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Auf der Jagd nach mehr Rendite

Luxusmietwohnungen stehen immer in Konkurrenz zu Eigentumswohnungen. Daher muss für eine lückenlose, profitable Vermietung wirklich alles passen. Vor allem die Lage macht den Unterschied aus.


Die Leopoldstadt hat den wohl bemerkenswertesten Aufschwung in den vergangen zwei Jahrezehnten hinter sich gebracht: vom Schandfleck zu einem wahren Hingucker. ©Fotolia

Nikolaus Lallitsch, Leiter Immobilien und Infrastruktur der Raiffeisenlandesbank Steiermark

Ing. Gerhard Engelsberger, Geschäftsführer der Semper Constantia Realitäten GmbH

Mag. Robert Fotter, Geschäftsführung Wohninvest

Ing. Mag. Erwin Hübl, Geschäftsführer der Hübl & Partner Gruppe

DI Sandra Bauernfeind, EHL-Immobilien

Die Wünsche der Investoren kann man in einigen Sätzen zusammenfassen: „Terrasse auf Wohnebene, möglichst wenige Dachschrägen, Parkplatz im Haus, elegante Oberflächengestaltung, Klimaanlage bzw -decke und vor allem: Lage, Lage, Lage – im Luxussegment muss bei einer Mietwohnung alles passen“, weiß Andrea Purkl, Bereichsleiterin Asset Management bei Wertinvest. „Einem Investor sollte immer bewusst sein, dass der Markt für Luxus-Mietwohnungen eingeschränkt ist und eine Konkurrenzsituation zur Eigentumswohnung besteht. Viele potenzielle Mieter bevorzugen den Kauf einer Wohnung, Luxuswohnungen lassen sich daher vor allem an Diplomaten und Manager aus dem Ausland vermieten.“ Hierbei muss klar sein: Die Fluktuation ist hoch. Mag. Robert Fotter, Geschäftsführung Wohninvest, sekundiert: „Im hochwertigen Segment will man sich etwa die Küche selbst aussuchen und keine Kompromisse eingehen müssen.“ Das Interesse an einer Investition in Immobilien ist aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen nach wie vor hoch, ob der Kauf und die Weitervermietung des Überdrüber-Penthouses wirklich Sinn machen, ist dagegen fraglich. Purkl: „Wir machen immer wieder die Erfahrung, dass große und teure Wohnungen in der Zweit- und Drittvermietung oftmals länger leer stehen.“
Absolute Luxuswohnungen sind prädestiniert für den Eigengebrauch. Bei den Vorsorgewohnungen darf es eine Spur – eine Spur! – einfacher sein. „Wie heißt es so schön? Der Köder muss nicht dem Angler, sondern dem Fisch schmecken“, sagt Purkl. Manchmal gelingt aber auch dieser Spagat. In Wien, aber auch in Graz oder Linz gibt es Grätzel, die sich langsam zu richtigen Hotspots entwickeln. Um bei der Metapher von oben zu bleiben: „Der frühe Vogel fängt den Wurm.“ Doch wo liegen diese neuen Hotspots – wo kann man noch als Investor leistbares Wohnen anbieten und trotzdem seine Renditen einfahren?

Zahlenspiele

Auch wenn Zahlen nicht jedermanns Sache sind – ein Blick in die Statistiken hat so manchen Investor vor einer Fehlspekulation bewahrt. Sehr gute Lagen sind die Bezirke 3 bis 9 sowie 13, 18 und 19. Das bedeutet für den Investor gute Nachfrage, Preisanstieg, aber nur bei rund 1 Prozent. Das eingesetzte Kapital wird wenigstens nicht weniger. Bei den Mieten sind mit einem Plus von 0,7 Prozent keine großen Sprünge zu erwarten. Bei den „guten Lagen“ wird die Sache bereits interessanter: Als sogenannte gute Lagen gelten die Bezirke 2, 12, 14, 16, 17 sowie 20 und 23. Die Nachfrage ist gut, mit einem deutlichen Preisanstieg von 1,5 Prozent ist zu rechnen. Auch bei den Mieten ist dank einer Steigerung um ein Prozent ein wenig mehr Dynamik zu verzeichnen.
„Ein besonderes Hauptaugenmerk liegt auf den Bezirken Favoriten, Floridsdorf und Donaustadt, Bezirke mit den größten Flächenreserven und aktiver Stadtentwicklung“, bringt es DI Sandra Bauernfeind, EHL-Immobilien auf den Punkt. „Hier können Investoren mit Preissteigerungen von ca. 2 Prozent und einem Mietenplus von 1,3 Prozent rechnen.“
Lange Zeit durch den geförderten Wohnbau geprägt, haben nun auch die Anbieter von frei finanziertem Wohnraum diese Regionen entdeckt. In erster Linie sind das die Seestadt Aspern (22. Bezirk) und die Regionen entlang der Floridsdorfer Hauptstraße (21. Bezirk, Krankenhaus Nord). Noch immer interessant: die Region rund um den Hauptbahnhof, Favoriten entlang der U1-Verlängerung, der U2-Verlängerung und dem Nordbahnhof. Wer im 17. Bezirk unterwegs ist, sieht bereits erste Investoren, die auf die Trasse der künftigen U5 aufspringen. Kombiniert man das Investment mit Mieten im Bereich leistbares Wohnen, scheint der Erfolg sicher.
Kombiniert man das Investment mit Mieten im Bereich leistbares Wohnen, scheint der Erfolg sicher. Die Bandbreite des „Sich-leisten-Könnens“ ist dehnbar. Der eine kann sich 7 Euro pro Quadratmeter, der andere 12 Euro pro Quadratmeter locker leisten. „Bei 12 bis 13 Euro Quadratmeter ist der Plafonds erreicht. Mehr Miete kann sich ein Durchschnittsverdiener nicht leisten“, bringt es Ing. Mag. Erwin Hübl, Geschäftsführer der Hübl & Partner Gruppe, auf den Punkt. „Es ist nicht zu leugnen. In einigen Bezirken beginnen sich Blasen zu bilden. In Floridsdorf oder Favoriten zum Beispiel ist die Kaufkraft einfach nicht da, um sich eine Wohnung zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter leisten zu können.“ Vor allem die Grundstückskosten treiben die Preise nach oben. Zusätzlich wird das Immobilienfeuer durch die niedrigen Zinsen angefacht. „Viele Anleger wissen nicht, wohin mit dem Geld. Also stecken sie es in Immobilien. Sie erwarten zunehmend keine Renditen mehr, sondern wollen nur, dass ihr Geld zumindest nicht weniger wert wird. Werterhalt ist das, was heute zählt“, so der Vorsorgewohnungs- und Bauherrenmodell-Profi.

Die neuen Hotspots

Ing. Gerhard Engelsberger, Geschäftsführer der Semper Constantia Realitäten GmbH, einer Tochtergesellschaft der Semper Constantia Privatbank AG, mahnt: „Wer Substanz erhalten will, muss aber auch Substanz kaufen“. Daher heiße es genau hinsehen und die angebotenen Projekte auch gut durchzurechnen. „Bei der zu erzielenden Miete muss genug übrigbleiben, um das Objekt in Schuss zu halten“. Werde zu wenig in die Immobilie investiert, könne der Schuss nach hinten losgehen. „Mieter wollen gut ausgestattet Top-Objekte“. Daher hält – auch wenn so mancher Bezirk mit Wertsteigerungspotential zu locken scheint auch weiterhin intensiv auf die Lage zu achten. „Lage, Lage, Lage – gilt immer“, so der Immobilienprofi. Die Leopoldstadt gehört überhaupt zu den interessantesten Bezirken, da sie mehrere Entwicklungsgebiete beherbergt und auch vereint. Eingebettet in und durchzogen von drei Stadtentwicklungsgebieten (Donaukanal/Waterfront/Prater – Messe – Krieau – Stadion) erlebt der gesamte zweite Bezirk einen fulminanten Aufschwung. Eines der prägenden Beispiele ist das Viertel Zwei der IC Development AG. Dieses Stadtquartier wird derzeit weiterentwickelt und auf der neuen Fläche entstehen 70.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche mit einem Nutzungsmix aus 25.000 Quadratmetern Bürofläche, studentischem Wohnen, 180 Eigentumswohnungen und weiteren 100 „Studios“ – ein neues Wohnungsprodukt der IC Projektentwicklung, das dem Trend „small is smart“ Rechnung trägt. Ebenfalls im zweiten Bezirk und in einer weiteren Ausbauphase befindet sich das Areal des Nordbahnhofes. „Die Wohnbauten entlang der Lasallestraße und auch dahinter sind fertig“, erklärt Gerald Beck, Geschäftsführer von Raiffeisen Evolution. Jetzt beginnt die Grätzelbildung. Leben beginnt sich zu entwickeln. „Als wir 2006 eingezogen sind, hat es rundherum nichts gegeben und es ist schön zu sehen, was in acht Jahren an wertvollen städtischen Strukturen entstanden ist“, erklärt Beck. Eine ähnliche Entwicklung ist am nördlich angrenzenden Nordwestbahnhof zu erwarten, der derzeit noch wie ein Keil im 20. Bezirk steckt. Auf dem Areal mit seiner hervorragenden Lage zu Innenstadt, Augarten und rechtem Donauufer soll bis 2025 ein neuer Stadtteil entstehen.

Leben statt Schiene

Die Bahnhöfe sind überhaupt ein wesentlicher Bestandteil der Stadtentwicklung. Im Rahmen der Standortkonzentration von ÖBB-Standorten und der Modernisierung des Bahnbetriebs im Zuge der Bahnhofsoffensive werden große Areale in städtischen Lagen mit idealer Verkehrsanbindung frei. So bietet sich die einmalige Chance, die für den Bahnbetrieb nicht mehr notwendigen Flächen einer neuen Nutzung zuzuführen. Alleine in Wien liegt das Entwicklungspotenzial bei rund zwei Millionen Quadratmetern Bruttogeschoßfläche. Die größten Projekte in Wien – wie rund um den Hauptbahnhof Wien, den ehemaligen Nordbahnhof und auch den Nordwestbahnhof – bieten den Raum für zukunftsweisende städtebauliche Visionen. Bis 2025 werden in Wien rund 25.000 Wohnungen auf ehemaligen ÖBB-Flächen realisiert. Die Bahnhöfe selbst allerdings – wie der neue Hauptbahnhof oder der Westbahnhof – sollen „immer mehr zu einem Wohnraum werden, wo sich die Menschen wohlfühlen, einkaufen und auf Reisen gehen können“, so Andreas Matthä, ÖBB-Vorstandsvorsitzender.
Der 21. und 22. Bezirk gehören zu den größten Entwicklungsgebieten Wiens und haben eine enorme Wachstumsrate. Mit ca. 297.000 Einwohnern sind die beiden Bezirke zusammen etwas größer als Graz, die zweitgrößte Stadt Österreichs. Die beiden Bezirke Floridsdorf und Donaustadt waren früher als „Transdanubien“ – jenseits der Donau – bekannt, doch die Verlängerung der U-Bahn-Linien U1 und U2 in die Herzen dieser beiden Bezirke haben ihnen einen gewaltigen Aufschwung gebracht.
So entsteht direkt an der U1-Station Kagran das Forum Donaustadt – ein Stadtteil aus sechs Gebäuden und einem vielfältigen Angebotsmix. Der Standort hat aufgrund seiner prominenten Lage im räumlichen Gesamtgefüge am Ende der geradlinigen städtebaulichen Entwicklungsachse Stephansplatz-Wagramer Straße, wie auch im Rahmen der Zentrenstruktur Wiens, das Potenzial, künftig der bedeutendste urbane Schwerpunkt im Norden Wiens zu werden – zumal er mit der U-Bahn ideal angebunden ist. Verstärkt durch die Festlegung des Stadtteils Kagran als Zielgebiet der Stadtentwicklung Wien, dient das „Forum Donaustadt“ als Initialzündung und Impulsgeber für die immobilienwirtschaftliche Aufwertung. Ebenso soll auch die Attraktivität der öffentlichen Strukturen dieses Stadtraumes als zentraler Knotenpunkt nördlich der Donau ausgebaut werden.
So errichtet zum Beispiel die Raiffeisen-Leasing in unmittelbarer Nähe zum Kagraner Platz in der Wagramer Straße 120 ein fünfgeschoßiges Wohnhaus in moderner Ausstattung mit Tiefgarage. Die insgesamt 39 Wohnungen verfügen auf 43 bis 84 Quadratmeter Wohnfläche über zwei bis drei Zimmer, eignen sich hervorragend als Anleger- und Starter-Wohnungen und punkten mit persönlichen Grünoasen. Die sechs Wohnungen im Erdgeschoß haben Eigengärten, die meisten übrigen Wohneinheiten großzügig angelegte Terrassen oder Balkone. Jene Wohnungen, die zur Wagramer Straße hin ausgerichtet sind, werden darüber hinaus über einen rollstuhlgerechten Aufzug erreichbar sein. Das Bauprojekt wird aufgrund seiner hohen Qualität von Raiffeisen-Leasing mit dem Gütesiegel „Quality Living“ ausgezeichnet, das die Erfüllung besonderer Standards garantiert. Zusätzlich wird hier eine weitere Kunstinstallation im Rahmen des Projekts „Kunst und Wohnen“ entstehen.
Die Lage unweit der Naherholungsgebiete Alte Donau und Donaupark bietet hohen Freizeitwert. Gleichzeitig sorgt eine optimale Verkehrsanbindung über die nahe gelegene U-Bahnlinie U1 dafür, dass das beliebte Einkaufsparadies Donauzentrum und das Stadtzentrum schnell erreicht werden können. Für den Individualverkehr bestehen rasche Verbindungsachsen über die Stadtautobahnen A22 und A23. Beste medizinische Versorgung ist durch das nahe gelegene SMZ Ost gewährleistet.

Auf nach Graz

Nach Wien ist Graz mit 12 Prozent die am stärksten wachsende Stadt Österreichs. Eine insgesamt 8,2 Hektar große Fläche ist im Eigentum der AVL List und der Raiffeisenlandesbank Steiermark. Auf 140.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche sollen 84.000 Quadratmeter an Wohneinheiten für jeden Geschmack entstehen – das Angebot reicht von Kleinwohnungen bis hin zu Penthouses und Lofts. Außerdem sollen auf 28.000 Quadratmetern auch Büros, Gastronomie, Nahversorger und Ärzte das Areal beleben. Raiffeisen-Generaldirektor Martin Schaller betont: „Die ‚Smart City Graz Mitte’ steht für kurze Wege und für einen hundertprozentig CO2-freien Energieeinsatz.“ Der neue Stadtteil ist ein Musterbeispiel für ökologisch hochwertiges Wohnen. Dafür werden sowohl Car- als auch Bike-Sharing und Strom-Tankstellen angeboten. Auch die neue Straßenbahnlinie 6 gehört ab 2019 zum Stadtteil, genauso wie ein Jahresticket für öffentliche Verkehrsmittel. Ebenso wurden an die Stadt Graz Flächen für ausreichend Rad- und Gehwege abgetreten. Auch hochwertige Erholungsflächen sind am Areal vorgesehen.
Durch das vielseitige Angebot sieht Nikolaus Lallitsch, Leiter Immobilien und Infrastruktur der Raiffeisenlandesbank Steiermark, die Leute nicht nur zum Schlafen nach Hause kommen, „sie sollen leben, wohnen, einkaufen und sich erholen.“ Es soll ein neues Lebensgefühl entstehen, das es so in einer Stadt noch nicht gegeben hat, betont Lallitsch. Dieses neue Lebensgefühl soll für die Bewohner aber auch leistbar sein. So wird es Kleinwohnungen bereits ab 99.000 Euro zu kaufen geben – es soll jedoch auch Miete möglich sein. Bis Ende 2018 werden die ersten Wohnungen bezugsfertig sein. Der komplette Stadtteil „Smart City Graz Mitte“ soll im Jahr 2022 fertiggestellt sein und voll in Betrieb gehen.

Neues Leben nach dem Bundesheer

So entwickelt die ARE Austrian - Real Estate Development GmbH, gemeinsam mit der Immovate auf der rund 5,7 Hektar großen Liegenschaft der Kirchner Kaserne in Graz ein Wohnbauprojekt. Diese Kaserne wurde im Mai von einer Immovate-Tochter aus dem Eigentum des Bundesministeriums für Landesverteidigung und Sport um 11 Millionen Euro angekauft. Die ARE wird sich an der Kirchner Projektentwicklungs GmbH zu 49 Prozent beteiligen. Das städtebauliche Verfahren läuft, der Baubeginn erfolgt voraussichtlich 2019.  Derzeit besteht die Kaserne aus 31 Objekten, darunter mehrere Mannschafts- und Sanitätsgebäude, Lager, Garagen, Bunker und ein Stabsgebäude. Die genauen Parameter für die zukünftige Wohnbebauung sowie die Grün- und Freiraumgestaltung erarbeiten Immovate und ARE gemeinsam mit der Stadt Graz in einem städtebaulichen Workshop-Verfahren – damit soll sichergestellt werden, dass die Interessen der Anrainer, der Stadt sowie der zukünftigen Bewohner dieses Stadtentwicklungsgebiets bestmöglich gewahrt sind. mn


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