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Aufbruchsstimmung

Die Aktien der heimischen Immobilien-AGs glänzen durch satte Kursgewinne und schillernde Übernahmefantasien. Für Anleger bleiben sie in jedem Fall spannend.

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Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren als solides Investment bewährt, denn im Gegensatz zu Sparbuch oder Anleihen bester Bonität werfen sie attraktive Renditen ab. Daran sollte sich vorerst nichts ändern, denn die Preise für Realitäten steigen unvermindert weiter an. Und: Solange die Zinsen auf derart niedrigem Niveau verharren, bleiben Immobilienveranlagungen mangels vergleichbarer Alternativen attraktiv. Liegenschaften, die gesicherte Einkommensströme aus indexierten Mieten bieten, dienen vielen Anlegern inzwischen quasi als Ersatz für Anleihen. Ein physisches Direktinvestment in Liegenschaften sprengt meist den finanziellen Rahmen. Aktien von Immobiliengesellschaften ermöglichen dagegen eine indirekte Beteiligung an einem vielseitigen Portfolio.
Die an der Wiener Börse notierten Immobilien-AGs – Buwog, CA Immo, conwert, Immofinanz und s Immo – verfolgen im Grunde allesamt dieselbe Strategie: Der Großteil ihrer Einnahmen resultiert aus der Vermietung, ein kleiner Teil aus dem Asset Management sowie der Entwicklung von Immobilien. Der große Unterschied zwischen den einzelnen AGs liegt in erster Linie im regionalen Schwerpunkt und im Fokus auf bestimmte Nutzungsarten – Wohnen, Büros oder Einzelhandel. Die Aktienkurse haben nach jahrelangem Dornröschenschlaf im Jahresabstand zumeist kräftig angezogen. Auch sonst ist für Bewegung in der Branche gesorgt: Gleich um drei Unternehmen tobte ein wilder Übernahmekampf – konkret: Immofinanz, CA Immobilien und conwert.
Während die Aktienkurse deutscher Immobiliengesellschaften längst drauf und dran waren, neue Höchstkurse zu erreichen, grundelten heimische Immo-Aktien weiterhin weit unter ihrem Buchwert herum. Dabei hätte man annehmen können, dass die hausgemachten Skandale bei Meinl European Land und Immofinanz und das Osteuropa-Engagement, das sich als nicht werthaltig erwiesen hatte, längst der Vergangenheit angehörten. Diese beiden Handicaps, die viele Anleger lange Zeit vor Neueinstiegen abgeschreckt hatten, waren in jüngerer Zeit jedenfalls kein Thema mehr: In den vergangenen zwölf Monaten konnte man mit s Immo mehr als 50 Prozent Kursgewinn einstreifen, mit Buwog rund 40 Prozent, mit CA Immo knapp 30 Prozent und mit conwert sowie Immofinanz rund zehn Prozent.

Deutlich bessere Ergebnisse

s Immo-Vorstand Friedrich Wachernig sieht sein Unternehmen vor allem wegen des ausgewogenen Geschäftsmodells gut positioniert: s Immo ist mit den vier Sparten Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotels in den vier Regionen Österreich, Deutschland sowie Ost- und Südosteuropa tätig. „Der Immobilienmarkt in Berlin performt ungebrochen stark. Aber auch Märkte wie Rumänien, die in den vergangenen Quartalen eher herausfordernd waren, erholen sich zunehmend und profitieren vom wiederkehrenden Interesse der Investoren.“ Das Rekordergebnis 2014 spiegelt diese Entwicklung wider: Das Betriebsergebnis wurde um 45 Prozent auf 139 Millionen Euro und der Jahresüberschuss um 20 Prozent auf 34 Millionen Euro erhöht. Die Dividende wird neuerlich angehoben. „2015 wird noch um einiges besser“, kündigt Vorstand Ernst Vejdovszky an. In den nächsten vier Jahren will s Immo ihren Immobilienbestand um 700 Millionen Euro auf etwa 2,4 Milliarden Euro ausweiten. Noch in diesem Jahr soll mit dem Aushub des Bürogebäudes „The Mark“ in Bukarest mit einem Investitionsvolumen von 55 bis 60 Millionen Euro begonnen werden.
Buwog, die nach der Abspaltung von Immofinanz seit Ende April letzten Jahres separat an der Börse notiert, ist zu 100 Prozent auf Wohnimmobilien spezialisiert, die etwa je zur Hälfte auf Deutschland und Österreich entfallen. Der Fokus liegt auf Berlin, Wien und Nordwestdeutschland. CEO Daniel Riedl hob seine Prognose für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 bereits anlässlich der Neunmonatszahlen (per Ende Jänner) an: „Der FFO II, also der Cashflow aus Mietgeschäft und Verkaufsgewinnen, wird statt 80 bis 85 Millionen Euro voraussichtlich 88 bis 90 Millionen Euro betragen und im Geschäftsjahr 2015/16 sicherlich um einiges darüber liegen.“ Vor einem Jahr war die Aktie an der Börse mit 13 Euro gestartet und lag etwa 40 Prozent unter ihrem Net Asset Value (NAV), also ihrem inneren Wert. Mit nunmehr 19 bis 20 Euro notiert sie inzwischen als einzige heimische Immobilienaktie etwa 15 Prozent über ihrem NAV, „eine Tatsache, auf die wir nicht unstolz sind“, freut sich Riedl. Die aktuelle Projektpipeline beziffert er mit 5.500 Wohnungen und einer Investitionssumme von 1,4 Milliarden Euro.

Übernahmepoker

CA Immo, die auf Büroimmobilien in Deutschland, Österreich und Zentralosteuropa fokussiert, präsentiert sich stärker als je zuvor. Im Zuge des vorzeitig umgesetzten Strategieprogramms 2012-2015 wurde das Portfolio durch den Verkauf nicht-strategischer Immobilien, insbesondere Logistikimmobilien in Osteuropa, gestrafft. Die Verwaltungskosten wurden um 20 Prozent gesenkt, die Auslastung des Bestandsportfolios von 88 auf 91 Prozent erhöht, die Eigenkapitalquote von 30 auf 53 Prozent deutlich verbessert und die Profitabilität gemessen am FFO II 2014 auf 135 Mio. Euro nahezu verdoppelt. CA Immo will künftig ihre Position in Deutschland durch die Entwicklung ihrer Grundstücksreserven sowie wertschöpfende Akquisitionen ausbauen. Aber auch in Osteuropa und nach Überwindung der Krise in Russland rechnet sich CEO Bruno Ettenauer gute Chancen aus. Immerhin hat CA Immo nach dem Einstieg der O1-Group als Hauptaktionär im Vorjahr einen Spezialisten vor Ort an Bord. Der russische Oligarch Boris Mints, der größte Premium-Büroanbieter in Moskau, übernahm vergangenen Oktober den 16,1-Prozent-Anteil der Bank Austria und erhöhte diesen mittels Pflichtangebot an Kleinaktionäre auf 26 Prozent.
Im Zuge der aktuellen Konsolidierungswelle in der Immobilienbranche überraschte es daher nicht, dass CA Immo gemeinsam mit der O1-Group an die Immofinanz-Aktionäre ein Teilübernahmeangebot für bis zu 15 Prozent zum Kurs von 2,80 Euro je Aktie legte. „Durch O1 bringen wir Russland-Expertise ein und können damit einen gewinnbringenden Beitrag für die Immofinanz-Aktionäre leisten“, begründete Ettenauer den im März gesetzten Schritt. Die tonangebenden Akteure in der Immofinanz fühlten sich jedoch durch einen etwaigen Einstieg eines kleineren Unternehmens gemessen an Immobilienvermögen, Bilanzsumme oder Marktkapitalisierung brüskiert und konterten mit der Ankündigung eines Gegenofferts sowie statutarischen Abwehrmaßnahmen im Zuge einer eilig einberufenen außerordentlichen Hauptversammlung.
Eigentlich hätten sich die Vorstände vor gut einem Jahr ein friedliches näheres Zusammenrücken durchaus vorstellen können. Als Berechnungsgrundlage für eine mögliche Fusion war ein Merger auf Basis von NAV zu NAV der jeweiligen Gesellschaften in Betracht gezogen worden. Zu diesem Zeitpunkt hatten sowohl die CA Immo als auch die Immofinanz-Aktie gemessen am NAV an der Börse den gleichen Abschlag. „Dieses Verfahren wäre somit für die Aktionäre der CA Immo wie auch für die Aktionäre der Immofinanz eine faire Vorgehensweise gewesen“, erklärte Ettenauer. In der Folge verschlechterte sich jedoch die Performance der Immofinanz-Aktie drastisch, sodass ein etwaiger Merger im NAV zu NAV-Verhältnis aus Sicht der CA Immo-Aktionäre keinen Sinn mehr machte. Auch in puncto Profitabilität kann Immofinanz der CA Immo nicht mehr das Wasser reichen. Denn bei der Immofinanz, die sich nach der Abspaltung der Buwog auf die Sparten Büro und Einzelhandel, davon zwei Drittel des Portfoliowerts in Osteuropa, konzentriert, hat sich die Krise im größten Einzelmarkt Russland (ein Viertel des Portfoliowerts) entsprechend negativ in der Bilanz niedergeschlagen. Im laufenden Geschäftsjahr 2014/15 wurde Ende des dritten Quartals (per Ende Jänner) ein Verlust von 238 Mio. Euro erlitten. CA Immo erwirtschaftete 2014 dagegen einen Gewinn von knapp 80 Millionen Euro. Ob Immofinanz für 2014/15 überhaupt eine Dividende ausschütten wird, ist mehr als fraglich. Obwohl die Immofinanz-Aktie, getrieben durch das CA Immo-Teilanbot, kräftig zulegte, weist sie die schlechteste Performance unter den heimischen Immo-Aktien auf.
CA Immo hatte als mittel- bis langfristiges Ziel vor Augen, mit Immofinanz einen der größten und profitabelsten mitteleuropäischen Immobilienkonzerne zu bilden. Den Zeithorizont für eine mögliche Fusion bezifferte Ettenauer mit zumindest drei Jahren – schon allein deshalb, weil die CA Immo andernfalls, so Finanzvorstand Florian Novotny, für ihre erfolgreichen Verkäufe in Deutschland zwischen 80 und 100 Millionen Euro an Grunderwerbssteuer nachzahlen müsste. Doch es kam letztlich anders: CA Immo wurden nur 1,57 Prozent der Immofinanz Aktien angedient. Mit den zuvor über den Markt zugekauften Papieren hält sie nunmehr insgesamt erst 6,08 Prozent. „Wir sind nun zweitgrößter Aktionär der Immofinanz und haben somit eine gemeinsame Interessenslage. Auf dieser Basis werden wir die weitere Vorgehensweise evaluieren“, erklärt Ettenauer. Kurzum: Die Karten werden jetzt neu gemischt.

Ebenfalls abgeblitzt

Auch die Aktien der conwert, die sich auf Wohnimmobilien vorwiegend in Deutschland (75 Prozent) und Österreich spezialisiert hat, waren von Übernahmespekulationen getrieben: Die Deutsche Wohnen hatte ein Angebot für 11,50 Euro im Gesamtwert von rund einer Milliarde Euro gelegt. Nachdem sie die Mindestschwelle von 50 Prozent und einer Aktie verfehlte, sieht das conwert-Management den gescheiterten Deal jetzt als Auftrag zur Steigerung der Rentabilität. Denn die Ergebnisse sind seit Jahren nicht zufriedenstellend. Nun ist zu befürchten, dass die Aktionärsstreitigkeiten fortgesetzt werden und den Aktienkurs belasten. Martina Valenta, Analystin der Erste Group, geht davon aus, dass die conwert von den Marktteilnehmern als Übernahmekandidat gesehen wird und weitere Interessenten anklopfen werden. Diese müssten allerdings über der Preisschwelle von Deutsche Wohnen liegen. Nachdem das Unternehmen schlecht finanziert und verwaltet ist, stellt sich Kleinaktionärsvertreter Wilhelm Rasinger überhaupt die Frage, „ob man conwert langfristig als eigenständiges Unternehmen braucht. Am besten wäre, sie zu liquidieren und den Erlös den Aktionären zurückzugeben.“ Der Zeitpunkt für einen sukzessiven Verkauf der Liegenschaften sei derzeit jedenfalls günstig.
Fazit: Die Rahmenbedingungen für die Immo-AGs bleiben angesichts der rekordtiefen Zinsen weiterhin günstig: Anhaltende Preissteigerungen für Immobilien sind mangels Alternativen vorprogrammiert und die Unternehmen können sich günstiger refinanzieren. Obwohl die Kurse schon lichte Höhen erreicht haben, sollte sich ein Einstieg bei den hochprofitablen Unternehmen Buwog, CA Immo und s Immo schon allein wegen der Dividendenrendite von rund drei Prozent lohnen.   
emb

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