Auf der Hochschaubahn geht’s wieder aufwärts
Geplatzte Blasen spanischen Ausmaßes sind den heimischen Immo-Unternehmen an der Wiener Börse erspart geblieben. Dennoch verzeichneten auch ihre Aktien einen teilweise dramatischen Aderlass im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise. Jetzt steigen die Kurse wieder, allerdings in moderatem, dafür aber – wie viele meinen – gesundem Tempo.
Vor allem den osteuropäischen Metropolen – im Bild ein S IMMO Objekt in Sofia, Bulgarien – wird mittelfristig großes Wachstums-potenzial eingeräumt. Fotos: Overmann, schenk
Vier Immobilienunternehmen notieren mit ihren Aktien im Prime Market der Wiener Börse, neben den ATX-Werten conwert Immobilien Invest SE, CA Immobilien Anlagen AG und IMMOFINANZ AG auch die S IMMO AG. Weitere Immo-Aktien sind am Standard Market platziert, etwa die ECO Business-Immobilien AG oder die UBM Realitätenentwicklung AG.
Allen großen Immo-Playern an der Wiener Börse ist gemein, dass sie über einen überdurchschnittlich hohen Aktien-Streubesitz verfügen, sie also einen großen Anteil an Klein- und Kleinstaktionären als Eigentümer aufweisen. Bei der IMMOFINANZ sind etwa 95 Prozent aller Aktien in Streubesitz, bei conwert und CA Immobilien immerhin 80 Prozent oder mehr. Eine Besonderheit der IMMMOFINANZ ist der hohe Anteil an österreichischen Privatanlegern, die sich mit institutionellen Investoren nahezu die Waage halten. Ein hoher Streubesitz macht die Arbeit des Managements zwar einerseits unabhängiger und flexibler, weil auf Begehrlichkeiten und strategische Interessen großer Investoren weniger Rücksicht genommen werden muss.
Dafür sind Kapitalerhöhungen schwieriger und kurzfristige Erfolge notwendiger, weil Kleinaktionäre selten strategische, sondern in der Regel rein wirtschaftliche Partner sind, die auf ihren persönlichen ROI – ihren Return of Investment – nicht so geduldig warten wollen oder können wie große Finanzkonzerne.
Apropos ROI: In den vergangenen Jahren gab es für Privatinvestoren wenig zu lachen. Das sollte sich in naher Zukunft aber ändern, hoffen zumindest die Immo-Bosse. Seit einiger Zeit geht es mit ihren Aktien an der Wiener Börde jedenfalls wieder bergauf – langsam zwar und nach wie vor auf bescheidenem Niveau, aber immerhin stetig.
Altaktionäre der IMMOFINANZ, die heute wieder auf Kursgewinne hoffen dürfen, brauchten in der Vergangenheit allerdings jede Menge gute Nerven und viel Durchhaltevermögen. Bewegt waren die Zeiten, Kursstürze, Gerüchte, politische Auseinandersetzungen, Anleger-Sammelklagen und Regressforderungen des neuen an das alte Management „all inclusive“.
Stimmungsschwankungen
Die IMMOFINANZ ist mit einer aktuellen Börsenkapitalisierung von drei Milliarden Euro und Immobilienwerten in Höhe von 9,4 Milliarden Euro das größte und finanzkräftigste heimische Immo-Unternehmen. 2008 stürzte die Aktie von 9,40 auf 0,28 Euro dramatisch ab, um sich dann im Zuge und als Folge massiver Restrukturierungsmaßnahmen nur langsam wieder zu fangen. Seither geht es wieder bergauf. „In den letzten drei Jahren hat unsere Aktie im Vergleich zur österreichischen Peer Group mit einem Plus von 14,67 Prozent die beste Performance gezeigt“, sagt IMMOFINANZ-CEO und -Sanierer Dr. Eduard Zehetner: „Wir verzeichneten in diesem Zeitraum als einziges Immobilienunternehmen eine positive Performance, alle anderen mussten Kursverluste hinnehmen.“ Weitere Belege für eine nachhaltig positive Entwicklung sind laut Zehetner unter anderem der Einzug der IMMOFINANZ-Aktie in den ATX five Index im März dieses Jahres – als erstes Unternehmen der Immobilienbranche –sowie der Sprung in den FTSE EPRA/NAREIT Emerging Europe Index: „Das sind alles Beweise dafür, dass die internationalen Finanzmärkte die positive Entwicklung und die Strategie der IMMOFINANZ Group anerkennen.“
Auch die S IMMO Aktionäre bekamen 2008 den Stimmungswandel an den Börsen schmerzlich zu spüren, weil – wie es S IMMO Vorstand Mag. Friedrich Wachernig, MBA ausdrückt: „der Markt keinen Unterschied gemacht hat, ob eine Gesellschaft in Skandale verwickelt war oder nicht.“ Die Aktie, die schon seit 25 Jahren an der Börse notiert und damit als Pionier unter den heimischen Immo-Aktien gilt, stürzte ebenfalls massiv ab. „Seitdem hat sich in der Branche sehr viel verändert“, sagt Wachernig. „Heute orientiert sich der Kurs von Immobilienaktien am echten Marktgeschehen. Entwicklungen gehen nicht mehr so schnell wie früher, dafür aber in einem gesunden Ausmaß und auf Basis einer viel offeneren und transparenteren Kommunikationspolitik der Unternehmen.“
In den letzten Monaten verzeichnete die S IMMO Aktie einen kontinuierlichen Anstieg, die year-to-date Performance liegt bei + 4,44 Prozent. Auch die weitere Aktienentwicklung sieht Wachernig positiv und hofft auf eine „Reduktion der Differenz zwischen momentanem Börsenkurs und tatsächlichem Aktienwert“, die aufgrund der guten Unternehmensdaten und der steigenden Profitabilität auch gelingen sollte.
Attraktiver Wohnungsmarkt
Die IMMOFINANZ hat ihr operatives Geschäft auf die Kernmärkte Österreich (40 Prozent Anteil), Russland und Polen, Deutschland, die Slowakei, Slowenien, Rumänien und Ungarn fokussiert. Zehetner dazu: „Von den osteuropäischen Wachstumsmärkten sind derzeit Russland und Polen besonders vielversprechend, in Russland erwirtschaften wir mit unseren Einkaufszentren beispielweise zweistellige Renditen, das ist in Westeuropa derzeit nicht denkbar, daher werden wir dort unsere Developmentaktivitäten ausbauen.“ Investiert wird vorwiegend in Einzelhandelsobjekte (32 Prozent), Bürogebäude (29 Prozent) und Wohnungen (28 Prozent). Der Bereich Wohnen ist vor allem in Deutschland sehr gefragt. Für Zehetner zählen deutsche Wohnimmobilien „derzeit zu den attraktivsten und vielversprechendsten Objekten in ganz Europa“.
Auch S IMMO Vorstand Wachernig beurteilt die Marktentwicklung insgesamt und speziell im Wohnbereich positiv: „In wirtschaftlich unsicheren Zeiten sind Immobilien immer ein gefragtes Gut. Daraus ergibt sich aktuell ein spannender Transaktionsmarkt. Die Nachfrage nach Immobilien, speziell nach Wohnimmobilien, ist momentan sehr stark. Wenn man – so wie es uns gelungen ist – rechtzeitig zu günstigen Preisen zugekauft hat, kann man dieses Umfeld heute für gewinnbringende Verkäufe, allen voran in Deutschland und Österreich, nützen.“ Aufgrund der positiven Marktsituation hat die S IMMO ihr für 2012 gestecktes Ziel, nämlich fünf Prozent des Portfolios mit einem Gesamterlös von rund 100 Millionen zu veräußern, bereits zur Jahresmitte nahezu erreicht.
Dazu beigetragen hat auch die hohe Nachfrage am Wiener Immobilienmarkt, wo zahlreiche Objekte heuer gewinnbringend verkauft werden konnten. Gleiches gelte auch für den deutschen Markt im Allgemeinen und den Berliner Wohnungsmarkt im Speziellen, erklärtWachering: „Vor allem am Berliner Wohnimmobilienmarkt erleben wir aktuell steigende Preise und eine starke Nachfrage nach Zinshäusern.“
Auch in den osteuropäischen Wachstumsmärkten konzentriert sich das Engagement vorwiegend auf Metropolen wie Prag, Bratislava, Budapest, Zagreb, Sofia und Bukarest, weil diese – laut Ansicht des S IMMO Managements – ein deutlich höheres Potenzial aufweisen würden als periphere Regionen. Insgesamt sei die aktuelle Situation in dieser Region nach wie vor „herausfordernd“, so Wachernig abschließend, nichtsdestotrotz sind „wir davon überzeugt, dass die Länder in Zentral- und Südosteuropa mittelfristig großes Wachstumspotenzial bieten werden.“ vw
