggia oder Terrasse. Die hochwertige Ausstattung umfasst unter anderem ein intelligentes Beschattungssystem, Fußbodenheizung und Deckenkühlung sowie ein modernes Sicherheitspaket. Wem das noch nicht genug an Komfort ist, kann gegen Aufpreis das Paket „Smarthome“ erwerben. „Smarthome ist ein intelligentes Hausautomationssystem. Dazu gehört die Steuerung der Heizung und Kühlung sowie der Außenjalousieanlage, Überwachung der Türkontakte inklusive Weiterleitung via E-Mail oder SMS, Spannungsüberwachung und Fernzugriff auf Hausautomation über Smartphone oder Tablet-PC.“

Vorsicht beim Aufrüsten

Stellt sich die Frage, ob vor einer Zweit- oder Drittvermietung das „Aufrüsten“ wirtschaftlich sinnvoll ist. Aichelburg-Rumerskirch rät davon nicht prinzipiell ab, sieht aber neben höheren finanziellen Aufwendungen auch rechtliche Schwierigkeiten: „Ein nachträglicher Einbau kostet immer mehr. Für ein wirklich hochwertiges Bad mit Walk-in-Dusche werden schon gleich einmal 5.000 Euro fällig – wenn nicht sogar mehr. Das müssen Sie einmal wieder einspielen.“ Und weiter: „Alte Bäder sind nicht für Walk-in-Duschen vorbereitet. Die Abflüsse müssen in den Fußboden versenkt werden. Nur: Ihr Eigentumsrecht endet beim Fliesenkleber. Für Arbeiten an den allgemeinen Bestandteilen des Hauses – darunter zählt auch der Estrich – brauchen Sie die Zustimmung aller Miteigentümer. Das kann schwierig werden.“
In die gleiche Kerbe schlägt Bauernfeind. „Eine alte Wohnung bleibe eine alte Wohnung.“ Diese könne aber mit gelinderen Mitteln durchaus attraktiviert werden. „Ausmalen, Boden schleifen, Türstöcke und Türen neu streichen sollten auf jeden Fall drin sein. Alte Sanitäranlagen müssen ausgetauscht werden. Bei den Fliesen sollten die Fugen gereinigt oder getauscht werden.“ Ein verdrecktes Backrohr sei bei einer Neuvermietung ebenfalls nicht förderlich. „Die Küche hat wieder einen höheren Stellenwert bekommen. Ein vierflammiger Herd ist ein Muss für ein modernes Apartment.“ Worauf man besonders achten sollte: „Verzichten Sie auf spektakuläre Details und Grundrisse.“ Diese kosten nicht nur Geld, das kaum ein Mieter bereit ist, zusätzlich aufzubringen. Gleichzeitig ist es bei einer Zweit- oder Drittvermietung beziehungsweise einem späteren Verkauf schwieriger, jemanden mit demselben Geschmack zu finden. Im Falle der Fälle muss man bei der Miete oder beim Verkauf einen schlechteren Preis akzeptieren.
Sollte man sich daher von „alten“ Vorsorgewohnungen trennen und in neue Projekte einsteigen? Der Verkauf einer alten Vorsorgewohnung, bei der die steuerlichen Aspekte bereits lukriert worden sind, sollte aktuell keine Probleme darstellen. „Diese Möglichkeit sollte man auf jeden Fall in die Überlegungen miteinbeziehen“, so Bauernfeind.

Gute Vorbereitung ist alles

„Der Gesamteindruck zählt. Achten Sei darauf, dass das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, gut verwaltet und in Schuss ist. Eine billigere Wohnung zu erwerben, bringt auf lange Sicht nichts, wenn Sie sich pausenlos um Probleme im Haus und mit der Hausverwaltung kümmern müssen.“ Viele Anbieter nehmen den Anlegern diese Sorgen mit speziellen Dienstleistungsangeboten ab. So umfasst das Service-Paket der Wiener Privatbank die professionelle Vermietung der Wohnungen zu marktkonformen Mietpreisen, den Abschluss der Mietverträge und die Vorschreibung des Mietzinses ebenso wie die Verwaltung und Abrechnung der Kaution und die Kontrolle des allgemeinen Objektzustandes. Ebenfalls inkludiert: die steuerliche Aufbereitung für Umsatzsteuer.
„Ganz gleich welche Immobilienrendite in bunten Verkaufsbroschüren ihren Niederschlag findet, jede Investition sollte umfassend geprüft und plausibilisiert werden“, mahnt auch Mag. (FH) Norbert Prenner, Head of Financial Planning & Specific Investments Schoellerbank AG. „Die errechnete und dargestellte Rentabilität alleine sollte nicht die Entscheidungsgrundlage für die Investition sein. Vielmehr ist es ratsam, zusätzliche Parameter – und hier speziell die zukunftsträchtige Lage – zu berücksichtigen.“ Im Rahmen einer Finanz- und Vermögensplanung sei es zwar möglich, diese hier dargestellten Renditen zu berechnen und zu erläutern. „Am Ende sollte aber jede Investition in Immobilien mit der persönlichen Vermögensstruktur, der Leistbarkeit der anfänglichen und künftigen laufenden Kosten, der persönlichen Steuersituation und der Risikotoleranz in Einklang gebracht werden.“ Eine solide und umfassende Beratung könne dabei helfen, einen Blick hinter die Renditen zu werfen und im Rahmen von Szenarien verschiedene Auswirkungen der Investition darzulegen. mn

Achtung Betonfalle

  • Größe versus Zimmeranzahl: Die Größe einer Wohnung ist oft gar nicht so wichtig wie die Anzahl der Zimmer. Eine 50-Quadratmeter-Wohnung mit drei Zimmern ist besser geeignet als eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Zimmern. Sie ist billiger und leichter zu vermieten.
  • Lage: Vorsorgewohnungen in Außenbezirken sind in der Anschaffung noch günstiger. Die erzielbaren Mieten sind aber, relativ gesehen, besser als in Bezirken innerhalb des Gürtels.
  • Zinsen: Kreditzinsen sind derzeit niedrig, können jedoch steigen. Hat man zu knapp kalkuliert, besteht die Gefahr, dass die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Raten zu bedienen.
  • Eingeschränkte Liquidität: Das Investment in eine Vorsorgewohnung ist eine langfristige Angelegenheit. Stellen Sie sich darauf ein, dass Ihr Geld damit auf längere Zeit gebunden ist. Treffen Sie Vorsorge für genügend Liquidität.
  • Liebhaberei: Innerhalb des Betrachtungszeitraums von 20 Jahren müssen Sie außerdem mit Ihrer Vorsorgewohnung einen Totalüberschuss (Gewinn) machen. Wenn dies nicht der Fall ist, dann kann die Finanz „Liebhaberei“ unterstellen, wodurch Sie Steuervorteile verlieren.
  • Leerstand: Zu hohe Mieten führen zu (kostspieligem) Leerstand. Entscheidend für den Erfolg der Vorsorgewohnung ist ein geringer Leerstand. Monatelange Mietersuche drückt auf die Rendite. Daher gilt es, ähnlich wie bei der Wohnungsgröße, eine möglichst große Zielgruppe anzusprechen.
  • Miete: Die Schmerzgrenze vieler Mieter liegt bei rund 900 Euro brutto pro Monat. Tendenz fallend.

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