Da streiten sich die Leut’ herum

Mietwohnungen bescheren den Vermietern mitunter nicht nur schöne, regelmäßige Mieteinnahmen, sondern auch Ärgernisse – und umgekehrt. Ein rechtssicheres Vorgehen ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter in jedem Fall zu empfehlen.

Das hat sich der Jungprimar ganz anders vorgestellt. Alles klang so einfach. Investieren Sie in eine Vorsorgewohnung, nutzen Sie die steuerlichen Vorteile und freuen Sie sich Monat für Monat über ein kleines Zusatzeinkommen in Form von (indexgesicherten) Mieteinnahmen. Vielleicht hätte sich der Jungprimar seinen Mieter ein wenig genauer ansehen sollen, denn dieser will – gegen seinen Willen – einige Veränderungen am Mietobjekt vornehmen und bombardiert seinen Vermieter mit zahlreichen Briefen. Da wirken die Mieteinnahmen wie ein großes Trostpflaster. Stellt sich also die Frage: Inwieweit darf ein Mieter den Mietgegenstand verändern? Was darf ein Mieter bzw. was muss ein Vermieter dulden?

Beachtliche oder geringfügige Veränderungen

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, kurz MRG, bestimmt § 9 Abs. 1 MRG, unter welchen bestimmten Umständen der Mieter dazu berechtigt ist, seine Wohnung zu verändern. Diese Änderungen haben jedenfalls auf seine Kosten zu erfolgen, dem Stand der Technik zu entsprechen und fachgerecht ausgeführt zu sein. Bei unwesentlichen Veränderungen, wie etwa Ausmalen oder Tapezieren, muss der Vermieter nicht verständigt werden. Die Rechtsprechung hat hier klare Regeln geschaffen: Veränderungen sind dann unwesentlich, wenn sie geringfügig, nicht erheblich und leicht wieder zu beseitigen sind. Wesentlich hingegen sind all jene Veränderungen, die in irgendeiner Art und Weise die Substanz des Mietgegenstandes betreffen und nur mittels eines gewissen Aufwandes wieder rückgängig gemacht werden können. Darunter fallen zum Beispiel auch Mauerdurchbrüche oder das Entfernen nicht tragender Zwischenmauern. Bei beachtlichen Veränderungen ist der Mieter sogar verpflichtet, den Vermieter zu verständigen. Dieser könnte sich andernfalls mit einer Klage dagegen wehren und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Wie geht man nun rechtssicher vor? Es empfiehlt sich, den Vermieter schriftlich zu verständigen. Widerspricht der Vermieter innerhalb von zwei Monaten ab Erhalt der Verständigung nicht, gilt seine Zustimmung als erteilt. Er kann seine Zustimmung aber auch von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung in den früheren Zustand abhängig machen.
Es gibt jedoch Änderungen, für die die Zustimmung nicht verweigert und auch nicht von der Wiederherstellung des früheren Zustandes abhängig gemacht werden kann. Hier muss ersatzweise für die Vermieterzustimmung jene der Schlichtungsstelle oder des Gerichts eingeholt werden. Wer einfach anfängt zu bauen, ohne dieses Verfahren abgewartet zu haben, kann böse Überraschungen erleben und zum Rückbau verpflichtet werden! Zu diesen Maßnahmen zählen sämtliche Verbesserungs- und Umgestaltungsarbeiten in der Wohnung, die den Einbau von WC, Bad, Heizung oder Küchenanschlüssen betreffen, sowie elektrische oder sonstige Installationen, die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienen; Wohnungszusammenlegungen, sofern die Wohnungen von der gleichen Person angemietet wurden; sämtliche den Energieverbrauch betreffende und diesen senkende Maßnahmen sowie der Anschluss an Fernsehen/Internet oder Telefon bzw. Multimediaanschlüsse bzw. Satellitenschüssel.
Im Gegenzug muss der Mieter die vorübergehende Benutzung oder Veränderung des eigenen Mietgegenstandes zulassen, wenn dies notwendig oder erforderlich ist, um Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten am Haus – zum Beispiel die Reparatur einer undichten Gasleitung oder den Einbau eines Aufzuges – oder die Behebung ernster Schäden im eigenen oder einem anderen Mietgegenstand durchzuführen. Die vorübergehende Benützung bzw. Veränderung ist aber auch zu dulden, wenn dies zur Verbesserung eines anderen Mietgegenstandes notwendig und zumutbar ist. Im MRG ist allerdings für den Mieter ein Entschädigungsanspruch für erlittene Unannehmlichkeiten im Zuge von Umbauarbeiten vorgesehen.

Mietzinsminderung ja oder nein?

Ein häufiges Streitthema: Wann darf der Mieter die Miete kürzen? Schimmel, kaputte Gastherme, defekter Aufzug – kann der Mieter die Wohnung nicht so nutzen, wie dies im Mietvertrag festgelegt ist, hat er das Recht, den Mietzins zu reduzieren. Wie hoch der Mietzins gemindert werden darf, hängt davon ab, wie stark die Beeinträchtigung ist. Grundsätzlich hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass der Mieter die Wohnung in einwandfreien Zustand verwenden kann. Kann die Wohnung nicht – wie vertraglich vereinbart – genutzt werden, steht dem Mieter ein Mietzinsminderungsrecht zu. Dieser Anspruch besteht auch ohne Verschulden des Vermieters. Die Mietzinsminderung ist jedoch nur so lange zulässig, wie die Beeinträchtigung anhält. Übrigens: Da es bei der Mietzinsminderung um zwingendes Recht handelt, kann es vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Anderslautende Vereinbarungen sind ungültig. Ist der Mieter selbst an der eingeschränkten Gebrauchsfähigkeit schuld oder kannte er den oder die Mängel vor Unterzeichnung des Mietvertrags, kann er keine Mietzinsreduzierung geltend machen.
Die Höhe der zulässigen Mietzinsreduzierung ist gesetzlich nicht geregelt. Im Einzelnen muss anhand der Rechtsprechung der Gerichte beurteilt werden, welche Mietzinsminderung zulässig ist und kann in besonders schlimmen Fällen bis zu 100 Prozent betragen. Doch wie haben die Gerichte bisher geurteilt? Bis zu 90 Prozent Mietzinsreduzierung bei gesundheitsgefährdender Schimmelbildung, bis zu 5 Prozent Mietzinsreduzierung bei Baulärm vom Nachbargrundstück lauteten die Urteile. Bis zu 80 Prozent Mietzinsreduzierung gibt es, wenn die Wasser- und Stromversorgung ausfällt.
Die Mietzinsminderung kann – prinzipiell – durch den Mieter selbst vorgenommen werden. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass sich der Mieter, sollte er die Mietzinsminderung zu hoch ansetzen, selbst einem Klagsrisiko aussetzt und er den zu viel reduzierten Betrag nachzahlen muss. Es empfiehlt sich daher, zunächst dem Vermieter den Schaden anzuzeigen und zur Behebung aufzufordern. Gleichzeitig sollte erklärt werden, dass der Mietzins nur unter Vorbehalt weiterbezahlt wird und der bereits zu viel bezahlte Mietzins zurückgefordert wird.

Ordination statt Wohnung

Und was passiert, wenn der Mieter seine Wohnung zukünftig als Ordination nutzen möchte? Wenn die Wohnung mit der Vereinbarung, diese nur/ausschließlich zu Wohnzwecken zu verwenden, vermietet wird, liegt ein zulässiger und bindender vertraglicher Ausschluss der Verwendung zu anderen als zu Wohnzwecken vor. Somit darf in der Wohneinheit keine Ordination betrieben werden. In Wohnungseigentumsobjekten ist auf die privatrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Wohnungseigentumsvertrag abzustellen und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung vom Wohnungseigentümer selbst oder in Miete benützt wird. Findet sich im Wohnungseigentumsvertrag keine ausdrückliche zustimmende Regelung, dass die Nutzung auch zu Nichtwohnzwecken zulässig ist, müsste diesbezüglich eine Widmungsänderung gemäß den strengen Bestimmungen des § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erwirkt werden. Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjektes zu einer bestimmten Nutzung – zum Beispiel Wohnen – und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung zählt zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Das heißt, alle Miteigentümer müssen zustimmen. Das kann bei einem Wohnhaus mit zig Parteien ein mitunter schwieriges Unterfangen darstellen. mn

Das muss der Vermieter nicht dulden

Einbau eines zweiten Badezimmers (OGH 7.11.2000, 5 Ob80/01b)
Errichtung eines Wintergartens auf der Terrasse (OGH 24.4.2001, 5Ob80/01b)
Anbringung einer SAT-Schüssel, sofern nicht „wichtige Gründe“ seitens des Mieters vorliegen, z. B. Sprache/Kultur (OGH 30.5.2000, 5Ob140/00u u. v. a.)
Neutapezierung mit Isoliermaterial (Innendämmung) (MietSlg 38.015)

Dazu muss der Vermieter zustimmen

Maßnahmen zur Einbruchsicherung (OGH 14.9.1999, 5Ob233/99x)
Erneuerung/Verlegung elektrischer Leitungen, Wasser-, Abwasser- und Gasrohrleitungen auf eigene Kosten (LGZ Wien 13.11.1984, 41R1056/84)
Einbau einer Gasetagenheizung (LGZ Wien 16.1.1997, 39R991/96s)

Mieter dürfen im Stehen pinkeln

Mitunter darf auch bei Gericht geschmunzelt werden. Mieter dürfen auf der Toilette ihrer Wohnung im Stehen pinkeln. Dies gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, entschied das Düsseldorfer Amtsgericht. Das Gericht gab damit einem Mieter Recht, der auf Auszahlung von 3.000 Euro Mietkaution geklagt hatte. Der Hausbesitzer wollte 1.900 Euro einbehalten, weil der Marmorboden der Toilette durch Urinspritzer abgestumpft war. Ein Fachmann hatte die Urinspritzer als Ursache ausgemacht. Dies sei nachvollziehbar und glaubwürdig. Dennoch habe der Vermieter kein Recht, die Kaution für die anstehende Reparatur einzubehalten. Urinieren im Stehen sei weit verbreitet, die Gefahren für Böden aber kaum bekannt. Der Vermieter hätte auf die Empfindlichkeit des Bodens hinweisen müssen (Az.: 42 c 10583/14).

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