Billiger geht’s nicht
Die Zinsen sind im Keller. Trotz erheblichen Margendrucks kann man, ein wenig Geschick vorausgesetzt, bei den Nebenkosten sparen.
Mag. Thilo Börner, Ihr Hausmakler GmbH. foto: Penthouse Marschall
qSeit Beginn ihrer Aufkäufe von Staatsanleihen des Euroraums am 9. März 2015 hat die EZB bereits ein öffentliches Anleihevolumen von knapp über 875 Milliarden Euro erworben (Stand Ende Juni 2016). Diese zusätzliche Nachfrage drückt auf die Anleiherenditen. Nach dem 23. Juni 2016, dem Tag, an dem sich die Briten im Referendum für den Austritt Großbritanniens aus der EU entschieden (BREXIT), kam noch ein weiterer Nachfragefaktor hinzu.
Wacklige Konditionen
Die Renditen zehnjähriger deutscher
Bundesanleihen wurden negativ und vom 23. Juni bis 1. Juli brach der für zehnjährige Fixzinsbindungen relevante 10-Jahres-
Euro-Swapzinssatz von 0,54 auf 0,34 Prozent ein. Zu Jahresbeginn lag er noch bei ca.
1,0 Prozent. Auch der 3-Monats-Euribor reduziert sich von -0,245 Prozent weiter auf -0,29 Prozent. Dies ermöglicht – unter Annahme einer Weitergabe von Negativzinsen – eine Verbilligung des Nominalzinses um weitere 5,5 Basispunkte auf ein historisch niedriges Niveau. Die effektive Monatsrate variabel verzinster Kredite mit 25 Jahren Laufzeit und Volumen von 100.000 Euro sank weiter ab und ist damit seit Jahresbeginn sukzessive abgesunken. Allerdings ist diese Verbilligung auf rückläufige Indikatorzinsen zurückzuführen. Die Aufschläge werden hingegen kaum noch günstiger. Im Verlauf des zweiten Quartals bis 1. Juli standen vier minimale Margensenkungen einer kräftigeren Erhöhung um 0,375 Prozent gegenüber, während sieben Kreditinstitute ihre Konditionen unverändert ließen.
Indessen ins Rutschen kamen die Konditionen für Neuabschlüsse bei den zehnjährigen Fixzinsbindungen. Allerdings wurde die tatsächliche Verbilligung der langjährigen Swapsätze nicht zur Gänze an die neuen Kreditnehmer weitergegeben, weshalb noch im Laufe des dritten Quartals noch ein gewisser Spielraum für weitere Konditionsverbesserungen besteht. Im zweiten Quartal ging der durchschnittliche Nominalzins für zehnjährige Fixzinsbindungen um 13,5 Basispunkte auf 2,066 Prozent zurück und die effektive Monatsrate verbilligte sich um 6,90 auf 441,55 Euro. Gegenüber Jahresbeginn liegt die Verbilligung bereits bei monatlich 17,25 Euro. Ansonsten lag der häufigste Aufschlag (fünf Institute der Stichprobe) bei 1,375 Prozent p. a. auf den 3-Monats-Euribor (variabler Zins) und bei zehnjährigen Fixzinsbindungen muss man durchschnittlich mit rund 2 Prozent p. a. Nominalzins rechnen.
Immer wieder gibt es jedoch Kreditinstitute, die über günstige Konditionen Marktanteile gewinnen wollen. Bei variablen Krediten besteht aktuell eine Aufschlagsdifferenz zwischen dem teuersten und dem günstigsten Institut der Marktstichprobe von einem Prozent p. a. Über die Vertragslaufzeit ist dies eine große Differenz! Bei einem Pauschalratenkredit von 200.000 Euro wären dies auf eine Laufzeit von 25 Jahren bereits Zinskostenunterschiede von 27.593,19 Euro.
Variable Zinslandschaft
„Man glaubt es kaum – auch in dieser Niedrigzinsphase sind die Banken bereit, bei den Aufschlägen nachzugeben. Das geht soweit, dass sie an den Krediten kaum mehr etwas verdienen“, berichtet Mag. Thilo Börner, von der Ihr Hausmakler GmbH aus der Praxis. Man sollte jedoch aufpassen und genau rechnen, vor allem dann, wenn für die Besicherung des Kredits der Abschluss einer Lebensversicherung verlangt wird. „Da heißt es dann: Hauptsächlich der Konzern verdient. Da kann die Bank ruhig ein paar Basispunkte nachgeben, bei der Lebensversicherung holen wir uns das wieder herein.“ Sein Rat: „Vergleichsangebote einholen und rechnen.“ Nach wie vor sind bei guter Bonität variable Wohnkreditzinsen von bis zu knapp unter 1,00 Prozent möglich und zehnjährige Fixzinsbindungen beginnen bereits ab 1,25 bis 1,50 Prozent p. a. nominell. Aber auch die langen Zinsbindungen werden attraktiver: Ausgewählte Kreditinstitute gewähren bei Bestbonität und einer Fixzinsbindung auf 15 Jahre zwischen 1,50 und 1,70 p. a. nominell. 20-jährige (nominelle) Fixzinsen sind (regionsabhängig) bereits ab gut 2 Prozent
p. a. erhältlich. „Auf jeden Fall sollte man den Abschluss eines Fixzinsdarlehens ins Auge fassen“, rät Börner. „Kommt ein Fixzinssatz auf zehn Jahre gerechnet im Vergleich zu einem variablen Zinssatz nicht teurer als ein Prozentpunkt, zahlt sich der Fixzins aus”, bringt es Christoph Kirchmair, Geschäftsführer von Infina, auf den Punkt.
Während die heimischen Institute in der Regel bei Fixzinsdarlehen eine Laufzeit von zehn Jahren anbieten, gibt es bei der ausländischen Konkurrenz – vor allem bei den deutschen Banken – Fix-Zinsdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Wie – und vor allem wann – sich die Zinslandschaft verändern wird, darüber kann nur spekuliert werden. Wer gut schlafen möchte, dem sei angeraten, die Anschlusskonditionen bei einer Fixzinsvereinbarung bereits vorab zu klären, also den Aufschlag auf den dann gültigen Referenzzinssatz bereits heute zu vereinbaren.
Doch auch für bestehende Verträge gibt es gute Nachrichten. Optimieren – heißt die Devise. Jetzt sollte man die Chance ergreifen. Von Bankenseite sind weitere Margenverbesserungen eher unwahrscheinlich, zumal die administrativen Aufwendungen steigen. Allerdings sollten im Falle eines fixen BREXITs die Kapitalzuflüsse aus der Londoner City anhalten und so eine Zusatznachfrage am Euro-Geld- und Kapitalmarkt generieren, die einen weiteren Rückgang des allgemeinen Marktzinsniveaus bewirken könnte. Sollte jedoch der BREXIT doch noch abgebrochen werden, könnte eine kräftige Gegenbewegung an der Zinsfront einsetzen, die insbesondere bei den Fixzinsbindungen eine Verschlechterung der Neukredit-Konditionen zur Folge haben könnte.
Lohnt es sich noch?
Zahlreiche Kreditnehmer stecken in alten Fixzinskrediten mit teils über 4 Prozent p. a. Zinsbelastung. Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro schlägt sich diese mit jährlich 8.000 Euro zu Buche. Davon wird die Hälfte, im Vergleich zum aktuell vorherrschenden Marktzinsniveau, zu viel bezahlt. Jährlich 4.000 Euro einsparen ist aber mit hohen Kosten der Umschuldung verbunden. Die Kernfrage, die sich deshalb jeder Kreditnehmer stellen sollte, ist: Lohnt es sich noch?
Alte Kreditverträge sehen bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung bis zu 5 Prozent des vorzeitig zurückbezahlten Kreditvertrages vor. Hinzu kommen Pfandrechtseintragungsgebühr inklusive Nebengebührensicherstellung von 1,44 Prozent, Bearbeitungsgebühren zwischen 1 und 3 Prozent, Schätzungskosten zwischen 0,2 und 0,6 Prozent der Kreditsumme sowie eine geringe Gebühr für Grundbuchsgesuch und -auszug. Da heißt es gut rechnen. Im Worst Case können sich somit die Kosten auf knapp über 10 Prozent des Kreditbetrags summieren. Spart man 2 Prozent p. a. an Zinskosten ein, dann sollte in diesem Fall die Restlaufzeit auf jeden Fall über fünf Jahre, besser sogar sechs Jahre betragen. Allerdings wäre bei derart kurzen Restlaufzeiten dann sogar zwecks Senkung der gesamten Ratenbelastung eine Verlängerung der Laufzeit ein Thema.
Eine Beispielrechnung aus der Praxis gefällig? Ausgangsbasis ist ein im September 2011 abgeschlossener Kredit in Höhe von 200.000 Euro mit einem für 15 Jahre vereinbarten Fix-Zinssatz von 4,00 Prozent, Kreditlaufzeit 20 Jahre. Zielsetzung der Finanzierungsoptimierung im September 2016: Verbesserung der monatlichen Liquidität durch maximal mögliche Streckung der Kreditlaufzeit mit einem Mischmodell bestehend aus einer zehnjährigen Fixzinsbindung und Gesamtlaufzeit von 40 Jahren, sowie einem 15-jährigen Fixzinssatz bei einer Gesamtlaufzeit von 25 Jahren. Die nach fünf Jahren noch offene Restschuld von 171.220,71 Euro (aktuelle monatliche Rate: 1.266,50 Euro) wurde auf zwei Kredite umgeschuldet: Kredit Nummer 1: 100.000 Euro, zehn Jahre Fixzinsbindung zu 1,750 Prozent p. a. (effektiv 2,09 Prozent), 40 Jahre Laufzeit – monatliche Rate: 306,77 Euro (effektiv). Kredit Nummer 2: 71.220,71 Euro, 15 Jahre Fixzinsbindung zu 2,00 Prozent p. a. (effektiv 2,53 Prozent), 25 Jahre Laufzeit – monatliche Rate: 319,63 Euro (effektiv). Das durchaus erfreuliche Ergebnis: Die Gesamtratenbelastung konnte von 1.266,50 Euro auf 626,39 Euro gesenkt werden.
Egal ob Neuertrag oder Optimierung: Vor der Tilgungsfalle sei ausdrücklich gewarnt. Die tiefen Zinsen für Immobilienkredite verführen viele Käufer und Bauherren zu einem fatalen Fehler. Sie wählen zu Beginn der Kreditlaufzeit eine niedrige Tilgung, um so ihre Monatsraten klein zu halten. Doch was vernünftig klingt, bildet zusammen mit den geringen Finanzierungskosten eine explosive Mischung.
Wer aktuell sein Haus oder seine Wohnung finanziert, bekommt Kredite schon für Zinssätze von rund zwei Prozent pro Jahr. Wer sich darüber hinaus noch entscheidet, zu Beginn der Kreditlaufzeit nur relativ wenig Geld in die Tilgung zu stecken, kann so mit geringen Monatsraten viel größere Käufe finanzieren – oder zahlt für einen kleineren Kauf konkurrenzlos wenig Geld. Doch die eigentlich so einleuchtende Rechnung hat einen großen Haken. Denn bei gleichbleibenden Tilgungsraten verlängern niedrige Zinsen die Laufzeit des Kredites. mn
Voraussetzungen
Von folgenden Parametern
wird ausgegangen:
• Kreditbetrag: EUR 100.000,–
• Vertragslaufzeit: 25 Jahre
• Rückzahlung: monatliche Pauschalrate
Zugrunde liegende Kunden- bzw.
Objektparameter:
• Neubau, der Wohnbaubank-
Bedingungen erfüllt
• Kunde mit guter Bonität ohne KSV- Eintrag
• Beleihung max. 80% (des Schätz- wertes)
• keine Wohnbauförderung
